《彭博商业周刊》报道，在近年来一系列前所未有的严厉打压政策下，中国房地产市场已经抹去了1.3万亿美元的价值。这导致房企违约增加，房产销售大幅度下降，但房价仍然居高不下。

中国的住房负担问题是如此根深蒂固，以至于对曾经繁荣的房地产行业的大规模打压后，对像深圳这个高科技中心的教师钱女士这样的居民来说，没有什么区别。

九年来，她一直在学校的一个两室一厅的宿舍与人合住，同时努力为在这个中国最昂贵的城市购买一套公寓而存钱。虽然在最近的市场崩溃后，房价下降了约10%，但她的工资却减少了9%。她需要再存几十年的钱才能买得起自己的房子。

31岁的钱女士说：“我来深圳时被房价吓坏了，所有大的政策变化都没有给我任何希望”。她拒绝透露全名，以便讨论一个敏感话题。“我要一直生活在宿舍直到退休的想法让我感到害怕。”

中国的政策制定者对中国的住房市场进行了前所未有的攻击。对开发商借贷的限制在很大程度上实现了降低金融风险的目标，将中国恒大集团等过度杠杆化的公司打入冷宫。然而，在习近平推动的“共同富裕”的核心，也就是可负担性这一关键指标上，结果却喜忧参半。

尽管对债券持有人和房地产公司造成了痛苦，但在这个世界上最难以负担的市场上，住房仍然顽固地昂贵。购房者正在质疑这一切是否值得。

世界各地的政府正在努力使住房更易负担。在过去的几十年里，房价的飙升和工资的停滞不前，使从悉尼到斯德哥尔摩的年轻购房者都无法买到房地产。在经济合作与发展组织的19个国家中，现在的平均房价租金比和房价收入比，比2008年金融危机之前更高。

中国的挑战尤其艰巨，即使是对一个拥有大量杠杆的威权政权来说也是如此。据政府统计，在经济开放促使更多的人将其毕生积蓄存入房地产而不是股票或其他投资之后，北京和上海的房价在本世纪分别跃升了10倍和12倍。

根据北欧银行的研究，到2021年底，北京房价与收入的中位数之比飙升至25以上，香港约为20，美国仅为7。 根据房地产公司易居(中国)企业控股有限公司的数据，在全国范围内，这一比例从2020年的9.2略微降低到9.1。

在大多数中国城市，收入远远跟不上住房成本。虽然这个问题在许多国家都存在，但在这个世界第二大经济体中尤为严重。在钱女士所在的深圳，一套公寓的价格通常是平均年薪的40倍。

根据易居和哈佛大学联合住房研究中心的单独数据，这比洛杉矶和旧金山等城市的相对价格高出四倍。在中国的商业和金融中心上海，一套950平方英尺的两居室公寓售价约为72.5万美元。在曼哈顿，买家可以用这个价格买下一个一室一厅的房子，但那里的平均可支配收入要比上海高出六倍多。

全球范围内，应对可负担性住房问题的措施包括政府补贴和增加租赁住房。澳大利亚征收外国买家税以保持价格稳定，而加拿大将从1月起禁止外国买家购房，为期两年。从纽约到柏林的各个城市都尝试了给租金设置上限。

中国的举措则更为直截了当，而且对行业和投资者来说代价更大。早在2016年，习近平就谈到 “房子是用来住的，而不是用来炒的”，同时他推动了一个强调租赁的住房模式。到2020年，“共同富裕”成为解决不平等的口号，从收入、教育到住房。

中国政府一直在努力避免在香港看到的那种动荡。香港缺乏可负担住房，导致年轻人的无望感。昂贵的住房甚至导致中国的许多家庭避免生孩子，加剧了迫在眉睫的人口危机。

为了控制住房行业，中国政府在2020年推出了所谓的三条红线，停止开发商的借款，除非他们达到严格的财务指标，并对银行施加贷款限制。在信贷市场基本关闭的情况下，开发商被迫放慢建设速度，有几十个开发商拖欠了债务。随着危机的蔓延，购房者变得惊慌失措，使销售量下降幅度达到至少20年之最。

