金融时报的记者Mark Vandevelde 发表调查报道，介绍了美国最大的先租后买公司Home Partners的一些商业做法。这家公司已在2021年被黑石以60亿美元收购，但它与自己宣传的公司宗旨有所不同。其多次驱逐租户，并且收取高于市场价的房租。
当弗兰克·斯里奇在2008-09年经济衰退的前夕办理抵押贷款时，他引发了一系列的个人灾难，最终以破产、取消抵押品赎回权和被赶出他在佛罗里达的家而告终。
由于无法再获得贷款，斯里奇认为拥有住房的大门已经关闭。但是，一家由华尔街投资者支持的公司向他提出了一个诱人的提议：它将购买由他选择的房子并将房子租给他，并承诺如果他在五年内拿出钱来，就可以以固定得价格购买该房产。
在当地一家医疗保健公司担任数据库管理员的斯里奇说：“我以为房子的价值会上升”。
他希望这笔交易能给时间来修复他的信用，并最终获得另一项抵押贷款。“如果现在有一幢价值100万美元的房子，而我可以用更低的价格买下它，我不在乎到了那个时候你的信用是什么。你知道某个地方总有人会愿意资助你。”
但事实并非如此。斯里奇说，他在2020年放弃了他的购买权租约，这使他成为了成千上万的购买权租户中的一员，他们最终放弃了他们曾经以为是房产上获得立足点的最佳机会。
在硅谷和华尔街，推行这种优惠的公司炙手可热。在美国西部，有一家由Y Combinator支持的初创公司ZeroDown，这是Instacart和爱彼迎等互联网热门项目背后的商业孵化器。在美国中部，有一家名为Landis Technologies的公司，它获得了艺人Jay-Z和威尔·史密斯以及风险公司红杉资本的投资。
但到目前为止，最大的先租后买的房东是美国的Home Partners公司。这家公司由成功的债券交易员刘易斯·拉涅利（Lewis Ranier）于2012年成立，在全美拥有1.7万套房屋，其中包括斯里奇在佛罗里达州奥兰多市的五居室别墅。
黑石集团在7月以60亿美元收购了Home Partners。是这家私募股权投资公司自次贷危机以来对美国郊区下的最大赌注，这使业内人士和一些投资者认为先租后买模式中的一个未解问题成为了焦点。它是否是一种金融创新，将为那些被排除在抵押贷款之外的美国人打开拥有住房的希望？还是主要是一种寻找好房产的方式，以缔造一种新的企业房东？
Home Partners以利他主义的方式介绍自己，为普通美国人成为房主提供了一条新的途径。首席执行官比尔·杨（Bill Young）两年前在哈佛大学告诉听众：“我们有一个社会目的，我们绝不会做任何掠夺性的事情……我们成立公司是因为我们想帮助人们获得高质量的住房。”
来自奥兰多等城市的证据展示了一个更复杂的现实。
关于先租后买合同的确切信息很难找到，因为美国的房产记录分散在数以千计的地方登记处，而住宅租赁通常不会留下任何公共记录。然而，金融时报通过查阅佛罗里达州四个县的房产契约和诉讼文件（在这些县查阅许多公共记录并不受限制），拼凑出一幅这家公司在美国增长最快的大都会地区之一的运作图。
这些数据显示了房东与租户之间的摩擦，这种摩擦会使拥有房屋比租赁房屋更受欢迎。一些居民抱怨物业维修问题或不明确的计费方式，而另一些人则拖欠租金，并遭到了驱逐程序。
对许多家庭来说，先租后买的租约是一张永远避免这种紧张关系的门票。在全国范围内，数以千计的Home Partners租户已经将公司的租约买断，许多人立即享受到了意外之财。公司估计，奥兰多的房价已经上涨了很多，如果当地约345名先租后买的租户今天行使他们的购买权，与租约开始时商定的购买价格相比，他们将以低于市场价约2.7万美元的价格拥有房屋。
然而，这种结果并不是大多数的情况。Home Partners表示，大约五分之一的租户最终会购买他们的房屋。其余的人由于各种原因选择放弃了他们的房子。这些人留下了有吸引力的房产，接着Home Partners就可以以普通的租赁条款将房子租给新的租户。
这家公司坚持认为，它不会因为向租户提供优先购买权而额外收费。但时报看到的文件显示，许多Home Partners租户支付的费用，超过了由计算机生成的房屋市场平均租金。
Home Partners对金融时报的调查结果提出异议。在一份声明中说这篇文章的“前提”是“不准确的”，并补充说，它认为要求公司评论的细节反映了 “有偏见的报道”。
