编译/远奇

Knotel是一家全球灵活工作空间供应商，为客户匹配、定制和管理空间，于2015年1月由阿莫尔·萨尔瓦创办，2020年在10个国家17个城市的250多栋建筑中运营，尽管Knotel从投资者那里筹集了超过4亿美元，2019年估值超过10亿美元，但在2021年1月31日，Knotel宣布破产。Business Insider 报道了这家曾与Wework比肩的企业从疯狂扩张到迅速走向没落的始末。

上周五，拥有灵活办公空间的Knotel公司向其位于纽约的200万平方英尺办公室的租户发出了一封措辞直白的信。信中说，几个小时之内，他们就得搬走。

一位位于曼哈顿苏荷区格林街110号的租户与《商业内幕》分享了这封信，该公司在写给租户的信中这样写道：“Knotel敦促您在当地时间下午3点之前搬走您的所有财产。1月29日之后，Knotel对留在这些地点的客户财产将不承担任何责任。”

这一匆忙而不寻常的命令预示着Knotel于上周末根据美国特拉华州地区破产法院第11章申请破产。

这家曾经估值超过10亿美元、被视为WeWork竞争对手、在全球拥有近500万平方英尺（约46万平方米）的共用办公空间的公司表示，它将放弃大部分美国业务。这一举措令商业地产的租户（或者说是会员）感到震惊。在商业地产领域，搬迁计划通常是要提前数月甚至数年进行的。

破产申请及其引发的混乱局面，是几位前高管、房东和观察家早已预料到的结果，这家快速崛起的公司，其宏伟的雄心壮志早在疫情加速其衰落之前就已经开始动摇了。

《内幕》采访了十几位熟悉Knotel的人士，就该公司的兴衰以及其古怪的联合创始人兼CEO阿莫尔·萨尔瓦（Amol Sarva）的领导力进行了交谈，他们表示，这位43岁的连续创业家将公司推到了聚光灯下，但在这一过程中却疏远了竞争对手、员工和商业伙伴。

纽约最大的写字楼所有者之一，SL Green的高级主管史蒂文·杜瑞尔斯说：“我再也不会和他们做合作。”他对该公司的行为表示厌恶，其他接受《内幕》采访的人士也表达了同样的观点。

Knotel的一位发言人拒绝让公司高管发表评论，并对这篇报道中的一些事实和叙述提出了异议。

萨尔瓦经常把Knotel说成是行业巨头WeWork的一个更稳定的版本，WeWork在2019年因大量流失资金和放弃首次公开募股尝试而濒临倒闭。萨尔瓦指出，为了凸显两家公司之间的差异，Knotel专注于与企业客户签订大型的租赁合同，认为这是一个更可靠、利润更高的租户基础。

然而，与WeWork一样，Knotel花钱大手大脚，却无利可图，它承诺长期租赁数百万平方英尺的办公室。跟该公司关系密切人士以及《内幕》查看的财务信息显示，空置的办公室已成为沉重的财务负担，因为该公司没有足够的付租金的客户填满办公空间。

根据《内幕》审查的财务信息，Knotel在2020年前10个月总共亏损了2.023亿美元。据《内幕》此前的报道，2019年该公司亏损2.23亿美元。

在萨尔瓦的魅力和不断崛起的灵活办公空间行业的推动下，该公司从众多大牌投资者那里募集到数亿美元。投资者包括云软件公司Domo的CEO乔希·詹姆斯、汤森路透前CEO托马斯·格罗瑟、风险投资公司Norwest venture Partners和Peak State Ventures，以及其他金融业者，包括科威特投资基金Wafra和房地产服务公司Newmark。

随着破产申请的提出，这些投资者注入该公司的资金很可能化为乌有。

Knotel的一位投资者告诉《内幕》：“我已经把我的投资账面价值归零了，（我）就当我什么也得不到。”

一位特立独行的CEO 推动了业务的快速增长

Knotel于2015年由萨尔瓦和俄罗斯出生的企业家爱德华·申德罗维奇创立，抓住了协同办公的迅猛发展，协同办公在租户中的人气爆棚，推动WeWork的估值一度达到近500亿美元。

