彭博社的Peter Waldman报道了洛杉矶的一家房地产公司，SoLa Impact。这家公司专注于贫困地区的廉价住宅，希望通过严格的控制成本，来为穷人提供可负担的租赁住宅。与非营利组织不同，这家公司同时也向投资者提供了可观的回报。并还进行了许多慈善事业，以帮助当地居民脱贫。
2017年，马丁·穆托（Martin Muoto）接到他的房地产经纪人的电话，说在洛杉矶中南部地区的中心地带，布德隆大道上有一栋四单元的楼房要出售。经纪人指出，这笔交易有“一点麻烦”。根据洛杉矶市检察官办公室在州法院对业主提出的民事诉讼，这处房产由57地区瘸子帮控制，这个帮派将这里作为毒品集市。市政府称，毒贩们将毒品藏在车库里，并在室外楼梯间会见他们的顾客，他们在那里出售可卡因，吸食大麻和饮酒，并日夜播放嘈杂的音乐。
穆托一直在为他的开发公司SoLa Impact搜寻这个地区的房产，他还是以44万美元的价格买下了这栋楼。SoLa公司专门处理具有挑战性的情况。在完成交易后，他做了在饱受冲突的尼日利亚北部长大后一直在做的事情：“我去缓和了一下。”
他认识了附近的帮派头目，并向他做了宣传，说SoLa Impact想改善这个社区，但不是为了富裕的白人外来者，他不是想让中南部地区绅士化（指富裕或中产阶级居民迁入一个贫困或陈旧的社区，从而改变这个社区的性质），而是为了南洛杉矶的有色人种家庭，他们几代人都被银行和其他企业忽视。SoLa Impact的租户中大约95%是黑人和棕色人种。穆托称他的发展方式为“相同的邻居，更好的社区”。毒贩子们撤退了。
穆托说：“南洛杉矶的人们被低估了，房产也被低估了，如果我们不在这些社区投资，还有谁会呢？这不仅是洛杉矶的大问题，也是美国资本主义的大问题。”
随着近年来租金和房产价值的飙升，以及最后一次统计（就在疫情之前）发现超过4万名的无家可归者，洛杉矶面临着住房紧急情况。市政府称每年需要5.7万个新的住房单位以满足需求，而建筑商的建造量还不到30%。建筑成本高得惊人，尤其是为穷人建造政治色彩浓厚的住所。
市财政局局长罗恩·加尔佩林在2月份的报告中说，根据洛杉矶12亿美元的市政债券计划，建造一个单位的经济适用房的平均成本在2021年达到近60万美元。他写道，成本“继续攀升到惊人的高度”。
穆托是一个不遗余力地削减成本的人，也公开怀疑主导经济适用房行业的政府与非营利机构关系，他正在以每单位约25万美元的价格建造低收入住房，只使用私人资金。
大多数经济适用房项目依靠政府补贴，而这些补贴通过政治家和公共机构输送给非营利组织、开发商和承包商的小团体。控制成本并不是首要任务。
相比之下，SoLa Impact的商业模式要求它建造足够便宜的房屋，以便它能从租金收入中获得利润，价格与美国住房和城市发展部每月支付的第8节住房（section 8 housing，即美国政府为低收入人群提供的住房补贴）代金券的金额基本一致。在洛杉矶，一室公寓的租金约为1650美元，两室公寓为2000美元。根据公司向投资者提供的文件，穆托为SoLa项目创建的投资基金的回报率在百分之十几左右。
SoLa Impact的纪律性在今天被证明是至关重要的，因为建筑商受到了利率上升和材料成本的冲击。通过采取各种措施，如在价格下跌时储存木材，对所有新建筑的窗户尺寸、天花板高度、台面、结构梁进行标准化，以及寻找新的钢材来源，SoLa Impact已经将成本增长控制在疫情开始以来的18%以内。
根据美国劳工统计局的数据，自2020年1月以来，全国范围内的成本增长为31%。穆托还发现，他已经能够在一个较弱的房地产市场中，用下降的物业成本来抵消不断上升的贷款成本。他说：“我们不需要跑赢熊市。我们只是要跑赢其他人。”
