据路透社报道，中国深陷困境的房地产行业在2023年将连续第二年出现销售下滑的局面，但由于国家的支持措施和政府取消严格的防疫政策，下滑速度将有所放缓。

路透社对八位经济学家和分析师进行的调查显示，由于经济活动、家庭收入和消费者信心有望在下半年出现反弹，今年的房地产销售预计将下滑8%，而2022年的下滑幅度约为25%。

经济学家和分析师认为，决策者今年将推出更多的支持措施，以刺激住房需求，这是中国政府提振经济的整体目标的一部分，此前，经济因疫情而在2022年出现了急剧下滑。

他们补充说，支持政策可能包括进一步降低抵押贷款利率和首付要求，以及放宽中国一线城市的购房限制。

中国在去年12月取消了严格的“动态清零”政策，这推动了今年晚些时候经济将复苏的希望。“动态清零”政策可能将中国去年的GDP增速拖累至仅为3%，是近半个世纪以来最慢的增速之一。

但是，政策逆转引发了一波新冠感染浪潮，预计将造成进一步的经济混乱，并使家庭至少再承受几个月的压力。

“停贷潮”

占中国经济总量四分之一的房地产行业去年受到严重打击，因为资金紧张的开发商无法完成公寓建设，导致一些买家停止支付抵押贷款。裁员以及为控制疫情而实行的全市封锁也严重影响了买家情绪。

自中国国家统计局2000年开始编制数据以来，房地产投资在去年11月录得了最大降幅，同比下降19.9%。

瑞银证券中国首席经济学家汪涛说：“对于2023年，我们预计，销售和房地产新开工量将出现连续反弹，因为房地产政策继续放松，疫情之后的重新开放推动经济活动和家庭收入反弹。”

“尽管房地产销售和开工可能会略比2022年疲软，但房地产对经济的拖累会比2022年小得多。”

有一些早期迹象表明情况已经出现了转机。

中国指数研究院本周表示，由于房企积极促销、前期出台的政策逐步显效以及疫情后被压抑的需求逐渐释放，元旦假期期间的新建商品住宅成交面积同比增长了20%以上。

中国指数研究院称，与前年的元旦假期相比，北京和上海等核心城市的成交面积有所上升，但大多数三四线城市购房情绪仍在低位。

住房需求

受一连串房地产宽松措施和防疫政策转向的影响，陷入困境的中国房地产开发商的股票自去年10月触底以来已经上涨了86%。

追踪中国开发商高收益美元债券的指数从11月3日的低点上涨了一倍多，但仍比去年初低30%，比2021年5月的峰值低58%。

Janus Henderson Investors的全球房地产股票联席主管蒂姆·吉布森表示：“我认为，市场在对已经传来的积极政策进行重新定价方面一直非常有效。”

“就市场需要看到的东西而言，我认为问题确实回到了需求方面。”

Gavekal Dragonomics预计，今年的房地产销售将上升5%-10%；而花旗银行预测将下降21%，理由是就业和房价预期需要时间才能恢复，以及新供应量下降。

普徕仕驻香港的投资组合经理谢尔顿·陈（音译，Sheldon Chan）表示，房地产复苏有可能“会比市场似乎正在定价或可能会定价的速度要慢”。

他说：“我们可能即将看到一些住房需求触底反弹……但我认为我们尚未完全实现这一点。”

最新的《中国褐皮书》私人经济调查更直截了当：“但别忘了回溯过去的日子：2023年需要相当大的政策支持，才能将房地产从阴沟里拉出来。”

离岸债券到期

尽管今年的住房需求有望得到适度改善，但房地产行业的复苏预计将是一个漫长而坎坷的过程，仍将被过去的过度行为所拖累。

预计许多开发商的资金紧张状况将仍难得到大幅缓解，从而拖累其购买新土地和偿还海外债权人的能力。

对于许多私人开发商来说，去年未参与购地也意味着，他们在2023年可能会有更少的项目可供出售，这反过来制约了他们的现金流。

此外，路孚特的数据显示，2023年将有一大波离岸债券到期，总额为1410亿美元，而2022年为1207亿美元。这个数字代表的是发行量，并不反映赎回和违约情况。

三家不愿透露姓名的开发商告诉路透社，在筹集国内债券和获得离岸银行贷款时，提供优质且未抵押的资产抵押品是开发商面临的最大挑战。

因此，Vontobel Asset Management的信贷分析师科斯莫·张（音译，Cosmo Zhang）表示，房地产行业将出现更多债务重组。

“我们认为仍然有一些公司，即使他们还没有违约，但可能仍需在未来几年重组资本结构，以实现可持续发展。他们的资本结构是不可持续的。”

（今日汇率参考：1美元=6.88人民币）