近日，许久未曾出现在公众视野里的美国投资移民项目，又传来了一个重磅资讯。《纽约时报》本月初发布了一篇题为How the Pandemic Left the $25 Billion Hudson Yards Eerily Deserted的文章，指由于遭到新冠疫情影响，哈德逊城市广场这个曾经被誉为全美国史上最大的私人开发项目也许会遭到无限延长工期，进而成为一片荒无人烟的烂尾楼的境遇。
这一项目由于募资阶段引入了美国投资移民项目EB-5的投资人资金，前些年曾经在中国内地甚至全球范围内席卷一股认购狂潮，并在全世界各地进行EB-5融资达20多亿美元（若按项目招募规模满额投资人准确的情况下预估值）。
哈德逊城市广场，美国史上最大私人开发项目遭遇疫情“黑天鹅”
哈德逊广场（Hudson Yards）开发项目规划是位于纽约市曼哈顿切尔西和哈德逊广场附近28英亩（11公顷）的房地产开发项目，该地块被认为是曼哈顿唯一仅剩的一块可开发用地，项目及周边配套设施、地铁线路改造等已被纽约市政府纳入重点市政工程项目，并且被国土安全局提升为“国家利益”优先等级。
项目整体规划包括18栋建筑，整体建设开发长岛地铁列车存放场即哈德逊城市广场上方周边的地块，包括了四界为西30街、西33街、第十大道和第十二大道的地块，这一广场被第十一大道分为东铁路广场和西铁路广场（统称为“铁路广场”）。建成后的建筑物包括第10, 15, 30, 35, 50, 55号建筑。
具体开发规模包括西面：哈德逊河公园改造；北面：哈德逊公园和大道以及Javits会展中心改建；南面：High Line空中花园扩建；东面：莫尼汉车站的翻新，还有倍受瞩目的7号地铁线的扩建。
该项目的开发整体分为两个阶段，其中的第一阶段于2019年开放，包括一个公共绿地和八个建筑，包括住宅，酒店，办公楼，购物中心和文化设施。第二阶段（截至到2020年尚未开始建设）将包括住宅区，办公楼和一所学校。
该项目的开发权最终通过竞标由纽约知名开发商瑞联集团（Related Group)在2008年获得，他们将和他们的关联方——位于加拿大多伦多的牛津物业（Oxford Properties）以及其他关联的合作开发商共同开发这一美国史上最大的明星开发项目。
瑞联集团和牛津物业，和其他大型投资者已经通过几种资本来源（包括外国投资者通过EB-5投资计划）为哈德逊广场的建设提供了资金。 而三井不动产拥有哈德逊城市广场55号建筑的92.09％的股份，以及哈德逊城市广场50号建筑的90％的股份。
同时他们为了开发该项目，收购了哈德逊城市广场空域权及其它不动产权益中的一项为期 99 年的租赁权益，此举意在购买、开发、运营和出售哈德逊城市广场中的某些权益和在哈德逊城市广场上进行的改造计划。
根据该项目的推广资料称该项目将获得包括德意志银行领头的众多知名金融机构贷款融资，其中就有富国银行，德意志银行，汇丰银行，中国银行及三井住友银行共同为这一开发项目提供大约15亿美元的高级建筑贷款。期间继续引入的银行高级贷款包括美国银行、加拿大帝国商业银行、法国农业信贷银行等。在项目推广期间也曾一度传出华尔街知名投资机构KKR也将对此项目进行投资，2016年笔者经由友人与KKR方面进行核实，表示未曾有意投资该项目，只是有初步意向在项目建成之后的办公楼租赁一间办公室。
根据该项目的说明，项目建成之后的办公室租户也都是大有来头的国际知名企业，包括Facebook、时代华纳、Coach、富国银行、欧莱雅、波士顿咨询、软件巨头SAP、韦纳尔媒体、交叉点公司、人行道实验室、HBO、SAC、银湖资本、贝莱德、72点资产管理公司、第三点管理公司以及开发商集团瑞联本身等；而项目的零售部分将迎来尼曼百货入住，同时全球知名的众多奢侈品牌也将入住，例如卡地亚、梵克雅宝等。其租户品牌维持的高位也彰显了这个项目的高端定位，租户汇集了传媒、金融、法律、服务业等高价值行业的领头羊企业客户为主。而这些租赁收入日后也是该项目偿还融资贷款的一个主要渠道。
这一项目自规划以来，曾登上过《财富》杂志封面，且被誉为“美国历史上最大规模的房地产开发项目”。
根据《纽约时报》的文章，文中称“由于受到新冠疫情的重创，该项目数以百计的公寓仍未售出，购物中心的顾客稀少。它的主要租户尼曼百货（Neiman Marcus）申请破产并永久关门，另外至少四家商店以及几家餐馆也倒闭了。