Knotel的规模仅为WeWork的一小部分，但在善于表达、精通媒体的萨尔瓦的推动下，Knotel将自己视为WeWork最突出的竞争对手之一。萨尔瓦安排了一辆涂有Knotel标志的校车停在曼哈顿WeWork门店前，以鼓励其成员叛变。他在一次采访中大胆宣称，Knotel将取代WeWork，就像亚马逊超越eBay等早期竞争对手一样。

私底下，萨尔瓦把自己塑造成一个特立独行的CEO，几乎不考虑商业地产行业和大企业界的习俗和礼仪。2018年，他穿着一件扣子没有扣上的绿色军外套，参加了纽约房地产行业一场年度正装晚宴，数千名重量级人物参加了盛会。

在位于曼哈顿的Knotel公司总部，一位前公司高管说，他会分发一些珠饰项链给员工，告诉他们“你们需要表现自己”，“找到内心的平静”。

另一名员工说，在2018年的一次晚餐上，萨尔瓦说他参加了一个催眠研讨会，可以让人被他的咒语催眠。那人说，他记得萨尔瓦告诉过他：“我很擅长这个。”

Knotel的举动惹恼了房地产行业的大佬们

早期迹象表明，萨尔瓦的傲慢与自信交织在一起，与主要对手方（包括房东和客户）产生摩擦，而Knotel正需要扩大客户群。

萨尔瓦早在2017年就开始激怒房地产交易领域的关键环节，令世邦魏理仕（CBRE）等大公司的经纪人为此感到烦恼。这些公司负责谈判城市大部分重要写字楼的租赁交易。

萨尔瓦在接受在线创业社区Built in NYC采访时表示，Knotel的商业模式将寻求“剔除中间商”。该公司的两名前内部人士说，萨尔瓦告诉员工，经纪人和房东“需要我们，而不是我们需要他们。”

2019年，Knotel在与SL Green签署一份10万平方英尺写字楼租约的谈判中惹恼了后者，后者是纽约最大的写字楼业主之一。这笔交易本应是Knotel当时最大的订单之一，也可能成为与曼哈顿一位重要房东开展业务的契机。

SL Green和Knotel的前雇员都说，Knotel拖延了谈判的时间，因为他想找到足够的租户住满这个地方并确保盈利。由于未能从客户那里获得足够的兴趣，它突然退出了谈判。

SL Green主管杜瑞尔说：“他们把我拴在一起，然后在最后一秒离开了。他们当着我们的面撒谎，这真是一次糟糕的经历。”

被破败的办公室和昂贵的空缺所束缚

知情人士说，冷落大股东和对经纪公司的忽悠让Knotel付出了代价。在疫情之前，尚且稳定的办公租赁市场上，Knotel越来越多地被迫在纽约市二线建筑中租用质量较低的办公空间。

咨询公司T3 Advisors的CEO罗伊·赫什兰德说：“他们被挤到了楼层较少的老建筑的低层空间里。”T3 Advisors曾帮助客户安排灵活的工作空间，包括在Knotel的办公场所。

到2019年年中，Knotel在纽约拥有的200万平方英尺房产中，有近30%面临立即或待定的空置。Knotel的发言人说，该公司当时尚未将其营销的某些空间出租给承租人，表明该公司的空置率实际上没有这么高。   

尽管如此，该公司纽约地区还是充斥着赤字，亏损开始拖累整个公司。前任总经理告诉《内幕》，包括旧金山和伦敦在内的盈利地区（这两个地区都达到了2019年的营收目标）的总经理发现，由于利润被转移，拿去弥补公司亏损的纽约业务，他们的业务也出现了现金流枯竭。

可疑的支出进一步耗尽了Knotel的金库

Knotel对从客户那里收取押金的处理方式，让一些前高管感到不满。

在传统租赁交易中，这些资金保存在托管账户中，在租赁结束时归还承租人，或可抵租金。几位熟悉Knotel财务状况的人士说，Knotel反而利用这些保证金为运营提供资金。

参与账单谈判的人士表示，到2019年底，萨尔瓦指示员工停止向一些供应商和竞争方付款。据知情人士此前报道，2020年1月，该公司有5400万美元未偿票据，到10月，这一数额将激增至1.2亿美元。

Knotel担心其在纽约的大规模租赁会造成库存过剩，无法用足够的客户填满，因此在2019年采取了一项商业计划，要求客户同意寻找租户，Knotel才会签署租赁合同。这种转变造成了瓶颈，因为该公司的房地产团队发现，这会放慢他们与房东的租赁谈判速度，因为房东在寻找租客入住。于是，和SL Green的那笔生意一样，交易失败了，与房东之间的关系也破裂了，房东开始认为Knotel不可靠。