中国政府押注金融约束和建筑限制政策将限制住房市场投机，因为红火的市场促使一些买家抢购两到三套新公寓作为纯粹的投资，使价格超出了许多人的承受能力。

彭博经济社的首席经济学家欧乐鹰(Tom Orlik)说：“因此，三条红线是他们刻意的选择，试图挤出房地产泡沫，改善可负担性。”

两年多以后，中国降低房价的努力取得了有限的成功，或者说至少是停止上涨的努力取得了成功。11月，新房价格连续15个月下降。然而，这些下跌幅度中的大多数都太小了，以至于无法产生很大的影响。11月，70个城市的房价下降了0.25%，这很典型：所有的下跌都没有超过0.40%。

这种在15个月内超过3%的稳定的下降，与其他市场因全球利率飙升而出现的更大的暴跌形成鲜明相比。多伦多的房价从最高点下降了18%，而悉尼则下降了11%。根据北欧银行的估计，瑞典的市场预计将从3月的峰值下降五分之一。

有迹象表明，中国一些地区的房价下跌幅度更大。由贝壳控股追踪的现有房屋价格指数显示，8月份监管较少的市场价值比去年同期下降了7.5%。经纪人说，在杭州科技巨头阿里巴巴集团总部附近，现有房屋价格比去年的峰值下降了15%以上。

即使是在销售崩溃的情况下，全国范围内的微弱跌幅也部分反映了中国住房市场的怪异之处，即保持了价格的底线。根据高盛集团的研究，大约90%的城市居民拥有自己的住房，而美国的这一比例约为65%。房产所有权是如此根深蒂固，如果一个单身男人或女人拥有一套公寓，那么他们找到对象的机会就大得多。

而且，现金是王道。大城市购房者的首付要求高达80%，他们要储蓄多年，并向父母筹资。这使得强制出售的情况比其他国家要少得多，因为其他国家的经济衰退会使抵押贷款陷入困境，这通常意味着贷款的价值已经高于了房屋价值。中国的房价的波动比房屋销售和新建房屋的波动要小，后者在本世纪已经经历了几次繁荣和萧条的周期。

《中国：永不破灭的泡沫》（China: The Bubble That Never Pops）一书的作者欧乐鹰说，事实上，中国政府可能更喜欢稳定的价格下降，而不是突然的崩溃，后者可能对金融部门造成破坏并引发更深的危机。

他说，中国正在努力控制房屋的过度供应和价格，使市场达到平衡。换句话说，泡沫的“可控通缩”，而不是戏剧性的破灭。

欧乐鹰说：“如果想在不发生系统性危机的情况下提高负担能力，你实际上并不希望房价下跌。而是会希望它们稳定下来，收入上升。相反，如果房价下跌25%，每个人都想卖掉他们的房子，就会出现系统性危机。”

中国甚至在试图限制一些地区的价格下跌。自去年下半年以来，至少有20个小城市阻止了开发商将价格削减15%以上。熟悉此事的人士说，这促使广东省的一个行业团体向当局请愿，要求放宽限制以促进销售。

当然，可负担性不仅仅是指价格，而是指住房与收入的关系。因此，即使房价在不断降低，随着失业率的上升和工资增长的停滞，像钱女士这样的人的经济成本惊人地抵消了其中的一些好处。

住房市场崩溃，加上中央政府严格的“新冠清零”政策，使中国31个最大城市的失业率在11月达到6.7%。这是自2014年以来的最高值，不包括早期新冠疫情封锁期间的激增。世界银行现在认为，今年中国的经济增长为2.8%，大约是中国自己目标的一半，是1970年代以来的最低水平。

