金融时报报道说，2023 年初中国房地产业违约震撼了整个行业，在此之后，中国最大、最值得信赖的开发商之一——万科，默默地表达了自己的信心。

去年中国第二大住宅建筑商、有政府背景的中国万科表示：”我们是少数几家仍能依靠自身信用的公司之一。”

公司表示克服了 “重重困难”，在 2022 年交付了 34 万套住宅，超过了英国同期的住宅建造量。

一年过去了，在评级机构穆迪本周下调了公司评级后，这种信心变成了担忧，据估计，1 月和 2 月的销售额与一年前相比下降了 40%。似乎显示始于 2021 年恒大违约的中国房地产危机几乎没有减弱的迹象。

万科的评级被下调表明，即使是拥有政府大力支持的开发商，也难免受到中国普通购房者信心危机的影响，而万科债券价格的下滑，也表明人们对这家公司财务状况同样感到悲观。

万科由王石于1984年创立，根据最新年报，2022年万科实现营业收入5,040亿元人民币（合700亿美元）。与许多同行一样，公司也是上世纪 90 年代中国住房私有化的产物。国有的深圳地铁持有公司 28% 的股份。

根据万科网站，公司在中国有 1000 个项目正在进行中，在国际上也有一系列著名项目开发，从伦敦到米兰。公司还向其他领域扩张，包括在 2020 年发展的猪肉业务，当时非洲猪瘟导致中国大量生猪被扑杀。

穆迪本周取消了万科的投资级评级，称并没有 “将任何国家支持、政府支持甚至利益相关者的支持考虑在内”。

穆迪评级机构高级副总裁卡文·曾（Kaven Tsang）说，”我们认为（房地产）在中国是一个非常商业化和竞争激烈的行业，我们不指望政府会向个别开发商提供直接支持。”

研究公司 Plenum 的联合创始人陈龙说，向万科提供某种支持对政府来说很棘手，因为其他开发商可能会质疑为什么他们没有得到类似的待遇。

中国开发商通常在项目竣工前出售项目，获得现金支付工程款。但这种模式因恒大等倒闭集团的工程延期而受到冲击，阻碍了新的土地购买和投资。

万科主要建造高层建筑，在 2022 年底获得了从国有银行获得专项资金的资格。但根据穆迪的数据，万科自 7 月以来就没有发行过任何新债券。

大约在那个时候，碧桂园——最近还是中国大陆销售额最大的开发商，开始无法偿还其国际债券。与万科一样，碧桂园最初也被认为没有受到行业内资金问题的影响，但最终在 10 月份首次出现了美元债券违约。

从那时起，市场信心开始下滑。自去年 6 月以来，中国新房价格逐月走低。万科的债券在今年年初还处于稳定的交易水平，但现在却显示投资者信心缺失。

野村首席中国经济学家陆挺本月撰文指出，”房地产复苏 “目前 “遥遥无期”，开发商不愿购买土地。他估计，2024 年全国土地出让收入可能降至 29 亿元人民币，而 2023 年为 32 亿元人民币，2022 年为 4 万亿元人民币。

在最近举行的中国橡皮图章议会年会上，中国人民银行前行长易纲提到了建立预售保险机制的必要性，他说这将有助于市场在三年内过渡到以成套住宅销售为主。

瑞银集团中国和香港房地产研究部主管约翰‧兰姆说，他相信未来房地产行业将向这个方向转变，但这对开发商的内部收益率和股本回报率都是不利的。万科在香港上市的股票在过去 12 个月里下跌了 53%。

有迹象表明，万科公司正在采取措施支撑其财务状况。今年 2 月，公司以 4.512 亿美元的价格出售了上海一个广场的股权。万科在本周的一份声明中表示，其 “经营基本面””正常”。

在担心2020年房价过热之后，中国政府出台了一系列政策，试图通过这些政策减少房地产行业的债务，但并未推出任何重大刺激措施。

为推动快速扩张模式而大量借贷的其他开发商已经重组了债务，或正在讨论重组事宜。

万科在标准普尔和惠誉的评级仍为投资级，但后者以销售疲软为由于10月份下调评级。万科集团的海外债务只有 26 亿美元，而恒大的海外债务则超过 200 亿美元。

但万科如果真的失败，都将是对中国房地产开发杠杆模式的彻底否定，这种模式直到最近才被证明是高利润的。

香港一家中国国有银行的离岸债券交易员说，万科的债券 “仍然太贵”，”风险与回报不相称”。