巴伦周刊报道，美国抵押贷款利率将持续走高，而房价增速可能在未来12个月内大幅放缓。
预计本周公布的几项美国住房指标，将显示出放缓的迹象。房地产科技公司最近在财报电话会议上的评论也反映了这种观点。
随着美国房价的持续上涨，抵押贷款利率攀升至十多年来的最高点，购房者的负担能力变得越来越重要。房地美的数据显示，自 2021 年上次读数以来，30 年期固定抵押贷款的平均利率，已上涨超过两个百分点至上周的 5.3%，这是自 2009 年夏季以来的最高水平。
投资银行 RBC Capital Markets 分析师迈克·达尔，通过计算现有房屋的每月付款占本地区收入中位数的比例来追踪房地产指标。他表示，购房者的负担能力基本上长期高于平均水平。购买力可能也会持续紧张，因为买家仍高于可购买房屋的库存量。
投资者将在本周获得新的数据，显示有关价格上涨和抵押贷款利率将如何影响需求。美国人口普查局和住房和城市发展部公布的 4 月新屋开工和许可已于当地时间 5 月 18 日公布。 5 月 19 日全美地产经纪商协会将公布上月现房销售数据。
与前一个月相比，预计本周所有指标都将在季节性调整的基础上下滑。
美国金融数据及软件公司 FactSet 追踪的共识估计，经季节性因素调整后，4月份新屋开工许可数将从3月份的187万份降至180万份，而4月份新屋开工数预计为177万，低于上月的约179万。
预计现房销售经季节调整后，将降至 560 万套，低于 3 月份的 577 万套。现房待完成销售是房地产行业组织编制的房屋购买活动的领先指标，3月份下降了 1.2% 。
与此同时，美国房地产交易、经纪服务公司 Redfin 、旧金山住宅房地产交易在线公司 Opendoor Technologies 和美国线上房地产公司 Zillow Group 近期发布的一系列业绩，为房地产市场的未来走势提供了线索。
以下是给投资者的三个注意事项：
房地产市场正在降温
在疫情爆发的大部分时间里，房地产市场依然火爆，购房需求大大超过了有限的供应。现在，随着家庭购买力问题成为焦点，房产公司表示，他们预计市场将不再那么狂热。
Opendoor Technologies 公司首席财务官官凯莉·惠勒在 5 月初的财报电话会议上表示：“我们现在假设房地产市场将在今年下半年降温。”
惠勒表示，随着利率上升和住房负担能力面临压力，房价增长将逐渐放缓。
不断上升的抵押贷款利率增加了购房者的负担。抵押贷款银行家协会对抵押贷款申请人进行的一项分析发现，今年 3 月，全国申请抵押贷款的支付中位数为 1736 美元，较上年同期增长了 387 美元。
Zillow Group 公司还预计房地产市场即将发生变化。Zillow 高级经济学家杰夫·塔克在 5 月 9 日的一份报告中表示，随着房地产市场经过拐点，房地产市场的创纪录之旅可能很快结束。即将到来的变化，比如房价增长放缓和房屋库存增加，将对买家有利。
但市场放缓并不一定意味着崩盘即将来临。
惠勒表示：“虽然过去两年价格上涨导致可负担性下降，但鉴于消费者资产负债表的强劲，目前被迫抛售的风险很小。”
但是它到底会有多冷，谁也说不准
至少就目前而言，供应问题仍然存在。
Redfin 首席执行官格伦·凯尔曼在本月早些时候的一次财报电话会议上表示：“我们仍然受到库存限制。但供需之间的不平衡在各地并不相同。只有少数几个市场，如西雅图、丹佛、塔科马和加利福尼亚的部分地区，房屋还在市场上待售，而且不多。”
房利美、抵押贷款银行家协会和全美地产经纪商协会最新的现房销售预测显示，今年现房销售将下降，2022 年的现房销售预计在 560 万至 590 万之间，低于 2021 年售出的约 610 万套房屋，但仍高于 2019 年疫情前的 534 万套。
Zillow 的联合创始人兼首席执行官里奇·巴顿表示，房地产行业的逆风，如低库存和上升的利率，加剧了房屋购买的困难。
巴顿说：“每个人都在评论这是一个多么奇怪的市场，供求或供需失衡如此严重，实际上很长一段时间都没有恢复过来。整个行业都在期待它会得到解决，但潜在的动力、人口统计学支持的越来越多的刚性需求是强劲的。”
他补充说道： “这并不全是厄运和阴霾，但是这里有点看不清楚。”
本周公布的经济数据可能有助于勾勒出一幅更为可靠的图景，并使投资者能够衡量房地产市场。
3. 一些疫情趋势仍在发挥作用
疫情初期大规模的在家工作，导致了市场竞争加剧，价格上涨。
美国劳工统计局的数据显示，因疫情而远程办公的员工比例最近有所下降，从 3 月份的 10% 降至 4 月份的 7.7%。但据凯尔曼表示，员工在何处工作仍然会影响房地产市场的走势。
凯尔曼说：“过去，当住房变得不那么便宜时，旧金山的人就会花 60 或 90 分钟上下班，把目光转向更远的地方。当利率从 3% 上升到 4%，再到 5%甚至更高的时候，购房者不是去负担更小的房子，而是去房价更低的地方。”
凯尔曼在公司财报电话会议上表示，潜在买家正在同时考察多个市场。需求已经从沿海市场转向南方和阳光地带市场。