穆托现在正在关闭SoLa的第四个经济适用房基金（即不再接受新的投资人），即3亿美元的Black影响基金，基金由贝宝公司提供2500万美元，由美国第二大公共养老基金加州教师退休系统（CalSTRS）提供5000万美元。公司的投资组合包括约1500套最近翻新的公寓，以及处于不同开发阶段的4500个新住房单元，使穆托成为南加州最大的经济适用房业主之一。
穆托不失时机地表示，这一切之所以能够实现，是因为资金来自私人来源。他在“蜂巢”（Beehive，SoLa Impact位于南中部的总部园区）吃午饭时说：“非营利性的工业综合体没法完成任务，”这是一个由花园和砖块仓库改造成的办公室、商业空间、瑜伽室、微型啤酒厂和年轻人的技术中心组成的综合体。“政府也没有做到这一点。因此，我们联系了所有的朋友，说：‘看，这就是我们正在做的事情。欢迎批评，欢迎改进。但我们必须把它完成，否则就没有人能做到。 ’”
在某些日子里，57号街区的黑帮老大会支持穆托改善街区的雄心壮志；穆托说，在其他日子里，他抨击修缮住房会损害生意。在一个特别糟糕的夜晚，当SoLa Impact几乎完成了对布德隆大道房产的改造，花费了大约21.7万美元，有人把所有的新窗户都敲碎了。
几周后，穆托升级了他的缓和策略。他邀请曾起诉这处楼房前业主的市副检察官参观SoLa Impact的装修，但有一个要求：她必须明确以市检察官的身份出现。她到达时，在她的普锐斯车的侧面和防风夹克的背面都贴有市检察官的标志。
穆托说：“我们表现得很友好，是故意的，我可以看到附近的人都在看着我们。我当然知道这可能会适得其反，但没有。”
翻新后的楼房的新租户之一是米希亚·霍桑，曾经无家可归。她带着两个女儿和一个还是婴儿的孙女搬进了一个三居室的单元，月租1950美元。厨房和浴室都是全新的。霍桑说，“这是我第一次可以真心地说，我住的地方很干净，而且都修好了。”
霍桑说，在SoLa装修了附近的另外两栋楼之后，附近的帮派活动似乎有所减少。在安全舒适的家中，她的睡眠和饮食得到改善，帮助她控制了糖尿病和高血压。她的大女儿结婚了，带着孩子搬了出去。她最小的女儿现在是一名美容师。霍桑在一家戒毒所上夜班。根据第8节计划的条款，在过去的四年里，这个家庭的租金每月只增加了12美元。
当然，可负担性是相对的。霍桑的公寓之前的租金是1375美元。在SoLa Impact用前两个基金购买的168栋楼里，公司继承了数百个受租金管控的租户，其中许多人每月支付的租金不到1000美元。随着公司对这些房产进行翻新，并将其转为符合“第8节”补贴的状态，它提高了租金。
一些租户搬走了，正如洛杉矶时报6月报道的那样，其他租户提起了五起诉讼，指控SoLa Impact没有解决虫害问题，也没有解决漏水和发霉等问题。这些楼房中的许多租户与当地一个名为“公正经济战略行动”（SAJE）的倡导组织合作，组织称SoLa Impact致力于驱赶受租金管控的租户，以支持能支付更高租金的第8节代金券领取者。
SAJE的法维安·冈萨雷斯说：“我们对待他们就像对待其他公司的房东一样，”他去年与穆托会面，讨论这些问题。“我不应该花时间去组织反对SoLa Impact的活动，毕竟还有更糟糕的房东。但是，当他们到处说他们没有挤走社区居民的时候，真的让我很生气。也许他们没有绅士化，但他们正在赶走居民。”
穆托承认SoLa的老建筑急需维修，他说他一直在努力解决这个问题。他还说，SoLa说服了不到2%的继承租户搬走，公司遵守洛杉矶的租金管控法。即便如此，翻新旧楼和满足现有租户的成本和麻烦，导致SoLa在2019年开始几乎完全专注于新建筑。
穆托的母亲是波兰人，父亲是尼日利亚人，他于1989年来到费城，以全额奖学金进入宾夕法尼亚大学沃顿商学院学习。当时他名下有450美元和一张返回尼日利亚的机票。毕业后，他做了三年的计算机行业分析师，在接下来的16年里，他为泛大西洋资本和Accretive等私募股权公司做企业重组。
