文 | 胡安 纽约时间

据《新闻周刊》报道 抵押贷款利率高企、通货膨胀飙升、过去几年经济快速增长等因素一直是最近有关美国房地产市场命运讨论的中心。

尽管私人股本公司喜达屋资本集团的首席执行官巴里·斯特恩利希特（Barry Sternlicht）等专家警告说，市场正在走向崩溃，但其他人认为，任何市场调整都不会那么严重。

随着2022年即将结束，经济学家告诉《新闻周刊》，尽管房地产市场目前正处于调整之中，但他们预计在新的一年里不会完全崩溃。

房地产市场崩溃和调整之间的区别在于，调整的影响没有那么深远和严重。

穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）在接受《新闻周刊》采访时表示：“我认为崩盘将伴随大量止赎：人们失去了他们的房子，价格低于所欠的抵押贷款债务，人们被迫或自愿离开他们的房子。”

据圣路易斯联邦储备银行（Federal Reserve Bank of St. Louis）称，由于2007年第四季度开始的房地产市场崩盘，多达1000万抵押贷款借款人可能失去了他们的住房。

全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）告诉《新闻周刊》，市场调整是指一段时间的“不寻常的价格增长”之后出现了一些价格下跌，比如5%，他补充说，在这种情况下，并不存在丧失抵押品赎回权或人们被迫亏本出售房屋的实际“危机”。

在新冠大流行期间，由于库存低和购房者之间的激烈竞争，房价开始上涨，成本上升最终将某些潜在买家挤出市场。

标普CoreLogic Case-Shiller美国全国房价指数在5月录得19.9%的年增长后，6月录得18%的年增长。自那以后，该指数继续显示价格涨幅下降，9月份同比涨幅降至10.6%。

随着2023年临近，赞迪和云都认为，新的一年不会带来房地产市场崩盘，但会有一些调整。

赞迪表示，市场目前正处于调整之中，价格下跌只会“回吐几个月的价格涨幅”。赞迪说，必须发生一些不可预见的事情，比如抵押贷款利率大幅上升，才能改变他对市场是否会崩盘的看法。

劳伦斯·云说，近几个月来，没有任何情况让他相信存在发生崩盘的可能性，因为目前的情况与2008年有根本不同。他说，现在供应有限，但当时供应过剩。他补充说，目前出现止赎的情况有限，而且还有创造就业的条件。

RCLCO房地产咨询公司（RCLCO Real Estate Consulting）负责人凯利·曼戈尔德（Kelly Mangold）在评估中也提到了住房库存，称市场正在经历调整，可能会持续到“2023年的一部分时间”，但不会崩盘。

“我认为我们不会看到像2008年那样的情况，因为我们仍然在建造新房库存，”曼戈尔德告诉《新闻周刊》。

她说，由于出现价格调整和抵押贷款利率上升，与几个月前相比，她现在对房地产市场的状况更加谨慎。

但曼戈尔德说，由于建筑商放慢了建设速度，现有房屋上市数量减少等因素，房屋库存较低，这实际上使一些地区的价格“比你想象的更稳定，因为存在稀缺。”

“我认为我们现在对待售房屋市场总体上更加谨慎，”曼戈尔德说。“这在很大程度上将取决于未来一两年抵押贷款利率最终会发生什么，美联储是否真的能控制住通胀，利率是否会停止上升，甚至可能在某个时候开始再次下降。”

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