更危险的是，哈德逊广场承诺的第二期工程，包括一所学校，更多豪华公寓和写字楼在内的八座新建筑物，被无限搁置。其开发商瑞联集团正在寻求联邦政府资助占地近10英亩的平台建设，二期将建筑于其上。
瑞联集团曾表示，整个项目将在2024年完成，而现在不再发布预计的完工日期。
在许多方面，该项目的困境，正是这座城市在试图复苏时所面临广泛挑战的缩影。”
项目的主要开发商瑞联集团和加拿大牛津物业分别在房地产开发行业拥有着十足的实力，开发经验及其丰富。然而此次遭遇到的疫情“黑天鹅”让瑞联集团陷入了重重困境，甚至面临来自众多海外投资人的诉讼。
瑞联集团（Related）是美国境内最著名的私营房地产公司之一。瑞联集团由Stephen M. Ross创立于1972年，它是一个全面整合、高度多样化的行业领袖，在开发、收购、管理、融资、营销和销售的几乎每个方面均具有丰富经验。瑞联集团（Related）总部位于纽约市，并在波士顿、芝加哥、洛杉矶、旧金山、南佛罗里达、阿布扎比、圣保罗和上海设立了办事处，拥有一支由约 2,500 位专业人士组成的团队。瑞联集团（Related）现有的产品组合由价值超过15,000,000,000 美元的顶尖混合用途、住宅、零售、办公和可负担房产组成，主要位于准入壁垒较高的市场中。瑞联集团（Related）已成功开发了一些优秀的混合用途项目，如纽约市的时代华纳中心及西棕榈滩的城市广场。
经笔者与友人核实，瑞联集团上海办事处也已经由于无法在疫情的重压之下继续运营，于2020年已经关闭该办事处。据悉在项目推广阶段，上海办事处的业务推广范围也延申至部分亚太区国家，包括韩国，越南，印度等。
牛津物业（Oxford Properties）成立于1960年，是一家大型全球房地产投资商、开发商和管理公司，在办公、零售、工业、多户物业和酒店行业拥有杰出的投资组合。牛津物业（Oxford Properties）在房地产开发和管理方面也拥有相当资深的经验，员工人数达1,300 名。牛津物业（Oxford Properties）分别在三大国家开展业务，即加拿大、美国和英国，每个地区均运营一个垂直一体化的平台。牛津物业（Oxford Properties）的房地产管理小组负责管理位于加拿大的所有直接拥有的办公楼、零售、工业和多住宅资产的日常运作。其项目从伦敦的122 Leadenhall到纽约的哈德逊城市广场再到卡尔加里的百年广场，牛津物业（Oxford Properties）具备了甄别市场需求的丰富经验，有能力调配融资或完全承销项目，而且能够组建团队并管理复杂的施工项目。
“曼哈顿的辉煌，由你打造”，外国人投资可获美国绿卡
在《纽约时报》的另一篇文章里，提及新城市化建设需要使城市发展更平等的观点中，是这样写的：换句话来讲，哈德逊城市广场之于纽约城只关乎于一大笔投资、谁来投资、谁来获利之类的。讽刺的是，哈德逊城市广场的一大部分资金来源于一个项目，这个项目本应是用于资助或支持贫困地区的房地产开发。所以，他们不得不在地图上圈出一片所谓的“贫民地区”，从布朗克斯开始，一直画到中央公园，然后急转弯到哈得逊河。只要你的这片区域里面包括了许多布朗克斯的居民，那么计算这片区域的财富总和时，你就创造了一个“贫困地区”。这样你就可以把这些钱用来资助真正贫困地区的钱拿来建造哈德逊城市广场，尽管你为布朗克斯的居民一点都没做，一点点都没做。
“哈德逊城市广场的一大部分资金来源于一个项目，这个项目本应是用于资助或支持贫困地区的房地产开发。”这里指的项目，就是我们常常说的EB-5投资移民项目区域中心试点计划。
原本增设的区域中心试点计划目的在于刺激欠发达区域的经济发展，为这些区域发展提供支持。我们前面详细描述了该项目的建设规划位置，该项目实属于曼哈顿区中心位置，众所周知曼哈顿区在纽约市的地位，是绝非欠发达区域的。
美国EB-5投资移民方案实际分为两个投资类别，一种是投资100万美元到非指定地区，该方案于1990年由美国国会推出；另一种是投资50万美元到区域中心地区，该方案相当于前一种方案的降级版，于1992年10月推出。目前有92%的外国投资者选择投资区域中心的商业项目最终获得绿卡。
EB-5投资移民要求投资者创办一个新的商业企业，或购买一个现有的企业做重新改组，须创立10个美国全职岗位。如果企业的主要营业地点位于目标就业区（TEA，失业率必须是美国平均失业率的150%），或在偏远地区（即在大城市统计区之外的地区或者超过2万人口的城镇之外的地区），投资者只需投资50万美元。否则，投资者要投资100万美元。