穆托在2004年搬到洛杉矶后，开始自己投资于南洛杉矶，将一家代理送货公司扭亏。他在2012年创立了SoLa Impact。他最初向投资者推销南洛杉矶的住房基金时并不顺利。他说：“我去找了所有谈论过多元化和结束系统性种族主义的最大的捐赠基金和基金会，90%的人都说这听起来太冒险了。”随着穆托建立了以相对较低的成本提供可负担单位的记录，他吸引了家族办公室投资者。最终，结果不言自明。
穆托认为，利润动机是至关重要的，因为它可以在一个主要由公共补贴的非营利组织组成的行业中查出低效率。他把这种舒适的关系比作国防工业和其传说中的900美元的锤子（指美国国防部的账目上曾经出现过的昂贵锤子）。他说：“我们把项目送出去投标，人们说，‘哦，这是可负担的吗？’然后就把价格抬高了25%。”
额外的成本是许多城市面临的可负担住宅长期短缺的一个重要原因。在2020年的一项研究中，加州大学伯克利分校的卡罗琳娜·里德估计，从2016年到2019年，加州经济适用房的建设成本上升了30%。最大的因素是工资。加州接受公共补贴的开发商必须向建筑工人支付由州政府确定的现行工资。穆托经常不这样做。
2020年，SoLa Impact解决了一些工人提出的集体诉讼要求，这些工人指控公司将他们错误地归类为独立承包商，没有向他们支付最低工资和加班费。SoLa公司以52万美元的价格解决了这一案件，并没有承认任何不当行为。穆托说，SoLa曾经雇用很多个体工匠进行装修，但现在它主要使用大型承包商。他说：“这样做的结果是小生意得不到业务。”
在他的前两个基金中，穆托总共筹集了6500万美元。而在第三个基金，他筹集了1.15亿美元，用于在机会区（国家指定的区域，旨在刺激发展并允许投资者获得联邦税收减免）内建造21栋新建筑，其中有1250套公寓。通过新的Black影响基金，公司计划到2025年再建30至40座楼房。3000多个单元中约有40%是在机会区。
SoLa的新建筑的目标是经济适用房和市场价房各占一半。租户类型的混合提高了投资者的利润潜力，如果当地蓬勃发展，市场房租的上升速度将超过第8节付款。穆托说，这也为孩子们提供了专业的榜样。他说：“你必须能够看到榜样才能成为它”。
穆托并不神秘的秘诀是降低成本，他渴望与其他经济适用房建设者分享这一点。SoLa Impact负责建筑的副总裁弗朗西斯科·泽佩达说，要想在第8节的租金水平上赚钱，规模经济和标准化是关键。他说：“当我们与建筑师打交道时，我们给他们提供我们需要的规格，而不是让他们告诉我们。”
一个例子是，在康普顿大道的一栋23个单元的建筑中，建筑师要求采用光滑的灰泥外观，每平方英尺12美元。建筑团队用斑点灰泥代替，每平方英尺8美元，一共节省了4.6万美元。泽佩达说，“现实是，建筑师也是艺术家，所以让他们按照你想要的方式设计建筑并不像听起来那么容易。”
在离“蜂巢”几英里远的地方，工人们正在对一个名为“佛罗伦萨项目”的31个单元的建筑进行收尾工作，项目是为以前的无家可归者准备的。从外面看，这栋五层楼的建筑，用凹槽金属板包覆，在街道上有店面的窗户，与洛杉矶周围涌现的其他混合用途项目很相似。在内部，泽佩达展示了更多的SoLa的特色。这里有表面安装的圆盘灯，而不是嵌入式灯具；有热塑性管道，而不是金属水管；有铝制电线，而不是铜制电线；所有新的SoLa建筑都有相同的8英尺高的天花板。
SoLa Impact的建筑总监、建筑师乔治·阿什当说，这种统一性使得每个项目都能使用标准的、预制的材料，从而节省了雇用高薪分包商在现场定制一切的巨大开支。他说：“因此，当建筑木工出来时，他们不是拿着长木棍，按尺寸切割木棍，并把它们排成一排。他们是拿着已经切好的木棍，直接从卡车上取灰泥板，还有胶合板，浪费少得多，绿色多得多，人力少得多，经济效益巨大。这看起来很简单，但如果你问你的建筑师为什么不这样设计，他们会说，‘但我真的喜欢那些9英尺高的天花板’。”