公司补充说：“我们……重申我们的承诺，即在寻找一个好房子时，我们为美国家庭提供了灵活性、透明度和选择。”
抵押贷款融资的 “国王们”
近十年前，当拉涅利和杨首次提出先租后买的概念时，他们需要资金，所以他们拜访了世界上最大的资产管理公司贝莱德公司。一位当时在场的人说，“他们就在那里，拉里·芬克和刘易斯，抵押贷款融资的两位国王。”
这两个人曾经彻底改变了住房融资。芬克现在是贝莱德的首席执行官，他是一群金融家中的一员，他们在20世纪80年代初设计了一种方法，将数以百计的普通住房贷款，变成了评级机构认为与政府债务一样安全的债券。拉涅利是这项技术的布道者，他解释说这是华尔街为了降低美国房屋的成本而做的。
他的新企业为每个人提供了一些东西。2014年，贝莱德成为Home Partners的最大财务支持者。经纪人很快了解到，他们可以通过代表没有足够资金买房的 “购房者”而赚取佣金。卖家们很高兴与一家行动迅速并支付现金的公司打交道。于2019年将佛罗里达州的一栋房子卖给了Home Partners的艾迪·盖伊说：“他们降低了一点价格，但他们承担了一堆过户费用，还有产权调查。”
对于那些担心储蓄耗尽、信用受挫或其他情况而使他们可能无法再次购房的人士来说，Home Partners提供了希望。与其他大多数房东不同，这家公司为租户提供了一个五年的租金计划，每年有固定的涨幅，据公司说，租金低于市场平均水平。
一位接受这个提议的人是卡莉·埃文斯，她于2018年搬到奥兰多新兴的鲍德温公园区。她说，“我很了解这个地区，很难在这里找到租房的地方，Home Partners最好的地方在于，这是一幢真正的房子，我可以自己选择，就像我要买它一样。”
通过向租户承诺他们有一天会拥有自己的房子，拉涅利和他的团队创造了一个经济上独一无二的租赁业务。一位听到这个消息的人说，其他做房东的公司不得不雇用专业人员来寻找可以购买的房产。
但拉涅利的做法是，“租户为公司做采购工作。”
这些房子往往是高质量的，因为未来的租户往往是挑剔的买家。Home Partners通常花费8000美元对买下的房屋进行修整，远远低于Invitation Homes（黑石集团曾拥有过的一家房地产公司，它在2017年上市）所说的平均装修所花费的3.9万美元。
而且，与其他必须带潜在租户看房子，同时支付持房成本的企业房东不同，Home Partners很少买房子，除非它已经签订了租约。
当租户行使购买权时，Home Partners会在它最初支付的价格上获得数万美元的收益，它的购房价格通常低于与租户商定的购买价格。当他们不卖房时，Home Partners说它和普通的房东一样好。杨在2015年告诉一位采访者，“我们收取的了非常接近市场租金的价格。我们希望这就是市场租金。”
然而，在2018年，在他们准备出售公司而作出的介绍中，Home Partners的高管似乎给出了不同的评估。根据时报看到的材料，以及一位熟悉介绍内容的人士的描述，介绍中详细说明了这家公司如何将由Home Partners租户支付的“合同租金”，与两个 “AVMs”或自动估值模型产生的估计值进行比较，后者是使用了大量数据点来估计房产组合的市场租金的计算机程序。
结论是：有租购合同的Home Partners租户支付的月租金，比两个模型预测的市场租金高出约10%。
在给一份声明中，Home Partners否认了这一结果，并表示“声称先租后买租户支付更多费用，是完全错误和严重误导的。”
公司补充说：“与优先购买权相关的成本为零。这是一个事实，为了这篇报道的目的而扭曲过时的、偷梁换柱的数据的企图，并不会改变事实。”
即使“先租后买”并不总是最划算的交易，那些几乎没有其他购房机会的家庭可能认为这是一个值得付出的代价。一位在2013年听到拉涅利的推销词的人说：“他们发明了一种方法，为一群有抱负的房主提供了一条获得房屋所有权的途径。违约的成本非常低。如果最后事情没有成功，对租户的信用分没有损害，他们也不会损失首付，也没有让资本提供者经历漫长的赎回过程的成本。”
驱逐程序
然而，大多数Home Partners的租户最终并没有购买他们的房屋，对于少数不幸的人来说，事实证明，违约的代价是难以承受的。
劳拉·格兰特已经拖欠了租金。但在2020年10月，她签署了一份表格，要求在联邦暂停驱逐令下得到保护，她相信这将为她赢得几个月的时间，找到留在奥兰多家中的方法。