而区域中心是一个公共或私人实体，其所从事的活动必须促进经济增长、提高地区生产力、增加就业机会和增加国内资本投资，区域中心的设立必须得到移民局批准。移民局对区域中心有如下限定：区域中心必须在指定就业地区，且失业率是平均失业率的150%的或人口少于20000的乡村地区。
如果投资人的投资符合了最低投资额的要求，且能为美国创造十个全新的就业机会，那么这些达到条件者将被视为符合此投资移民方案下的合格投资者。这些合格投资者及其家人将可获核发附条件的绿卡。二年后，投资者符合条件可申请解除条件，换发为永久性的绿卡。
由于通过这类项目开发商的融资成本将大大降低，许多美国房地产类开发项目都考虑引入EB-5的资金。瑞联集团也不例外。
哈德逊城市广场EB-5项目2013年8月开始在中国区首发。通过给该项目投资50万美元，并支付5万美元的发行管理费，即可向美国公民及移民服务局（USCIS)提交移民申请。
由于法律的规定，所有的EB-5投资移民项目都需要处于风险投资状态，即：At Risk。具体指的是，一不能向投资人保证一定可以获得美国绿卡；二不能向投资人担保偿还资金。
目前的状况正是出于最危险的风险状态之下也不无可能。
据瑞联集团负责零售商业务的首席执行官杰夫·布劳(Jeff Blau)于CNBC的采访中说，零售显然很挣扎。哈德逊广场购物中心以及纽约时代华纳中心大楼哥伦布圆环商店的所有者表示，相关公司正在为其曼哈顿的购物中心收取刚刚超过50%的零售租金。
我们看回透过EB-5投资移民项目申请美国绿卡的条件，其中包括了为美国创造十个全新就业机会。而作为创造就业的实体——开发商瑞联集团需要负责为投资人举证这十个全新的就业机会，或许在疫情之前是毫无疑问可以为来自全球三千多名EB-5投资人提供就业创造证明的。因为根据目前美国公民及移民服务局（USCIS）认可的就业计算中，包含了直接就业、间接就业以及衍生就业。
其中直接就业部分仅可计算由项目公司直接雇佣的全职员工，且只能计算项目开发建设阶段的就业且同时满足开发期至少两年的条件才可以被认可为符合条件的就业创造；间接就业部分计算的是通过项目投资直接提供服务到项目公司的相关就业，可以是全职也可以是兼职岗位；衍生就业计算的是因为项目公司投资或运营产生的经济活动而产生的雇佣数量，通常也包括了全职和兼职岗位。
而目前哈德逊城市广场面临的困境导致三个层面的就业创造计算可能面临无法充足达到移民局认可的每一份投资需创造十个就业机会的最低要求。
根据通常的EB-5投资移民融资模式来看，投资人的EB-5资金偿还也常常处于最劣后的地位。高级建筑贷款，在这一实质上为一种私募投资的最优先级别，次之是开发商股本投资。一般的EB-5投资结构包括股权融资、债权融资以及混合融资模式。
从EB-5项目的还款模式看目前有两种，一种是再融资，还有一种是出售。退出机制由项目的投资方式决定：如果是股权投资，待5年风险期并永久正式绿卡获得后，可将个人股权转让或者继续持有享受分红，收益要看项目具体运营情况；如果是债权投资，待五年借款期后（通常是5-7年），由借款方将本金50万美元还给投资人，外加每年的利息。
目前的哈德逊城市广场面临困境条件下，在项目的还款方面可以说是双刃剑。首先由于之前的移民法规只有投资人获得正式绿卡之后才能获得偿还。在面临疫情之下无限延长工期的红利即显现出来。因为只要一天投资人的正式绿卡尚未拿到，项目开发方就可以继续使用这种利息极低的私募资金。其次，不好的一面在于项目将来的运营状况也尚未得到有效恢复，或者根据《纽约时报》相关论点认为纽约市场的经济恢复至少需要数年时间来看，该项目的再融资风险，整体出售的风险都是处在比较高的风险之下。
美国的辉煌，尽在纽约；
纽约的辉煌，尽在曼哈顿；
曼哈顿的辉煌，由你打造。
这是当年哈德逊城市广场在全球范围内火爆招募投资人场面的真实写照。
哈德逊城市广场这个项目经过30余年的规划至今开发刚刚开始，却显得有点生不逢时。当遭遇新冠疫情这只“黑天鹅”，我们无法预判在未来开发商或者是纽约政府会抛出怎样的救助抑或是恢复计划。
在金融界，有一个词语是“大而不能倒”。
我们是否可以期待这个美国历史上的旗舰级最大规模开发项目，也能“大而不能倒”？
或许目前还是一个悬而未决的未知数。