独立经济学家、《警告：习近平执政的中国为何陷入危机》（Red Flags: Why Xi’s China Is in Jeopardy）一书的作者乔治·马格努斯说：“现在萧条已经发生，它将在很长一段时间内对中国产生影响。至于政府是否预料到会发生什么，或者后果会持续多久，这都是值得怀疑的。”

房地产对中国经济的重要性怎么强调都不为过，这使得打压房地产对许多人来说是如此痛苦。据估计，从新房市场的2.4万亿美元到现房和库存的52万亿美元，2019年这个行业的规模是美国的两倍。房地产约占中国国内产出的四分之一，几乎占家庭资产的80%。

作为全国第二大雇主，中国有约有10万家房地产相关公司，提供了2700万个就业机会。根据彭博社汇编的数据，仅在2022年上半年，在28家公开披露员工人数的上市开发商中，员工人数缩减了15%。

为广东一家开发商工作的36岁的安迪说，那些仍然在职的人面临着大幅减薪，通常是30%至50%。他每月的抵押贷款约为4万元人民币，占了他收入的近70%。他现在正试图卖掉他三套房子中的一套。他说：“只要能实现收支平衡，我就愿意卖掉它。但现在很难出手。”

供应商也在付出代价，许多人在努力获得恒大和其他公司的回款。从建筑材料供应商到午餐盒供应商，数以千计的小公司正感受到创纪录的住房低迷带来的压力。

花了13个月时间试图获得付款的项目承包商秦先生说，“踩刹车是一回事，但猛踩刹车，让汽车引擎熄火又是另一回事”。他拒绝透露自己的全名。“恒大有一个巨大的问题，但它应该 ‘软着陆’，而不是现在的情况。”

价格的适度下降对提振需求作用不大，而到2023年，提振需求将是振兴中国经济的关键。招银国际资本公司预计，中国今年的公寓和房屋销售将下滑30%，超过2008年金融危机期间22%的跌幅。摩根士丹利预计直到明年下半年房屋销售才会恢复。

与此同时，投资者在中国的房地产袭击中首当其冲。今年约有48家开发商违约，给太平洋投资管理公司和富达国际有限公司等公司留下了650亿美元的未偿债务。这个价值约2000亿美元、曾经是世界上最有活力和最有利可图的高收益债券市场，已经被击垮了。

总体而言，截至11月的市场低点，在一系列刺激措施出台后资产反弹之前，这场大跌已经抹去了2680亿美元的股票和价值1160亿美元的债券。瑞银集团估计，这场暴跌将使银行系统在贷款、债券和其他资产方面损失多达1.5万亿元人民币（2155亿美元）。另外，招银国际预测的房屋销售下滑将转化为抹掉6820亿美元。这些加起来，一共抹掉了1.3万亿美元。

但北京现在发出信号，打压可能已经走得太远了。政府最近公布了一系列措施，以使现金重新流向更强大的国有开发商，并在数十万房主抵制抵押贷款付款以抗议拖延后，使停滞的项目得以完成。

从长远来看，中国的目标是为应届毕业生和新的城市居民提供租赁住房，以缓解负担能力的紧张，并承诺到2025年在40个城市建造650万套住房。光大证券公司估计这将花费2000亿美元。

政府支持的建筑商绿城管理控股有限公司的首席执行官李军说，所有这些都表明中国进入了政府主导的经济适用型住房建设的“高峰期”。李军说：“国有开发商将迅速扩张，成为住房市场的绝对主导者。许多私营房地产公司将不可避免地被挤压出去。”

与此同时，像陈铎（Chen Duo音译）这样的房主只看到了政策转变带来的一点点好处。她和丈夫在上海郊区买了一套两居室的公寓，价格约为31万美元。而市区类似公寓的价格是可望而不可及的，即使最近价格有所下降。

这位互联网行业工作者说：“我认为整体的政策方向是正确的，确保房屋是用来住的，而不是用来炒的。但到目前为止，我们看到的只是一点小恩小惠，在住房可负担性方面没有什么变化。”