这份由美国疾病控制和预防中心签发的表格要求她证明，如果她被驱逐，她可能会变得无家可归。法庭记录中复制的Home Partners公司的确认书向她保证，美国政府的命令“防止实际被封锁在外。”
格兰特说，“五天后，奥兰治县的警长在早上八点敲开了我的门，在两个小时内把我和我的狗、我的室友以及我们所有的东西都丢出了房子外。”
格兰特说，在Home Partners公司的一名律师的注视下，两名执行法院命令的男子将她的物品扔在了人行道上。她抢救出来的物品还在仓库里，等待她找到另一个家。
Home Partners表示，它不能对个别居民发表评论，“包括关于欠款状况、或有效的CDC的声明……是否在驱逐前被递交”。
它补充说：“我们重申我们对CDC租客驱逐禁令的承诺……并告诫金融时报不要根据单一的指控，而对公司拥有的2.5万多套房屋，作出误导性和无根据的断言。
黑石集团表示，自2020年3月以来，它没有在美国任何地方因不付租金而驱逐过租户，自7月的交易以来，Home Partners也一直遵守了这一政策。
不过，格兰特的情况也是一个令人不安的统计数字的一部分。金融时报发现，自2015年以来，Home Partners在奥兰多及其周边县市购买了967套房屋，但只有155套后来卖给了个人房主。相比之下，法院记录显示，在同一时期，Home Partners对184名租户启动了驱逐程序。
其中许多诉讼已被撤销或被友好地解决了；作为租金纠纷的一部分，Home Partners于5月对斯里奇提起诉讼，但在6月撤销了诉讼。公司数据显示，在奥兰多，平均每年只有约1.6%的租户被强行赶出他们的家。公司说，许多租户是在找到另一个房子后选择离开的，有些人一开始就没有打算购买。
然而，最终被送上法庭的案件数量表明，一些家庭在公司提供的房屋购买道路上举步维艰。
埃文斯将她每月1780美元的先租后买租约，视为留在奥兰多鲍德温公园的最后机会，她在法庭文件中说，她的问题始于Home Partners关闭她在公用事业公司的账户，并开始在她的租金中增加水电账单后，它们每月还增加了一笔收款费。Home Partners于3月开始对她进行驱逐程序，声称她没有支付她所欠的全部款项。
埃文斯在后来提交给法庭的信件中告诉客户服务代表：“我不认为我应该支付740美元的服务费、滞纳金和收款费……只因为Home Partners犯了一个错误。”
法官尚未对此案作出裁决。Home Partners以隐私问题为由拒绝发表评论，但表示它的计费方式符合行业标准，并警告说不要从“单一的指控”中得出结论。
金融化的经济适用房
对于一些人来说，拥有住房的障碍是物质上的，而不是合同上的。根据时报看到的信件，阿曼达·维德默在搬进密苏里州温茨维尔的一栋四居室房屋后不久，就报告了墙壁开裂和门卡住的情况。她后来在屋内拍摄的照片显示，地板拱起，雨水从外墙涌入，地下室内有真菌生长。当当地政府去年宣布这幢房屋不适合居住时，她让家人搬到了威斯康星州，现在他们住在一个朋友的投资物业里。
维德默说：“我们为一幢我们期望能建立资产的房子支付了租金，我们计划住在这里并买下这幢房子，而相反我们不得不在别处重新开始我们的生活。”
Home Partners公司已经将这套房子挂牌上市，并将在销售中损失多达7.5万美元，它对这种情况持不同看法，认为它为租户提供了普通房主无法获得的经济保护。公司补充说，它每年在房屋装修上花费1亿美元，并告诫不要从“一个被错误描述的事件”中得出结论。
在给一份声明中，黑石集团表示会“努力推进公司的使命，为那些无法通过其他方法获得梦想家园的居民提供免费、长期的购房选择。“
黑石公司上周宣布了一项10亿美元的举措，向低收入的租户提供低于市场价的租金，公司补充说：“我们对我们的租赁方式感到非常自豪。”
在Home Partners芝加哥总部工作过的人说，他们也曾因这家立志于帮助家庭在郊区找到立足点的公司而受到鼓舞。但有些人已经开始怀疑这种承诺。
一位前员工说：“他们吸引我的方式是，他们找到了我在道德上认同的词语，关于‘金融化的经济适用房’，以填补2008年后产生的这个空白。”
这位人士继续说，“我不认为这背后有什么不可告人的目的，公司要变成一个只是出租大量房屋的公司，就像另一个Invitation Homes也没问题。但同时，出租大量的房屋……也是Home Partners成功的一个重要部分。”
