历史学者和彭博社的评论员Stephen Mihm发表评论，解释了利率对房价的影响为什么并不像很多人认为的那么直接，由于房产的高价格，它对利率的反应相当滞后。再加上80年代后一系列的市场变化，还有其他的经济因素，使得利率变得没有那么能够预测房价的变化。
在美联储即将加息的预期下，我们听到了各种关于它将如何影响红火的美国住房市场的预测，美国住房市场刚刚在2021年录得创纪录的增长。尽管分析家们对美联储将加息多少次，以及多高，存在分歧，但当美联储采取行动时，对抵押贷款利率的影响是一个既定事实。
但不太清楚的是，利率上升是否会因借贷成本的提高而破坏住房市场。从表面上看，情况应该如此。利率越高，月供就越大，潜在的购房者能够负担的也就越少。房价也就随之下降。
这种说法有一种诱人的吸引力。不过，就利率和房价之间的关系而言，中世纪地图上的古老警告是成立的：此处有龙（Here be dragons，意指一个未知的领域中可能存在危险）。
将这一动态中的许多变量拆解，应该能让我们在预测住房市场的未来方向时有所顾忌。
关于利率和房价之间关系的文献是广泛、复杂和矛盾的。人们普遍认为，将利率降至接近零，将助长房地产泡沫，但人们对这种情况的确切机制以及时机仍不完全了解。当美联储，或其他中央银行加息时，也没有完全确定会发生什么。
例如，考虑到2008年的金融危机，当时的房价在崩溃之前到达顶峰。许多关于这场灾难的说法认为，美联储在2000年互联网泡沫破裂以及9/11恐怖袭击之后决定削减利率，从2000年约6.6%的高点降至了2003年2%的低点，是某种形式的原罪。
抵押贷款利率随之下降，所有人都涌入了住房市场，至少理论上是这样说的。
但是，正如经济学家罗伯特·席勒所指出的，这并不能完全描述之后所发生的事情。正如他后来指出的，“房地产市场的繁荣时长是低利率时期的三倍”。事实上，它可以说早在1997年就开始了，而且，正如席勒所指出的，“当美联储在1999年提高利率时，房地产的繁荣反而加速了。”
这不符合常识，更不符合经济模型，其中预测美联储隔夜利率（或抵押贷款利率）的变化，将自动转化为住房价格的可预测变化。例如，一个典型的模型预测，实际利率下降1%应导致美国某些城市的房价飙升，幅度为19%至33%。
像这样的模型，以及目前关于利率的大部分争论，反映了一种想法，即住房是适合传统资产定价理论的。换句话说，假设是住房就像任何其他流动资产，借贷成本的波动会转化为即时的价格变化。
但住房并不像其他资产；它有相当大的交易成本负担。这意味着，即使价格对利率有所反应，它的反应也可能相当缓慢。它们是有“粘性”的，尽管一些经济学家更喜欢物理学的语言，把粘性换成“惯性”。
这方面的证据来自于国际清算银行最近的一项研究，研究中考察了关于房价和名义短期利率之间关系的历史数据。它发现，名义短期利率下降1%，会导致住房价格上涨5%。
但这需要三年的时间才得以实现。研究的作者相当轻描淡写地指出：“因此，利率变化和实际房价之间的经验关系，可能不像简单模型所暗示的那样简单。”
换句话说，这些变化需要时间，甚至是很长的时间，才能在住房价格中体现出来。在对这一点的阐述中，国际清算银行的研究人员发现，实际（而非名义）短期利率的变化可以持续回响整整五年。
所有这些可能有助于解释2008年崩盘前发生的情况。货币政策影响的滞后性可能意味着，正如一项研究表明的那样，住房萧条的部分原因是美联储2004年开始的加息的延迟影响。按照这种说法，利率要到2007年才开始发威。
除了延迟效应，还有一个预期问题。有证据表明，当美联储在提高或降低利率并产生“冲击”时，会对住房价格产生巨大影响。但是，如果每个人都期望它以某种方式逐步提高利率，然后它正是这样做的，那么，对住房价格的影响可能就没有那么大。
好吧，你可能会说。先不提短期利率。那么30年期抵押贷款的利率呢？它们现在正在攀升，而这将直接影响到借款。当然，这对住房价格来说是个坏兆头，不是吗？
这也是长期以来的一个信念。一项典型的早期研究对历史数据进行了研究，发现这绝对是事实。当抵押贷款利率上升时，房屋价格下降。但即使在这里，情况也远比最初看起来要复杂得多。
首先，有一些证据表明，抵押贷款利率和房价之间的这种关系，正是我们在20世纪80年代之前所想的那样可以预测。在放松对抵押贷款市场的管制和证券化开始变得普遍之后，贷款人和购房者发现，他们可以规避因抵押贷款利率上升而最初带来的许多障碍。
从那时起，长期抵押贷款利率上升和房价之间的关系变得更加复杂，最近的研究表明，两者之间的联系很脆弱。不管怎么说，这方面都没有什么共识。一些研究发现了某种联系；另一些研究，对这种现象进行了一系列的统计审查，得出的结论是“抵押贷款利率对住房价格几乎没有短期影响。”
问题是，正如最近对各种交叉性原因的总结中所指出的那样，抵押贷款利率的上升往往与工资上涨、经济增强和通货膨胀同时发生，所有这些力量都以不同方式帮助减轻了借款成本上升的负担。
这并不是说短期或长期利率的飙升对房价是个好消息。它不是。但是，考虑到全部的影响需要时间才能被彻底感受到，更不用说其中还有许多复杂的力量在起作用，住房市场很有可能再次让我们吃惊。
