新冠疫情开始后，北美的房价迎来了一波猛烈的上涨，很多地方要加价抢房子。《大西洋月刊》的文章指出，材料成本上涨、各种繁琐的规章制度、“避邻态度”和对创新的障碍，造成了美国的住房危机。

美国的住房危机无需赘言。

你想买房吗？房价最近飙升到了历史最高点，而可用房屋的库存却骤降到了历史最低点。你想租房吗？6月份的租金上涨速度是四十年来最快的。部分原因是2010年代的新住房建设，相对于总人口来说，比有记录以来的任何十年都要低。

美国的住房危机不仅仅表现在价格上涨上。它还表现在诸如加利福尼亚这样的无家可归者激增的州，在为本州人口提供住房上做得有多糟糕。它显示在气候变化大环境下，因为无法在城市和城市附近建造足够的房屋，将更多的人推到了郊区，在那里他们的碳排放更高。它表现在生育率的下降上，因为住房成本使家庭不愿意生那么多孩子。

请说出美国在过去十年中遭受的任何问题。不平等？肥胖症？一种说不清道不明的、普遍存在的厄运感？你可以讲一个关于房子的故事，而囊括所有这些问题。

在《房子的万物理论》一文中，作者山姆·博文、约翰·梅耶和本·索斯伍德认为，西方世界的住房短缺，反映在人们想要居住的地方建造的房屋太少，从而将中产阶级工人从高生产力地区赶走，迫使人们花更多时间坐在车里进行长途通勤，并减少了房屋的可用性和整体增长率。

这就是住房对更多不平等、肥胖和抑郁的贡献。虽然联邦税法大力鼓励拥有住房，但美国每千名居民的住房数量，低于欧盟或经济合作与发展组织的平均水平。

今年，我写道，美国需要大量的计划，来增加经济中最重要的东西的供应。在过去的六个月里，我写过如何通过解决医生的稀缺性来创造医疗的丰富性。我写过如何通过部署我们已经实现的清洁能源突破来创造能源的丰富性。我写过启动科学实验的新方法，这些实验可能在未来产生令人难以置信的突破。

但你可以说，如果我们不建造足够的房屋供人们居住，上述这些都不重要了。因此，对于美国的资源充沛程度来说，最重要的问题可能是：为什么现在美国建房子这么难？

零件和劳动力短缺

比方说，你想在美国建一个房子。恭喜你。你将需要大量的木材，还有塑料，混凝土，钢，玻璃，也许还有一些陶瓷片。不幸的是，无论你住在哪里，红州或蓝州，城市或乡下，材料成本都在上升。即使在新冠疫情使全球金属供应链崩溃之前，木材、塑料和复合材料（用于栏杆和镶板等东西）的平均成本，从2008年到2018年已经翻了一番。

接下来，除非你打算自己建造所有东西，否则你将不得不找到一些建筑工人。这就是真正的麻烦开始的地方。建筑部门没有雇用足够的人，从而能跟上本世纪的住房需求。近三分之一的建筑工人和更高比例的油漆工和裱糊工是移民。但是，由于反移民政策和新冠疫情，在过去五年中，每年移民到美国的人数已经从大约100万下降到25万。更重要的是，住房崩溃消灭了各种技工。自2006年以来，加州的瓷砖安装工、木匠和钢筋工的数量分别下降了23%、30%和52%。

劳动力也有助于解释为什么建筑成本会因地区而有很大差异。根据劳工统计局的数据，纽约和芝加哥的建筑工人的平均时薪，大约是新墨西哥州或德克萨斯州农村地区的两倍。即使在一个州，如加州，当地的规则，如 “普遍工资”（它为政府项目的建筑工资设定了一个底线）也会大大影响劳动力成本。

繁复的规章法则

当你想到住房规则时，你可能会立即想到分区规划。城市和地方政府会把一个地区分割成小块的土地，或区域，并制定具体的规则，规定什么样的土地使用、建筑或所有权是被允许的。人们可以为独栋住宅或公寓，为矮楼或高楼，为博物馆式的保护，或为结合底层零售和公寓的 “混合用途”发展划定区域。尽管为某块土地制定规则本身并无不道德之处，但在美国，分区规则却充满了遗留问题。美国城市利用分区法来隔离白人和非白人，使在高收入地区建造公寓楼几乎不可能，并阻止新的建筑。

在美国最昂贵的住房市场上，改革者经常关注的是需要 “提升”街区以建造更高的建筑。但其他规则可能更加繁琐。正如城市学家布莱恩·戈金在2018年所写的那样，一些城市的许可程序有几十个阶段，可能需要数十万美元才能通过。

