据《商业内幕》报道，房产经纪公司Compass日前提交了招股书准备上市，估值可能超过100亿美元。但分析师认为，它宣称运用的“科技”手段在行业中并不少见，这不过是一家普通的房地产经纪公司。作者：Daniel Geiger ，编译：远奇

住宅类房地产经纪公司Compass遵循了在创业界中老掉牙的成功套路。

它筹集了数亿美元资金，其中包括来自软银（Softbank）等主要风投机构的资金。它发展迅速，并大肆宣扬其技术平台已经颠覆了传统古板的房屋销售经纪业务。

与之前所有其他寻求高调IPO（首次公开募股）的年轻公司一样，它也没有赚到一美元的利润。

在备受期待的公开募股即将开始之际，Compass公司将作为一块试金石，测试IPO泡沫市场的界限，以及投资者是否愿意继续对那些标榜自己为科技公司的企业提供高额溢价。

分析师担心，Compass的财务表现会让人将其与另一家由软银资助的公司WeWork进行比较。WeWork在2019年的IPO未能顺利进行。两家公司都标榜自己拥有独特的技术工具、一流的运营，并且具备能获得利润丰厚的辅助业务，这些业务将快速增长。不过，尽管两家公司的收入都有所增加，但它们仍然顽固地处于亏损状态。（最近几个月，WeWork提出将再次尝试上市。）

在几轮私募融资中，Compass的估值升至约65亿美元。该公司雄心勃勃，希望通过IPO使公司的身价大大超过这个数字，其价值将远远超过一些分析师认为与之最接近的传统经纪业务。

戴维森公司研究住宅销售行业上市公司的高级研究分析师汤姆·怀特说：“也许他们确实有真正的技术，但Compass的技术更多的是属于现有传统经纪公司的特质和属性，而不是一个革命性的新平台。如果我们讨论经纪行业的未来，其他公司拥有的新元素可能比Compass目前拥有的还要多。”

Compass公司拒绝就本文置评。

尽管亏损巨大，但依然野心勃勃

2012年，由前高盛高管罗伯特·里夫金和科技企业家奥里·阿龙创立的Urban Compass公司，在竞争异常激烈的住宅房地产销售业务上迅速崛起。

在周一提交给美国证券交易委员会的招股书中，Compass表示，从2016年到2020年，其收入从1.87亿增加到37亿美元，增长了20倍，文件中还计算出其市场份额在2018年和2020年间增长了四倍，达到美国房屋销售总额的4%。它拥有约1.9万名经纪人，远远超过了竞争对手Corcoran、Douglas Elliman和Sotheby’s等几十年来主宰着主要城市住宅经纪业务的老品牌。

Compass尚未披露IPO将寻求多大的估值，但大多数观察人士认为，这将是一个令人瞠目结舌的数字，会很接近稳健型高科技公司的目标，比如以300多亿美元上市的Zillow这种不仅仅只是传统地使用科技来促进业务的经纪公司。

房地产科技初创公司的投资者、竞争对手经纪平台Side的董事会成员克莱利亚·皮特斯说：“当然，以 65亿美元的价格IPO将视为一种失败，他们至少需要100亿美元，这个数字虽然不错，但还不够好。”

有消息称，Compass公司将寻求高达200亿美元的估值，尽管这一数字无法立即得到证实。

即便是100亿美元的市值，也比Realogy等作为竞争对手的经纪公司高出很多。Realogy拥有Corcoran和Sotheby’s等品牌，Sotheby’s的收入几乎是Compass的两倍，市值约为17亿美元。

投资者尤其关注的是，Compass的经营支出增加的速度似乎与收入增加的速度一样快。Compass公司提供数据显示，2020年亏损2.702亿美元，2019年亏损3.88亿美元，自2012年成立以来共亏损约11亿美元。该公司开辟了一条不确定的盈利道路。

S-1文件中写道：“我们预计，在可预见的未来，随着我们继续投资于业务扩张、研发以及营销活动，经营亏损和负现金流将继续存在。”

文件还表示，公司正在创造规模经济并控制成本，理由是“与2018年相比，2019年的销售和营销费用占总收入的比例有所下降。”