2019年8月，尽管业务中出现了日益严重的财务动荡，萨尔瓦和该公司表示，他们在一轮融资中筹集了4亿美元，该轮融资对Knotel的估值约为13亿美元。然而，直接了解融资情况的人士表示，其中2.5亿美元被拨出用于为那轮融资的牵头投资者沃夫拉（Wafra）购买大楼，但这一努力从未实现。

Knotel注入了新的资金，就在疫情迫使租户取消租约、放弃场地而转而远程工作之前，继续斥巨资推广其品牌，事实证明这不是一个适宜的时机。

一名商业租赁经纪商回忆起2020年2月的一场活动，该活动发生在特朗普总统因新冠危机宣布全国进入紧急状态的一个月之前，目前仍可在该公司的网站上看到这场活动的信息。

在曼哈顿联合广场附近的一个Knotel场地，经纪人们受邀体验模拟高尔夫，而来自美国职业高尔夫球协会的职业高尔夫球手则站在一旁，指导他们如何挥杆。客人们享受了一个开放式酒吧和一些开胃菜。活动还安排了抽奖环节，奖品是加州著名的豪华度假胜地卵石滩（Pebble Beach）的两晚住宿和打一场高尔夫。该公司还定制了阿迪达斯高尔夫球衫和TaylorMade球杆。

活动结束后几天，参加活动的商业经纪人收到了一件背面印有他名字的Knotel高尔夫T恤。

反复承诺盈利能力并掩盖财务困境

2020年对灵活办公空间行业来说是灾难性的一年，因为在疫情期间办公需求大幅下降，租户撤回租赁承诺，放弃了办公空间。

萨尔瓦一再坚称盈利就在眼前，但这一年发生的事件却讲述了一个不同的故事。

去年3月，Knotel的一半员工被解雇或暂时放假，从“工资保护计划”（Paycheck Protection Program）获得了数百万美元的可免除贷款，即使它已停止向自己的房东支付租金，却仍然向租户收取租金。

尽管困难重重，萨尔瓦还是在今年夏天宣布Knotel将在2020年底实现盈利，他将筹集到1亿美元，帮助公司渡过难关。这笔资金从未兑现。10月底，该公司又裁掉了20名员工。萨尔瓦透露了坏消息，但依然告诉员工Knotel可能在2021年第一季度末实现盈利。

与此同时，美国各地数十家房东、其他债权人和商业伙伴对Knotel提起诉讼，称该公司已停止支付租金和其他债务。仅在2021年1月，就有至少8名曼哈顿房东起诉Knotel，声称其多个地点的租金未付。

萨尔瓦计划减少Knotel的房地产敞口，希望能挽救该公司。在《内幕》调查的2020年11月的一份演示文稿中，Knotel表示，该公司将寻求将其全球投资组合中480万平方英尺的面积削减60%，并将其在美国和加拿大租赁的340万平方英尺面积削减80%以上。

Knotel需要迅速采取行动。据《内幕》此前的报道，截至去年10月底，该公司的金融负债比总资产高出1.61亿美元。

Knotel采取的措施与WeWork如出一辙，在新任CEO桑迪普·马思拉尼的领导下，WeWork也进行了裁员和休假。不过，WeWork的努力可能正在得到回报。有报道称，WeWork正在考虑通过SPAC上市，预计市值将达到100亿美元，这比软银去年29亿美元的估值有了显著提高。

私下里，诺特尔正在考虑更为黯淡的选择。Knotel的一名律师在本周的破产程序中透露，该公司在12月份考虑过清算。

三位知情人士表示，为了给该公司争取时间，萨尔瓦试图与一个身份不详的团队为其公司债务进行再融资。但消息人士称，该集团随后退出了，而Knotel自身投资者之一的上市房地产公司Newmark购买了约7000万美元的公司债务，并推动Knotel申请破产保护。

Knotel在周日宣布破产的公开声明中表示，将试图将业务出售给Newmark，并通过重组缩减其在美国的投资组合。

该公司没有透露有多少成员可能会因重组而被赶走，以及会员是否能拿回已经被Knotel花掉的押金。

上周五Knotel的纽约租户突然被驱逐，似乎只是未来骚乱的一个预警。