彭博的长篇报道指出，随着中国当局被迫首次出手救援内地房地产开发商，以及香港标志性开发商新世界集团的债券陷入困境，中国的房地产危机也在加剧。 

中国领导层终于让步。

在过去四年里，中国政府一直对房地产开发商，如中国恒大集团，陷入债务违约的情况保持旁观态度。

然而，2024年1月底，面对中国万科，这个国内最后几家仍然存活的房地产巨头之一的危机，政府最终出手干预，至少暂时决定不让倒下。

随着万科债券价格暴跌，公司警告称将迎来自创立以来首次年度亏损，高达62亿美元，深圳市政府官员迅速介入，接管公司运营并提供资金支持。

这一前所未有的干预举措，在市场上引发了松了一口气的反应，但同时也突显了一个沉重的现实：拖累中国经济的房地产危机正在加剧。这场危机已导致全球最大的不良债务规模，接近1600亿美元。

如今，问题迹象随处可见。尽管习近平政府已多次推出刺激政策，但房地产市场短暂的回暖势头已经消失。

据知情人士透露，中国的银行几乎停止向上海等一线城市以外的房地产项目提供贷款。而国际债权人的耐心也在消耗：越来越多的债务重组协议破裂，至少有十几家开发商面临清算申请，其中包括曾经辉煌的碧桂园。

房地产市场的困境也蔓延至香港，随着中国购房者和游客的减少，香港市场承受着更大压力。由香港富豪家族控制的新世界发展公司正急于出售资产，并抵押标志性物业，以应对不断扩大的亏损。

这一切意味着，中国经济的风险正在上升，而消费低迷以及特朗普的关税政策已让经济增长承压。

如果北京不能采取更有力的措施恢复购房者信心，并稳定这个15万亿美元的房地产市场，持续恶化的危机不仅会削弱习近平在与特朗普贸易谈判中的筹码，还可能进一步吓退外国投资者。

“政府的监管救助有时过于谨慎，就像在刀伤后才给创口贴，”对冲基金公司Forest Capital Hong Kong Ltd.的联合创始人Huan Li表示，公司管理着2亿美元的资产。“政府总是等到最糟糕的时刻才出手，但等到那一刻，可能已经太晚了。对万科的支持是积极的，但我们需要看到更多类似的举措。”

危机的起点，可以追溯到习近平推动中国向以科技为主导的经济增长模式转型，并削弱房地产行业的影响力。为此，北京打击开发商过高的杠杆率，并试图遏制房地产泡沫。

然而，这场市场崩盘最终导致了高达18万亿美元的家庭财富蒸发。根据经济学家的数据，房价已从2021年的峰值下跌了约30%。房地产行业对中国经济的贡献率也从约24%下降到19%。

2021年，中国恒大违约暴露了这场危机的严重程度。次年，由于开发商资金短缺，无法完成在建项目，全国各地的购房者爆发抗议。

面对这场危机，北京的解决方案是优先保障购房者能拿到房子，而不是直接救助房企。政府要求地方政府和国有企业收购未售出的房产，并提供有限资金用于完成未完工的项目。

随后，北京通过降低房贷利率和放松购房限制来刺激需求。目标是控制房地产市场的放缓，而非重新推高房价。

作为这一策略的典型代表，万科是中国按销售额排名第五的开发商，在国内一些最富裕的城市建造了大量面向中产阶级的公寓。根据花旗集团对中国百强房企销售数据的研究，去年，国有企业贡献了全国房地产销售额的70%，远高于房地产市场低迷前的32%。

然而，过去几个月，投资者开始担心万科的债务偿付能力。公司2025年将有49亿美元的债券到期或面临回购选项。

其他开发商的高管表示，万科一旦违约，市场信心可能会受到严重打击，尤其是对保利发展控股集团和中国海外发展等国有控股企业的信任。

知情银行人士透露，考虑到房地产市场需求和房价可能进一步下降，银行可能会收紧新增贷款。中国银河证券香港公司的中国房地产研究主管Raymond Cheng估计，在最坏情况下，今年新房销售量可能会下降10%。

“如果万科倒下，人们就会开始质疑北京在去年9月提出的稳定和恢复房地产市场的政策方向。”上海银叶投资公司固定收益副总监徐立强表示，“市场可能会问，下一个是谁？”

有关万科救助的细节正逐步浮出水面。作为万科最大股东的深圳地铁集团已派出官员出任董事长，这是政府首次直接控制万科。官方媒体报道称，深圳市政府将“积极支持”万科的运营。2月10日，万科宣布，深圳地铁将向公司提供最高达28亿元人民币（3.83亿美元）的贷款。

