华尔街日报的E.B. Solomont报道了豪华房地产市场热度逐渐下降的情况，由于通货膨胀和利率上涨等原因，即使最富有的买家都开始观望起市场的走向，希望能够买到更便宜的房产。这使得原本紧张的供应变得充盈，进一步压低了房价。
两年前，奥斯汀房地产经纪公司Moreland Properties的艾米·迪恩与许多富裕的州外买家合作，她在30天内5次带人看一栋价值1500万美元的房子。现在，她可能每隔一周只会接到一个关于这个价格区间的看房电话。她说：“那个大的买家群已经放缓了，抢先下手的人已经赚完钱走人了。”
经过两年的史诗般的上涨，不仅在奥斯汀，而且在全国各大城市，豪华房地产市场终于冷却。
纽约、洛杉矶和汉普顿等地的房地产经纪人说，过去几年疯狂的交易和创纪录的价格已经有所缓解，这要归功于卖家想要的东西和买家愿意支付的价格日益脱节。同时，买家正在努力应对通货膨胀、今年的加息和动荡的股票市场。汽油价格和乌克兰战争增加了经济不确定性的感觉，有效地给豪宅销售泼了一盆冷水。
根据房地产经纪公司Redfin的一份新报告，在2022年2月1日至4月30日的三个月期间，豪宅，即为市场价格前5%的房屋销售数量，与2021年同期的销售数量相比下降了18%。这是自疫情开始以来的最大跌幅，当时在2020年4月1日至6月30日的三个月期间，豪宅销售数量与2019年同期相比暴跌了23.6%。
Redfin高级经济学家谢哈里亚尔·博哈里表示，价格仍在保持，但随着买家的退缩，价格不太可能一直达到新的高度。此外，他说，在2021年3月1日至5月31日的三个月期间，销售数量与上年同期相比激增79.6%，交易量正在找到一个新的平衡点。
房地产经纪公司Serhant的首席执行官瑞安·塞尔汉特说：“有一种感觉，就是全国各地的许多市场的价格都是浮动的，”他说，在经历了快速升值的时期后，市场正在正常化，这是由需求增加所推动的。他说：“你现在开始看到买家变得有点犹豫不决，不想被困在顶端的价格上。”
根据Redfin的数据，豪宅销售的最大跌幅发生在纽约州的拿骚县（长岛的富人区），在2022年2月1日至4月30日的三个月期间，销售量比去年同期下滑了43.5%，其次是加州的奥克兰，下降了35.1%。Redfin的数据显示，在同一时期，达拉斯和奥斯汀的价值飙升，销售量分别下滑了33.9%和33%，西棕榈滩的豪宅销售下降了32.8%。博哈里说：“我们去年有不可持续的巨大需求，房屋被抢购一空。”
在最高价位上，情况已不再如此。4月，吉布森苏富比国际房地产公司的波士顿房地产经纪人迈克尔·卡鲁奇将汽车经销大亨赫伯·钱伯斯拥有的一套公寓以1800万美元的价格上市。但卡鲁奇说，只有少数人看房。他说：“我以为会有更多人看，”但上市时间恰好是美联储加息和汽油价格暴涨的时候。“高净值人群对这情况有一定的免疫力，但他们也在关注所有这些事情，并想，‘我是该等等，还是现在就下手？’”
洛杉矶经纪公司Westside Estate Agency的德鲁·迈耶斯说，这种不确定性导致一些卖家急于将房子上市，试图抓住热销的尾巴。迈耶斯说，他有三个卖家的房产价格将在600万美元到大约5000万美元之间，他们正在提前房产的上市日期。他说：“他们想在市场火爆的时候把事情做完，将房子上市。他们不知道未来会发生什么。”
据跟踪400万美元以上交易的房地产经纪人唐娜·奥尔尚说，在早期受到新冠冲击的曼哈顿，豪宅销售最初反弹缓慢，但到2021年底，400万美元以上的房产合同达到了至少2006年以来的水平。然而，奥尔尚说，自5月第一周以来，她的统计数字一直呈下降趋势。她说，在那一周签署的43份合同中，没有一份是超过1000万美元的，这是自2020年9月以来的第一次。在阵亡将士纪念日之前的一周，有21份400万美元以上的合同，略低于同一时间段26份的10年平均水平。她说：“对纽约人来说，令人清醒的事情是观察股票市场。”
苏富比国际房地产公司的尼基·菲尔德说，虽然卖家没有降价，但一些买家“又开始出低价”。她最近以2500万美元的价格挂出了位于公园大道南240号的顶层公寓，但她计划建议她的客户在夏季将房产撤下，除非买家活动明显回升。她说：“你不希望在淡季的时候，在市场上停留过久。”她说，卖家和他们的经纪人都不希望挂牌时间太长。她说：“这不是一个恐慌性市场，这只是一个正在纠正的市场。”
房地产评估公司米勒塞缪尔的创始人乔纳森·米勒表示，尽管夏季通常是一年中豪宅销售的低迷时期，因此房产被撤出市场，但销售速度的放缓也正在缓解困扰纽约等市场的库存紧张问题，并推动价格上涨。他说：“我一年来一直在谈论的说法，即销售受到供应不足的限制，已经不是事实了。”他说，相反，快速的价格增长和更高的利率正在减缓市场的强度。随着销售的减少，库存开始积累。