房产经纪人拿走了其八成收入

然而，该公司最大的一笔支出似乎无法避免：支付给经纪人的巨额佣金，在2020年总计超过30亿美元。

具有讽刺意味的是，观察人士认为该公司引发了一场争夺顶级经纪人才的竞购战，这可能更抬高了该公司不得不支付的高额佣金。为了吸引其他大公司的经纪人，Compass给予了更丰厚的分成，允许经纪人保留更大份额的佣金，同时为公司带来潜在收益。

投行“Keefe， Bruyette & Woods”分析师汤米·格里菲斯说：“2016年，Compass将78%的收入用于支付佣金，到2020年，佣金所占的比重更大，达到了81%。”

分析师汤米补充说，对于Compass和其他经纪公司来说，在不失去高收入的金牌经纪人进而减少收入的前提下，却要收回那些利润丰厚的分成委实艰难。

与此同时，全美近1000亿美元的佣金一直在萎缩，因为经纪平台Redfin等已经开始收取更低的费率，给竞争对手造成了竞争压力，迫使他们削减自己的费用。

高级研究分析师怀特说：“五到七年前，卖房者支付的平均佣金约为6%。如今，它接近5%。”

Compass一直在吹嘘自己的技术，但它的同行也有类似的工具

Compass表示，其技术可以让经纪人变得更高效，一些潜在投资者可能会认为这是一种增加收入、开始实现盈利的途径。该公司在S-1报告中说，其经纪人与公司合作的第二年与第一年相比，第二年完成的交易数量增加了19%，房屋销售速度也提高了21%。

然而，Compass在S-1中对其平台如何超越竞争对手的描述却很模糊。

该公司表示，它开发了由人工智能驱动的客户关系管理软件，可以为经纪人生成生意线索，并在潜在的卖家和买家进入市场之前锁定他们。Compass还在文件中表示，该公司开发了一种市场比较分析工具，可以更好地确定房产的最佳定价，并加快交易。该公司补充说，它的平台简化了经纪业务和单调乏味的工作，简化了诸如创建“数字广告、视频、展示清单、电子邮件通讯、平面广告和标牌”等任务。

该公司的许多同行声称他们有类似的系统和工具。

拓宽收入来源，但这些可能还不够

为了拓宽收入来源，Compass透露，预计将从其经手的房地产交易相关的辅助业务中获得多达数百亿美元的收入，如销售产权保险，安排抵押贷款融资，帮助卖家和买家支付房屋装修，从而提升房产价值。例如，去年，Compass以未披露的价格收购了产权和托管公司Modus。

与住宅经纪业务一样，这些领域也充斥着竞争对手，连Compass内部的经纪人都表示，他们在寻求类似的多元化。

投行分析师汤米·格里菲斯说：“他们不是唯一做这些事情的人，竞争非常激烈。”

Compass在文件中承认，到目前为止，它为发展这些业务线所做的努力对其利润来说“并不重要”。

该文件称：“尽管在2020年，这些服务带来的收入并不明显，但我们预计，随着我们扩大现有服务，并在我们的平台上增加新的相关服务，这些服务带来的收入将随着时间的推移而增长。”

SPACs泡沫可能正在平息

近几个月来，IPO市场的火爆足以让所有寻求在公开市场获得高估值的公司产生乐观情绪。例如，短期租赁网站Airbnb、云数据公司Snowflake和送餐服务Doordash不仅进行了轰动一时的IPO，而且随后的交易使它们的价值进一步飙升。

专家表示，有迹象表明，这种泡沫可能正在消退。

研究和跟踪公开证券的佛罗里达大学金融学教授杰伊·里特指出，通过特殊目的收购公司（SPACs）上市的股票已经开始降温。里特计算出的189只在1月和2月上市的SPAC股票，在第一天的交易中平均上涨了6%。他说，在本月开始交易的15家SPAC中，升值幅度已大幅降至0.6%。

他还指出，最近的IPO公司，比如奥斯卡健康（Oscar Health），在交易后还出现了下跌。

里特说：“市场对快速增长的科技公司一直非常热情。但估值越高，该公司在增长和最终盈利方面需要做的就越多。奥斯卡的健康状况曾被大肆吹捧，但如今却每况愈下。”

里特补充道：“这表明投资者的高涨情绪到头了。”