James Rodriguez在商业内幕网发表文章，介绍了阿里·鲁宾创办的初创公司Flock Homes，这家公司专门针对拥有投资房又不想承担房东责任的户主，把他们的房产纳入一个复杂的房地产投资信托基金，给他们定期分红，将来卖掉房产的时候还能享受税收优惠，这种方式不仅吸引了大量房东，还吸引了风险资本和房地产领域一些大人物的投资。

杰里米·哈克斯并没有打算成为一名房东。

但在2012年，他看到了一个他无法拒绝的机会。在科罗拉多州丹佛市郊的黄金地段，离他家不远的一栋房子正在出售。被更大的空间和较新的房屋所吸引，他和妻子艾琳决定买下它。

哈克斯没有卖掉他家的旧房，而是选择把它当做出租房来经营。由于这个房产离他的新住所只有两个街区，哈克斯管理起来很方便，而且也不愁找不到租户。

多年来，这所出租屋的价值不断飙升。但哈克斯还是不想出售这栋房屋，因为这可以作为他退休后的储蓄金，他享受着每月的收入，而且他也不想承担出售投资房所带来的巨额税款。

然后，在2021年3月，哈克斯收到了一份来自一家名为Flock Homes的初创公司的邮件。

Flock并不打算买他的房子。相反，这家公司提出将这栋房产纳入一个房地产投资信托基金，与其他房屋一起管理。作为交换，Flock会给哈克斯基金股份，这将使他有权获得基金每季度的部分收入。

Flock还为这笔交易提供了一些税收优惠。

当出租房屋的业主出售他们的房产时，他们通常会收到一张税单，金额可能达到出售利润的20%至30%。Flock利用一种被称“721交易”（721 exchange）的复杂税收策略，让业主通过将他们的房子换成拥有房地产的合伙企业的股份，使得业主可以推迟缴纳这些税款。这种策略又叫做伞型合伙房地产投资信托基金（UPREIT）。

Flock Homes由阿里·鲁宾于2020年创办，在公司刚起步的时候，他曾与斯坦福大学商学院的两名同学杰克·斯帕克曼和马特·利托维茨合作。担任首席执行官的鲁宾说，这家位于科罗拉多丹佛市的公司希望成为“房东的退休解决方案”。

独栋出租房是非常抢手的房地产投资，华尔街公司一直在花费数十亿美元在全国各地建立房屋组合。但绝大部分独栋出租房（根据物业管理公司Buildium的估计，价值约4万亿美元）是由拥有不到10处房产的“老爸老妈”投资者拥有的。 

Flock为这些通常有孩子的“老爸老妈”房东提供了一个退出策略，其中一些人，就像哈克斯一样，可能一开始就没有计划经营出租屋，或者不想处理与管理物业有关的麻烦和成本。Flock承诺为在其基金中拥有房屋的出租业主提供被动收入流，这种方式还吸引了风险资本和房地产领域一些大人物的投资。

鲁宾说：“真正让我们感到兴奋的目标是，在未来20年里，建立下一个房屋界的贝莱德。”他提到的贝莱德是最大的资产管理公司。他说：“有数以百万计的房东希望有一个在未来10年或20年后退出的策略，他们目前不想卖房，也不想成为房东。”

“我认为这就是我最大的机会。”

周四，Flock宣布了一笔2600万美元的A轮融资，由风险投资公司安德森·霍洛维茨的亚历克斯·兰佩尔领投，另外还有1Sharpe Ventures、Human Capital以及现有投资者Primary Venture Partners、Susa Ventures和BoxGroup的参与。

Flock的支持者包括Opendoor的首席执行官埃里克·吴、全美最大的单户租赁运营商Invitation Homes的前首席执行官弗雷德·图米以及Roofstock的主席和联合创始人格雷戈尔·沃森，Roofstock是一个投资者可以购买和出售单户住宅的在线市场。

几十年来，大型资产管理公司已经利用721交易作为建立物业组合的一种方式，同时为出资者提供税收优惠。

但721交换是复杂的交易，需要大量的会计师和律师。鲁宾说，如果你拥有2000万美元的自助仓储设施，公司可能愿意与你合作，但如果你只拥有一栋独栋别墅，他们就不愿意。

鲁宾说，他想改变这种现状，把理财工具交到那些希望从出租房产中获得收入而又不想处理麻烦事的普通美国人手中。自5月以来，公司已将其持有的房产增加到了110处。

Flock在丹佛、西雅图、德克萨斯州奥斯汀、堪萨斯州堪萨斯城、密苏里州堪萨斯城和盐湖城都很活跃，在最新一轮融资后，它正计划向凤凰城和亚特兰大等市场扩张。公司通过收取1%的资产管理费，以及新物业的入职费来赚钱，它说这“与传统销售的成本相当”。

Flock可能在最完美的时刻找到了丹佛的房东哈克斯。2020年底，他的租户毁约，留给哈克斯一套乱七八糟还需要维修的房子，同时哈克斯还得寻找新租户。哈克斯太清楚作为一个房东的痛苦了。

但是，他仍然有很多问题要问Flock。

哈克斯说：“听起来好得不象是真的。”

Flock告诉哈克斯，它计划在对房屋进行修缮，再以高于他目前租金的金额出租。哈克斯说，公司最终将租金提高了约15%，尽管Flock估计他之前的租金比市场价格低了约30%。

哈克斯说，尽管Flock承诺了一个没有烦恼的、多元化的投资组合，但他还是为这个决定“苦恼”了好几个月。他最终在10月与Flock达成了交易，并在1月收到了他的第一笔股息。

哈克斯说，他不确定季度红利与他管理单户出租房产的净收入相比如何。但考虑到维修、保养和税收，他认为利润应该差不多，甚至更多一点。

对于他转型后的储蓄金方式，哈克斯说：“我们可能会有一个更好的长期增长潜力，这件事情对我的家庭来说是一个巨大的转变。”