Noah Buhayar和Olivia Rockeman在彭博社发表文章，称美国总统拜登想要进一步改善美国住房混乱的局面，但是，要让几十年来积累下来的住房问题得到真正的解决绝非易事，这不仅仅需要大量的资金援助，还需要多部门、跨机构的合作，才能将分配的资源真正落实到需要的社区。

美国的住房政策实际上是地质政策。自1930年代以来，联邦政府推出了一层又一层的计划和激励措施，来帮助穷人、中产阶级、退伍军人和其他人买得起房子。我们今天的现状，是政策和官僚机构层层累积出来的，导致其十分复杂，无法满足今天的需求。哈佛大学住房研究联合中心的主席克里斯·赫伯特说：“这就像沉积岩，我们从来没有真正坐下来说，‘让我们思考一个连贯的美国住房政策’。”

拜登总统希望做得更好。随着驱赶危机（根据人口普查局的调查报告，在全美范围内，有近半数的租房者已经拖欠房租或担忧无法支付未来的租金）迫在眉睫，房价进一步飙升，许多购房者无法承受，他的政府正在推动几十年来最大的联邦住房资助，这也是为了推进气候和种族平等的目标。

这一计划包括他的政府提出的超过3000亿美元的住房“建设和现代化”，作为其庞大的基础设施计划的一部分，以及大量的社会支出，这将增加美国人的资金量，帮助保住他们的租房。所有这些都是在国会已经拨出的500多亿美元的紧急资金基础上进行的，这笔紧急资金用来帮助那些在疫情期间延误房租和房贷的家庭。

数十年来，在这次资金援助之前，联邦在住房援助方面的支出有所减少。这种缩减以及多年来的建设不足，造成了疫情期间可负担住房的严重短缺。2018年，近1100万户家庭的房租支出超过了收入的一半，这种程度的财务压力经常使人们陷入危机。

这里有一个匪夷所思的数字，根据美国住房和城市发展部组织的年度统计，在2020年1月的一个晚上，美国有58万多人无家可归。

新冠疫情只是加剧了房屋系统中的不平等现象，黑人和西班牙裔家庭的失业率高于白人家庭，更有可能拖欠租金或抵押贷款。同时，美联储的宽松货币政策将抵押贷款利率降至历史低点，允许富人再融资和购买第二套房产，而许多首次购房者却被排除在繁荣的市场之外。

住房数据和咨询公司Zonda的首席经济学家阿里·沃尔夫说：“（在买房的过程中）如果你没有出色的信用，没有真正高额和有竞争力的首付，如果你没有能力超过卖家要求，那我只能祝你好运了。”

国会今年和去年的紧急租房援助，以及疾控中心的暂停驱赶令等政策，都是为了防止人们的住房情况进一步恶化，加重他们的困难。监督3月通过的1.9万亿美元新冠救济方案的总统高级顾问吉恩·斯珀林说：“我们继承下来、现在被迫承担的一个缺口是，缺乏一个全面的政策来帮助美国人避免不必要的、具有破坏性的驱逐，我们正在努力缩小这一差距。”

尽管如此，这些支出在一些地方迟迟不能惠及租房者，而只是解决潜在问题的权宜之计。这就是为什么白宫正在推动更大的投资作为总统美国就业和家庭计划的一部分。

这个计划包括5月26日列出的大幅增加税收抵免，帮助人们买得起房，以及400亿美元用于修复公共住房，这将对有色人种社区有很大的帮助。扩大儿童税收抵免将使更多的钱进入家庭的口袋，而总统的预算蓝图中增加的住房券资金可以帮助额外的20万个家庭支付房租。

加州大学伯克利分校特纳住房创新中心主任卡罗尔·加兰特说，这些面向低收入美国人的支持可以真正推动该国部分地区的发展，这些地区已经有足够的住房，但当地工资却没有跟上住房成本的上涨。

她说，在旧金山湾区、西雅图和波士顿等高成本地区，这还不足以推动租金下降。扩大这些地方的住房供应还需要对付邻避效应（邻避效应是指具有外部性的公共设施产生的外部效益为大众共享，而带来的风险和成本却由设施附近居民承受，因此极易引发居民抵制）。

在这方面，拜登政府的解决方案是一个自愿拨款计划，该计划将向地方司法机构提供资金，以资助改革分区法，以及消除其他提高建筑密度的艰巨障碍。这些未经改革的地方法律，包括对新建筑的停车要求和对多户住宅的禁止，进一步加剧了住房隔离和城市的无序扩张，并推高了成本。（注：美国的住房隔离是指通过虚假信息、拒绝提供房地产和融资服务以及种族导向等手段，剥夺非裔美国人、有色人种和其他少数群体获得住房的平等权利。）

位于俄勒冈州波特兰的城市政策智囊团City Observatory的主任乔·科特赖特说，一些繁荣的地方可能不会接受这笔钱。

全国低收入住房联盟的公共政策副总裁萨拉·萨迪安说，更有效的方法是将联邦交通费与改革挂钩，她说：“这些钱才是真正受欢迎的，而且更有说服力。”

至少在短期内，政府也在与市场力量作斗争，这些力量使得增加住房更加困难。根据全国住房建筑商协会的数据，木材的价格正在飙升，在过去的一年里，建造房屋的成本增加了近3.6万美元。可供建造的土地和劳动力的短缺也阻碍了建造。

高盛集团的研究人员预计，把这一切因素加起来，你就会发现，到2023年，住房成本的通货膨胀率每年可能超过4%，比上一个经济周期中的任何时候都要高。

虽然政府的几项住房提案得到了两党的支持，但推进共和党人支持基础设施法案的希望已经减弱。这可能会迫使国会通过“预算协调”的方式来通过总统的许多优先事项，这是一个快速通道，只要民主党人投票赞成，就可以通过。但是，仅仅是民主党中的温和派和改革派达成一致，可能会阻碍政府实施进一步的改革计划。

以抵押贷款市场为例。目前，人们可以获得政府支持的贷款来购买南佛罗里达州部分地区的房屋，这些地区由于季节性洪水导致海平面上升。布鲁金斯学会研究住房政策的高级研究员珍妮·舒兹说，美国可以选择停止发放房贷，她说：“这似乎是唾手可得的果实，但到目前为止，我们就是没有这样做。”（注：南佛罗里达州的房屋由于海平面上升，已经不适合居住，而房产中介在买卖房屋时往往隐瞒了海平面上升的信息，导致购房者遭受巨大的经济损失，珍妮·舒兹的意思是政府应停止这片区域的贷款发放）

无论拜登的住房计划采取何种形式，有效管理这些住房计划将是一项艰巨的任务。加兰特在成为加州大学伯克利分校特纳（Terner Center）住房创新中心主任之前，曾在奥巴马政府期间担任助理住房部长，他说：“最大的风险是执行，官员们最害怕的事情是被国会批评没有把钱拿出来，或者把钱拿出来滥用。”

这场疫情迫使联邦政府在制定计划和向各州和地方管辖区部署救济资金时更加灵活。总统住房和城市政策特别助理埃里卡·波西格说，可以通过一系列的基础设施计划为住房支出奠定基础。她说：“我们有超棒的跨机构合作。因此，我希望通过这些计划分配的资源能够很好地落实贯彻，并真正解决一些积压的问题。”