这一轮援助措施是在去年9月一系列行业刺激政策和公告之后推出的。当月，中共决策机构召开会议，承诺确保房地产市场“停止下滑”，这是迄今为止最明确的稳定行业承诺。

中国人民银行随后多次降息，使得去年第四季度首套房贷款利率降至历史最低的3.1%。同时，购房首付款要求也有所下调。

北京的财政实力毋庸置疑，政府仍有空间扩大财政赤字。然而，问题在于住房需求的回升速度远低于预期。中国消费者更倾向于储蓄，这使得经济正步入自上世纪60年代以来持续时间最长的通缩周期。

去年9月政策刺激后，全国范围内短暂出现的销售回暖已消退。根据中国房地产信息集团的初步数据，1月份的房屋销售同比下降3.2%，而前一个月基本持平。

尽管万科第四季度的销售额较前三个月增长20%，但彭博情报估算，这一增长仍不足以帮助万科实现1000亿元人民币的债务削减目标。

“政府采取的措施在起步阶段是令人鼓舞的，但这些措施力度不够，推进速度也不够快。”耶鲁大学研究员朱宁表示，这本书探讨了中国的银行、金融和房地产行业危机。“我真正担心的是房地产市场的预期已经变得悲观。”

北京一家公募基金的初级分析师Lucy Wang表示，随着房地产市场持续低迷，她的家人去年卖掉了他们的公寓。虽然他们正在考虑再买一套房，以确保孩子入学的学区房资格，但当前经济的不确定性让他们犹豫不决。

“我们正处于一个经济调整周期，不同行业都在经历变革，工资水平也在下降。”Lucy说，“我们可能需要再三考虑，因为再去承担这么大的杠杆风险已经变得很难。”

低迷的住房需求正在阻碍原本看似复苏的违约房企走出困境。2023年成功完成债务重组、曾被债权人视为“典范”的融创中国近期表示，由于市场状况比预期更差，公司“无法排除”进行第二次海外债务重组的可能性，并计划坚决反对新的清盘申请。

类似情况还在持续。另一家已违约房企华夏幸福在1月被曝正在考虑放弃已获债权人批准的债务重组方案，转而寻求法院主导的解决方案，这在中国房地产开发商中十分罕见。

与此同时，香港法院的清盘申请再次激增，近期的目标包括曾是国内最大房企之一的世茂集团。

市场的担忧情绪也在资本市场上得到反映。一个衡量中国主要房地产股的关键指数今年迄今已下跌约9%。许多开发商的美元债券跌入更严重的“深度困境”级别。

摩根大通的分析师预测，房地产行业将在2025年成为亚洲最大的违约来源。

房地产开发商正陷入两难困境。销售疲软让银行不愿放贷，而这又进一步阻碍了开发商完成项目建设并出售房屋。

为了阻止这种恶性循环，北京去年承诺提供资金支持，并筛选出一批未公开数量的房地产项目列入所谓的“白名单”计划，以提供优先支持。

截至1月22日，符合这一支持计划的贷款已达到5.6万亿元人民币，部分资金已开始投入。然而，银行业内人士透露，除上海和杭州等核心城市外，其他地区的项目贷款基本被暂停。

知情高管表示，即使进入“白名单”，也无法保证一定能获得贷款，银行仍会严格审查项目的可行性，并权衡自身风险。

一位白名单上大型开发商的高管表示，在该公司提交的贷款申请中，获批比例不到10%。尽管政府提供了一定支持，官方数据显示，2023年房企从银行获得的资金仍比前一年减少6.1%，已连续四年下降。

“二三线城市的房子卖得不好，”上海君牛私募基金管理有限公司的基金经理Yang Junxuan表示。“我们担心开发商的流动性最终可能会断裂。”

中国经济疲软的影响也正在波及香港。新世界发展曾大举借贷投资大型零售和商业项目，如11 Skies和维港汇（Victoria Dockside），希望利用来自中国的游客和企业消费。此外，公司还在内地购入土地。

但随着零售消费大幅下滑，加上中国企业加快出售香港的办公楼，香港的商业地产市场受到了严重冲击。自2018年高点以来，商业大楼、购物中心等物业的平均价格已下跌超过40%。

“当前中国经济增长放缓已成必然，尤其是在多重不利因素交织的情况下，房地产市场的恶化将加速这一趋势。”法国外贸银行的高级经济学家吴卓殷表示。

更大担忧是，中国房地产危机可能会继续恶化，从而影响北京推动国内消费复苏的目标。这将使中国的增长计划面临更大风险，尤其是在美国关税可能进一步打击出口的背景下。

据彭博社调查的经济学家预测，中国今年的实际经济增长中位数预期为4.5%。

经济学家和投资者一直在呼吁出台更全面的支持方案。中国立法机构将在3月举行年度会议，届时政府通常会公布年度经济增长目标和财政赤字水平等关键政策。

T. Rowe Price Group的亚洲信用投资组合经理Sheldon Chan表示：“仅靠放松房地产政策，可能难以真正提振行业。相比之下，一个广泛协调的刺激政策组合，才是提振市场信心和消费最有效的方式。”