根据米勒塞缪尔的数据，5月份，与2021年5月的合同相比，在1000万美元至1999万美元之间的曼哈顿公寓的合同量下降了41.2%，而库存则跃升了42.9%。在汉普顿（纽约长岛顶端著名的富人区），5月份此价格区间的独栋住宅合同同比下降83.3%，而上市量与上年同期相比增长20%。
Bespoke房地产公司总裁兼联合创始人科迪·维钦斯基说：“这种跌落是艰难的，”他说，在汉普顿以前的繁荣市场，一些C级质量的房产以A级质量的价格进入市场。但到了某个时间点，买家就不会在短时间内支付两倍于之前的售价，维钦斯基说。
他举例说，Watermill（位于南汉普顿）的一栋新建房屋，挂牌价在3000万美元左右，已经在市场上销售了一年。他说，卖家拒绝了他客户2800万美元的报价。维钦斯基说：“我打赌他现在一定在为没有接受报价而自责，他被头条新闻中的内容迷惑了。”
根据Redfin的数据，尽管全国市场上前5%的住房销售价格并没有下降，但过去几年的飞速增长正在放缓。与2021年同期相比，2月1日至4月30日期间的豪宅销售价格中位数上升了19.8%。而2021年2月1日至4月30日期间，与2020年同期相比，中位数价格增长了27.5%。博哈里说，他预计这些数字会进一步放缓。
塞尔汉特指出，许多大款已经抢购了房屋，现在市场正在恢复平衡。他说：“我不认为房子在一小时内售出是正常的，或者说是健康的。如果需要比一天长一点的时间，那也是可以的。”
Compass公司的豪华房地产经纪人理查德·斯坦伯格说，他一直在与至少50%的独家房源客户进行“降价谈话”。他说，如果没有报价或交易的承诺，他们中的许多人将别无选择，只能听从。
斯坦伯格说，他看到价格在200万美元至500万美元之间的房产活动减少得最多，他说在这个价格范围内，买家通常依靠抵押贷款融资，并正在应对利率上升。在500万美元以上的买家，不太关心利率问题，但他们期望金融市场的转变将导致房地产降价。
Corcoran集团的苏珊·布雷滕巴赫说，她最近在适度调整价格后，签下了两套汉普顿的房产。其中一幢是位于南安普顿的房子，在2020年首次挂牌，价格是2799万美元。布雷滕巴赫接手后调整了价格，最近的报价是2199.5万美元。
位于达拉斯的房地产数据分析公司Reventure Consulting的创始人尼古拉斯·格利说，像奥斯汀这样经历过疫情间繁荣的城市，已经准备好痛苦地回归现实。涌入的买家将房价推高到高于就业和工资增长等市场基本面的水平。
他说：“奥斯汀是美国最大的住房泡沫。” 格利说，在2020年1月至2022年4月期间，奥斯汀的工资增长了近9%，而房屋价值却飙升了72%以上，他使用的是美国劳工统计局和Zillow的数据。他说：“如果房屋价格调整，以配合富裕的圣何塞或洛杉矶买家迁入，这种增长面是无法永远维持的。”
迪恩说，到目前为止，在新冠期间暴涨的价格并没有下降，她说奥斯汀几年前以400万美元出售的房屋现在在市场上的价格是900万美元。但她说，富有的买家更加谨慎了。
最近，她卖出了一栋大约3000平方英尺的房子，挂牌价为650万美元，去年这栋房子会在几分钟内被抢购掉。今年，它花了大约五个月的时间才售出，但迪恩说她没有降价。她说：“我有一个耐心的卖家在等待合适的买家。”
在棕榈滩（佛罗里达州），这个全国最昂贵的房地产市场之一，在新冠的前16个月里，至少有22笔超过4000万美元的交易，通常的经济学原理并不一定适用与此地。Premier Estate Properties的经纪人玛吉特·勃兰特说，仍然有破纪录的交易发生，但也有一些降价。她说，有些房源在夏季被撤出市场，且不仅仅是因为这是一个淡季，而且还因为全球经济的逆风。
今年5月，勃兰特以1790万美元的价格挂出了一块不靠海边的土地，其中包括一栋大约6900平方英尺的房子的建造计划。一个月后，她将这块空地的价格降至1090万美元，加上已经获得棕榈滩建筑委员会批准的房屋计划，但没有施工。
她说，新的策略是为了鼓励交易，但她指出没有发生火爆的销售。她说：“我们曾经历的疯狂，不可能永远持续下去。”
她最近以1350万美元的价格出售了另一处不靠海边的房产，其中有一栋5400平方英尺的房屋，以略低于1400万美元的要价卖出。但卖家仍然获得了高额回报，他在2020年为这处房产支付了550万美元。
在西棕榈滩的海岸内水道对面，经历了一阵投资热潮，Redfin的数据显示，在截至4月30日的三个月里，豪宅销售数量同比下滑了32.8%。但Nest Seekers International的经纪人艾琳·赛克斯说，在新冠之前，西棕榈区的价格被低估了，即使下降也不会损害市场。
她将过去几周的经济动荡描述为给卖家“反思现实”的机会，他们希望自己的房产在短短几个月内有20%至30%的价格增值。当价格上涨时，人们把房地产投资看作是一种快速致富的方式。
她说：“他们把它看作是一场永远不会输的游戏，而我们都知道，房地产行业并非不可战胜的”。