当加州大学伯克利分校特纳住房创新中心就旧金山的建筑成本采访开发商和建筑工人时，大家只在一点上达成了共识：“推动建筑成本上升的最重要和无意义的因素，是项目通过城市许可和开发所需的时间。”旧金山的项目平均需要近四年的时间才能获得许可。

一个接一个的规则都有其原因。设计和建筑规范要求可以保持建筑物的安全，和社区的统一和美观度（在一些人眼中）。历史保护法规可以保护一个社区的传统感。当地雇用要求和现行工资规则可以促进当地人的就业，并为低收入工人设定工资底线。停车要求可以确保人们能够进入新的商店或公寓。通过开发费用，地方政府可以从新建筑中直接受益，获取资金用于下水道、学校或道路等方面。

这些规则可能听起来并不完全是邪恶的。谁会反对为学校提供资金？谁反对安全的低收入住房？也许没有人。但是，当你把它们加起来的时候，这些合乎情理的规则，会成为新建筑合乎情理的障碍。

这对经济适用房项目来说尤其如此，因为它们依赖于许多不同的融资来源和政府机构。特纳中心估计，加州的这些项目每平方英尺（0.09平方米）的成本，比市场价格项目高48美元。这意味着建造每套典型的1000平方英尺（93平方米）的公寓要多花48000美元，或者一栋有8套公寓的建筑要多花近400万美元。

当承担不起建设经济适用房成本时，会发生什么？

你会得到更少的房子。

本地的否决政治

比方说，你是一个开发商。你在一个大城市找到一块空地。你建议在开裂的混凝土上建造一座大型公寓楼，其中有几十个单元是为无家可归的人准备的。当你在社区内询问时，人们告诉你他们喜欢这个想法。更多的住房，更少的无家可归者。谁能说不呢？

答案是：一个愤怒的、爱打官司的邻居。

通过提起环境诉讼，这个人可以通过要求规划者对新开发项目的生态影响，进行昂贵和耗时的研究，将建设推迟几年。

这并不是一个假设。正如作者和城市规划师诺兰·格雷在《大西洋月刊》杂志上所写的那样，这是一个住房梦想被推迟的故事，就发生在洛杉矶博伊尔高地社区的第一街和洛雷纳街的角落。

格雷说，在过去的几十年里，加州的环境规则，特别是《加州环境质量法》，或称CEQA，已经允许公民通过将开发商拖到法庭上，并让他们承担数十万美元的法律费用和环境研究费用来否决新项目。

他写道：“CEQA诉讼已经危及了萨克拉门托的旧房拆迁重建、圣地亚哥的太阳能农场和旧金山的交通”。

研究人员有时称这种现象为“公民声音”。因为既喜欢公民也喜欢声音，所以我不喜欢这个词。我更喜欢 “否决政治”（vetocracy），这是弗朗西斯·福山对授权少数反对者阻止任何事情发生的制度的说法。

用地方性的  “否决政治”来描述这种情况，听起来很合适。

地方性否决制在两个方面是昂贵的。它不仅限制了住房的供应，而且还提高了建筑成本。

根据乔治华盛顿大学教授利亚·布鲁克斯和耶鲁大学法学教授撒加利亚·利斯考的研究，从20世纪60年代到80年代，州际建筑成本增加了两倍，即使在调整了通货膨胀之后。基本成本，如劳动力和材料，并不能解释这种增长。但研究人员发现了提示性的证据，即20世纪70年代通过的CEQA和其他环境法，授权公民在之后否决新的建设项目，这 “导致了每英里支出的增加”，布鲁克斯和利斯考总结道。

正如许多住房规则在孤立的情况下是合乎情理的，你可能会说，人们对将影响他们社区的建设提供反馈没有什么错。这不就是民主的行动吗？

嗯，不是。民主是人民的政府，所有的人民。相比之下，地方的“否决政治”，是由一个非常小的群体“通过能抄近道的律师用大喇叭”来吼政府，正如《大西洋月刊》杂志的耶路撒冷·蒂姆萨斯所说。

当你把管理权交给最爱打官司的人时，你就隐含地允许富有的老年房主，阻止年轻而贫穷的租房者建房。

这不是实现住房市场丰富的秘诀。这是一个维持现状的秘诀。

创新停滞不前

在过去的半个世纪里，电视、电子产品、电脑、玩具、衣服、甚至汽车的价格在经过通货膨胀调整后都有所下降。但住房价格却没有。没有人想出如何像亨利·福特为汽车，或三星为平板电视所做的那样为住房做贡献。

