彭博报道说，在经历了数十年的建设热潮之后，多伦多的公寓市场出现了问题：开发商手中积压了创纪录数量的空置房源。

瑞安·罗巴克看到了一个价值数十亿加元的机会。

罗巴克是 High Art Capital 的联合创始人。他推出了一只基金，专门收购陷入困境的公寓。

他表示，这只基金的认购规模有望超过13亿加元目标。他预计下个月将完成首批公寓的收购，并计划将这些房源转为出租。

罗巴克说：“这些房子已经空在那里。机会在于以折扣价批量收购未售出的公寓库存。”

这种策略，对研究过2007年美国房地产崩盘及其后果的人来说并不陌生。当时，私募股权投资者大规模收购独栋住宅，有时直接从法拍市场买入。此后，这些公司因购买原本可能属于普通人的住房，以及作为房东的表现而受到批评。但他们也帮助为房地产市场提供了支撑。

尽管加拿大在本世纪经历了全球最大规模的房地产繁荣之一，但这一繁荣已经破裂。随之而来的停滞已经持续到第五年，就连政界人士也开始承认，多伦多的公寓市场可能曾处于泡沫之中。

即便在市场高峰时期，加拿大房地产市场中的私募股权投资也很少，但现在，这种资金似乎成为最快恢复市场活力的方式。

High Art 的启动资金来自安大略省政府提供的一笔最高达3亿加元的贷款。

安大略建设基金首席执行官迈克尔·费德奇申表示：“市场几乎陷入停滞。如果我们不设法让建设重新启动，让资金重新流动，后果将非常不理想。”

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大约四分之一个世纪以来，在房地产价格飙升和人口快速增长的推动下，多伦多的建筑起重机数量一直位居北美之首，对公寓的需求不断增加。但2022年利率迅速上升，随后加拿大政府限制移民，买家的流入突然减少。

许多新建高楼的施工无法中止，而大多数开发商又不愿以亏损价格出售已完工的房源，也不愿承担出租的成本。房地产咨询公司 Urbanation 估计，该市已完工但无人居住的公寓数量达到创纪录的4295套。

尽管如此，对许多人来说，住房仍然难以负担。根据一项政府研究，2025年，一名领取最低工资的人，需要将可支配收入的三分之二用于租住多伦多地区的一间单间公寓。

在 High Art 计划收购的约2200套公寓中，公司承诺将其中约550套以低于市场价格出租。费德奇申表示，这是安大略省政府愿意提供优惠融资条件的重要原因。

罗巴克说，政府的条件，使 High Art 能够预期获得足以证明这一新资产类别投资风险合理的回报，从而吸引私人资本进入该基金。他和费德奇申都没有披露具体条款或对投资者的预期回报。

但罗巴克表示，回报将来自租金收入以及未来整体出售公寓组合，这类似于典型私募股权基金的退出方式。

罗巴克预计，随着近期建设减少限制供应，未来几年租金和公寓价格都将重新上涨。Urbanation 数据显示，至少30年来首次，第一季度没有新的公寓项目开工。他认为自己正在组建的这一资产组合规模，将吸引养老金和保险公司等机构投资者的兴趣。

不过，就像美国一样，私募股权进入多伦多房地产市场也引发了批评。有人认为，这些投资者正在抬高价格，使原本可能购买这些公寓的普通人失去机会。如果价格进一步下降，他们本可以负担得起。

一些评论人士，包括蒙特利尔银行经济学家罗伯特·卡夫西奇，将省政府的参与称为对开发商的“救助”。

费德奇申表示，如果任由市场继续下跌，将带来就业流失、开发商破产导致建筑能力下降，以及银行资金被空置公寓占用从而拖累经济增长等问题，这些成本超过了干预的代价。

罗巴克的主要论点是时间问题：无论是否通过破产程序，强迫开发商以跳楼价出售空置公寓，可能需要数年时间。

罗巴克早年曾投资私募股权公司 PharmaCan Capital Corp.。公司在2010年代加拿大大麻行业繁荣时期迅速发展，后来上市成为 Cronos Group Inc.。此后，他继续从事私募股权投资，包括投资公寓楼和佛罗里达的困境公寓。2023年，一位行业联系人建议他把目光转向多伦多本地市场。

他现在认为，多伦多陷入困境的公寓数量远高于大多数估计，整个市场规模可能高达200亿加元。

罗巴克说：“我们开始计算后意识到，如果这只是开始，那可能是一个数十亿规模的问题。”