由于关税、运输和供应链成本的增加，中国钢铁的价格在疫情期间上涨了15%以上，SoLa要求其模块化框架的供应商在墨西哥寻找替代生产商。这个变化为两个项目中的171个单元节省了70万美元的费用。
节约的费用加起来非常可观，它们必须如此。据CalSTRS可持续投资小组的副投资组合经理尼古拉斯·阿贝尔说，为了赢得CalSTRS的投资，SoLa Impact的回报必须满足养老基金对其整体房地产投资组合的利润目标。他说：“他们能够以这种数字把房子造起来，这真的很酷。”
穆托有更大的使命：“为资本主义的利益解决收入不平等问题”，如他所说这其中有四个支柱：获得住房、获得教育、黑人和棕色人种企业家获得资本，以及获得所有权以创造财富。他说，在尼日利亚北部长大的时候，每隔几年就会发生部落暴力事件，这与他今天在美国城市看到的无望感相同。”他说：“当事情爆发时，你不能把墙建得足够高。”
在疫情开始时，穆托问其他机会区的投资者，他们是否会愿意资助南洛杉矶的下岗工人的再培训奖学金，以学习新的工作技能，如临床编码（方便为医疗保险开具账单）和网页设计。在特朗普政府的推动下，这些机会区域被普遍批评为对富人的赠与，因为他们投资于城市化。穆托认为，这些奖学金可能为房产行业建立良好公共关系。他说：“他们说，‘不了，谢谢。’我们没有筹集到一分钱。”
然后著名主持人奥普拉·温弗里听说了这个想法，并亲自帮助穆托筹集了100多万美元。穆托说：“我们向社区成员提供了200个奖学金，现在我们可能有六七十个成功故事，人们在Zoom上大哭，说这如何改变了他们的生活。”
在许多SoLa Impact楼房中，公司与非营利组织和城市机构合作，帮助租户获得租金援助和其他帮助。乔纳·科尔之前住在一辆面包车里，不知道下一次在哪里洗澡，去年，市政工作人员为她找到了一个酒店房间入住。4月，一家天主教服务机构将科尔和她的母亲安置在SoLa的新康普顿大道大楼的两套公寓里。科尔说：“就好像，终于一切都好了。我们很好。”
SoLa Impact将房产管理费和增值的13%用于穆托所谓的“周边服务”，即在“蜂巢”提供的服务：计算机课程、实习安排、大学奖学金，甚至对南洛杉矶初创企业的种子投资。
一家名为Lunya的睡衣公司的创始人兼首席执行官阿什利·梅里尔说：“马丁把他的创业精神带到了慈善事业中，”她和她的丈夫、游戏巨头拳头游戏公司的联合创始人马克是SoLa的房地产和慈善事业的投资者。利用拳头游戏公司提供的200多万美元，SoLa Impact基金会在蜂巢经营着一个1.4万平方英尺的技术和电子运动游戏中心，以培养有抱负的技术企业家。
大型音乐会推广商Live Nation娱乐公司正在与SoLa基金会合作开发一个培训项目，向南洛杉矶的孩子们传授娱乐业的制作技能。在学习了如何推广和制作现场音乐活动后，受训者将在8月举办自己的音乐会。
梅里尔最喜欢的，她称作“马丁时刻”的事件，是由于中国的供应限制，SoLa在蜂巢设立了一个临时的金属车间，为总部园区生产门和窗框。几个金属工匠教40多个失业工人如何焊接，现在他们中的几十人每小时收入高达50美元。这些自制产品的价格只有从中国进口产品的一半。
接下来，SoLa正在追求一个更大的梦想：房屋所有权，这是大多数美国家庭创造财富的基础。虽然近75%的白人家庭拥有自己的房子，但只有45%的黑人家庭有房。
穆托和建筑公司Gensler的罗杰·谢尔曼正在开发一个项目，在洛杉矶南部康普顿1.5英亩的教会土地上建造14个单户住宅。每个三层楼的联排别墅将包括一个楼下的出租单元，售价低于40万美元。契约将要求业主在房产中至少居住一段时间，并限制转售价格以保持可负担性。
谢尔曼说：“马丁认为这是一个可以在其他缺乏投资的社区复制的模式，无论是费城、亚特兰大还是凤凰城，以帮助他们从内部建立资产。他正在把SoLa建设成社区和拥有真正金钱者之间的桥梁。每个人都可以感觉不错。他们能赚钱，并建造大量的住房。”