在世界各地，建筑业似乎是唯一没有提高生产力的商品生产行业之一。西北大学经济学家罗伯特·戈登估计，在世纪之交，美国和欧洲的建筑业都出现了生产力负增长，原因是 “多因素生产力”的下降，这是创新的一个复杂的代理名词。

为什么住房建设方面的创新如此困难？

也许人们对房子的看法很奇怪，因为他们很乐意购买和其他人一样的苹果手机，但他们希望有一个看起来很独特的房子(那些傲慢的说他们讨厌“千篇一律”的公寓的人，仍然购买大量生产的劳力士手表和豪华汽车）。

与此相关，也许不断变化的时尚阻碍了生产力的持久提高。开放式厨房今天可能很酷，明天就很落伍了。

也许全国各地不同的规则使建筑创新缺乏吸引力，因为你可能最终设计出一个在北卡罗来纳州的罗利有用，但在华盛顿州的西雅图非法的住房部件。

布莱恩·波特告诉我，“我认为最简单、一语中的的方式去解释生产力不足的原因是，在建筑业尝试新的想法很难赚钱，在其他行业管用的创新策略似乎在建筑业并不奏效”。

在他看来，当企业家们可以廉价地进行实验，并在没有太多灾难的情况下失败时，创新就会蓬勃发展。在住房领域，实验是昂贵的，而设计失败可能是致命的。

我问波特，中国超快的公寓建设项目的视频，是否表明其他国家可能正在破解住房创新的密码。这些视频中有许多都是以远大可持续建筑公司为主角的。

他说：“速度快并不意味着生产力高。这些东西基本上是通过堆砌大量的资源和劳动力来解决问题。如果你看那些正在不断升高的建筑，他们同时使用比如三到四台起重机，只是为了保持进度。像远大这样的公司也许有一天会在建筑技术方面取得突破。但就目前而言，他们基本上只是以快进的速度，做正常的工作。”

所以，住房问题不是由一个瓶颈造成的，而是由几种非常不同的瓶颈造成的：材料成本上涨、反对建房的规章制度、避邻的态度和创新障碍。

考虑到这一点，这里有一些针对每个瓶颈的解决方案。

1.美国在改变全球木材价格方面只能做这么多。但我们确实可以控制我们的移民政策。现在，低水平的移民数量，正在限制我们的建筑能力。更多的移民将改善建筑业的劳动力供应池，也许还能改善创新的劳动力池子。我们应该欢迎那些能够尝试解决停滞问题的聪明的年轻人。

2.立法者应该结束单户区划，这使得建造复式楼和更大的公寓成为非法。但是，当许可需要几年时间，并花费几十万美元时，你不能指望新建筑的突然爆发。因此，立法者也应该使开发更快、更容易。例如，明尼苏达州的住房融资机构简化了许可程序，允许开发商为多个机构和资金资源填写一份申请。《大西洋月刊》的作者波特，还主张在州一级规定审查建筑许可证的最长时间上限。

3.正如蒂姆塞斯和交通成本研究员阿隆·利维所报道的，一些欧洲国家不会让大嗓门的、愤怒的邻居要求无限的环境审查。例如，法国的建筑机构在内部进行环境研究，并不向公民诉讼敞开大门，因为公民诉讼可以阻碍新的发展。当建筑政策由最嗓门最大的邻居决定时，对新建筑的普遍回答是不。但是，当国家掌控时，它可以满足广大公众对更多住房的需求。

4.住房建设是如此复杂，框架、暖通空调和内部装饰是完全不同的过程。因此没有一个单一的通用技术会立即使建设更有效率。但可能有很多小的妙招。例如，建筑机器人公司Canvas展示了一个机器人灰泥板系统，看起来很有希望。灰泥板只占新建单户住宅成本的4%左右。但是，如果有25家Canvas式的公司，从事建筑过程中的25个不同部分的工作，我们就能真正有所收获。

因此，对 “为什么在美国建房如此昂贵？”

这个问题的简短回答是：没有什么简单的答案。

住房成本很复杂，因为几乎一半的成本来自于当地的规规章制度和偏好，而不仅仅是材料和劳动力。这在某种程度上是合适的。一所房子不仅仅是一堆木头、石头和工作。它是我们价值观的保存者。美国的住房制度可以优先考虑丰富性，要有更多的房子，允许更快、更便宜地建造房子。

相反，由于将规则置于结果之上，将诉讼置于公共利益之上，我们得到的是更少的房子、无休止的许可审批和昂贵的住房项目。正如在医疗保健、能源和科学研究方面，美国住房政策的失败并不是什么神秘的错误代码，而是设计缺陷。

拿着一个糟糕的设计蓝图，然后去按计划建造时，就是这个鬼样子。