文|松北

2021年6月30日下午，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）召开了股东大会。

此次股东大会提问环节，第一个问题就是关于万科股价下跌的问题。就今年来说，万科今年的股价的最高点到现在下跌了30%左右，股价的持续下跌令股东们很“受伤”，股民们戏称万科为“绿科”。

2021年一季度是地产营收的淡季，万科一季度依然实现营业收入622.6亿元，同比增长30.3%；归母净利润12.9亿元，同比增长3.4%；实现销售面积1104.4万平方米，合同销售金额1794.7亿元，分别同比增24.8%、30.2%。

业绩稳步增长，股价低迷

但是与万科低迷的股价截然相反的是，万科的业绩与经营状况是很优秀的，这使得万科出现了一个比较尴尬的情况：一边是优秀的业绩，另一边低迷的股价。并且股价低迷的乌云还笼罩在了整个地产行业，地产股怎么就不吃香了？房企们在股市何时能拨开云日，扬眉吐气了？

尽管是业绩稳健增长，但是万科今年以来的股价总体呈下跌趋势，万科的股价被网友形容像踩了西瓜，“一跌千里”。相比2021年3月最高点34.6元/股到6月30日，股价下跌超32%，市值蒸发了900亿元。

纵观万科近5年内的股价波动情况，加美财经发现，自2018年起，万科的股价就开始进入拉横，其股价在22元至28元之间波动着，股价没有大幅的上升，其市值也在3000亿元上下波动。

而其它集团像龙湖、保利、金地集团等，没有一个像万科一样持续了3年多的横盘状态。

为什么万科股价长时间上不去，是他业绩不行吗？并不是，用最严格的扣非净利润指标来衡量的话，万科的业绩简直是稳健增长的典型。2011年至2019年，万科的扣非净利润一直保持着同比增长，只有2014年出现了一个个位数的同比增长。

万科股价之所以表现不尽如人意，可能更多还是和地产行业正在进入低增长、低利润的长周期有关。

兴业证券研究指出，从上市房企财务数据来看，房地产行业毛利率、净利率持续下滑，归母净利润开始负增长。2020年，房地产行业毛利率为26.9%，相比2019年下滑4.6个百分点，2021第一季度继续下降约4.3个百分点至22.6%；2020年，房地产行业归母净利率为7.3%，相比2019年下滑1.9个百分点，2021第一季度继续下滑3.0百分点至4.3%。

国信证券分析认为，虽然中长期来看，房企补库的动机会边际降低，行业整体利润率有望企稳，但短期内地产股可能仍难有明显超额收益。

地产行业行情不好

“之前跟房地产行业的分析师现在已经不跟房地产了，行情不好”，东莞证券客服人员告诉加美财经。

2016年开始，房地产炒的热火朝天，2020年下半年，国家的“三道红线”和住房不炒政策出来后，房地产行业被泼了一盆凉水。

据NBD（互联网数据资讯网）统计数据显示，2020年中国50家上市房企中，市值相较于2019年同期，缩水总额超过8000亿元。其中，仅龙湖集团、绿城中国、保利地产、新力控股、合景泰富等12家房企股价上涨，其余38家股价与2019年底相比均有所下跌。

根据Wind数据显示，2020年房地产指数下跌达8.64%，其中，前30强的房企股价最大跌幅达到48%，平均跌幅约为21%。

加美财经统计了2021年中国综合实力排前10的房企在今年年内的股价最大波动情况。

在今年，恒大跌超50%，跌幅最大；排在第一的万科在今年也跌超30%，碧桂园、中海、融创、保利和华润等都跌超20%。

从2020年下半年以后，房地产行业为什么在股市集体趴窝。

针对地产板块股价走势，大部分券商的研究报告分析称，地产行业受到“三道红线”、“双集中”等政策限制，企业加大杠杆做大规模难以为继。同时，各地土地成本攀升，房价难以同比上涨，使得房企的利润空间受到挤压，利润率下滑、行业微利已成为行业大趋势。

数据显示，2020年，百强房企累计权益销售金额同比增长12.4%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。地产市场已告别高速增长阶段，

大趋势下，头部企业的行为也从反面印证了以前大肆加杠杆、高价拿地，再以更高价格卖房实现资金快速回笼、规模赶超的“套路”行不通了。

不过对于地产股下半年将走向何方，易居企业集团CEO丁祖昱认为，整体而言，2021年地产股全年估值空间修复可期。随着行业安全垫增厚，地产股或将成为较好的防守型投资选择。对于个股而言，房企只有强化成本控制能力、融资能力及周转速度，灵活应对市场变化，建立可持续性竞争优势，才能跑赢大市。