Susan B. Garland在纽约时报发表文章，介绍了逆按揭作为另一种老年人退休保障的优势和缺陷。长期以来，人们认为抵押房产获得现金是急需用钱时不得已的选择，但实际上，逆按揭的现金可以用来帮助人们稳定投资组合、延迟领取养老金以及支付大额医疗费用，只要使用得当，这种方式实际上可以增加老人的净资产。

2016年，马乔里·福克斯的丈夫因摔倒而突然去世，在那之后，福克斯决定暂缓了所有的重大决定。她是一名财务规划师，在那两年之后退休，又过了三年才卖掉了他们的房子，在弗吉尼亚州雷斯顿买了一个湖边的联排别墅。为了获得额外的保护，她为她的新房办理了逆按揭。

75岁的福克斯给自己预留了15万美元的现金储备，而逆按揭她是在这个基础上为自己设置的另一重保障。她说，如果真的发生意外，“可能是股市下跌，这可能在不恰当的时机出售了资产”，逆按揭可以让借款人以一次性付款、每月固定付款或信贷额度的方式获得一笔钱。福克斯选择了信贷额度，这样她就可以根据需要使用。

不到1年，她的现金储备就用完了，福克斯开始从她的逆按揭信贷额度中提取资金。她的开支包括：5万美元用于紧急牙科治疗，以及在一个将于2025年开业的退休社区预定一个单位的首付款。信用额度中未使用的资金会产生利息。

直到最近，传统观念认为逆按揭（反向抵押贷款）是迫切需要现金的老年房主迫不得已的选择。但越来越多的研究人员表示，这些贷款对于像福克斯比原计划更早退休的人来说，虽然他们不一定急着用钱，但这也不失为一个套现的好选择。（注：逆按揭是以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还，在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。）

60多岁和70出头的房主可以利用逆按揭的现金，在市场低迷时期保护投资组合，推迟申请社会保障福利，或支付大额医疗费用。

伊利诺伊大学厄巴纳-尚佩恩分校财务规划项目主任克雷格·莱莫因说：“这一工具的最佳用途是在退休期间提供补充收入。年轻的退休人员可以留住房子，同时将资产变成收入来源。”莱莫因博士也是金融规划中的房屋权益学院的执行董事，这个学院是由金融和住房专家组成。

先来科普一下基本知识

通过逆按揭，美国62岁及以上的房主可以利用他们的房子价值来借款。当最后一个在世的借款人或符合条件的非借款配偶死亡、出售房屋或离开房屋超过12个月（比如搬进辅助生活设施中），贷款和利息将终止。

当你申请逆按揭时，你需要提取你能够获得的最大金额，但如果你没有立即用完所有的钱，比如你选择的取钱方式是信用额度，并且没有用完所有的信用额度，那么这些剩下的额度就会被放在一个特殊的账户中可供借款人赚取利息。只有实际从账户中提取的钱才向借款人收取利息，这就是所谓的贷款余额（loan balance）。

大多数逆按揭是将房屋净值转换称抵押贷款（Home Equity Conversion mortgage，简称HECM），由联邦住房管理局承保。这种贷款是“无追索权”的，这意味着联邦住房管理局保证借款人在偿还贷款时不会欠下超过房产价值的款项。

作为担保的交换，借款人需要向联邦住房管理局支付初始抵押贷款保险费，保费是根据房屋的评估价值计算的，最高可达1.94万美元。贷款人的初始费用最高可达6000美元，贷款人还需支付所有跟抵押贷款相关的费用。这些前期费用可以用其他来源的现金支付，或者用逆按揭的收益支付，以后再连本带利偿还。

Mutual of Omaha Mortgage贷款公司的高管谢利·乔达诺说：“由于这些费用，一般来说，我们认为，如果你觉得你不会再在自己的房子里住5年以上，那么逆按揭可能就不适合你。” 乔达诺向贷款官员和财务规划师提供在退休规划中如何利用房屋资产的建议。

能够得到多少贷款是根据你的年龄、利率和房屋价值，到2022年，联邦住宅管理局的评估上限是97.08万美元。

你可以通过RetirementResearcher.com网站上的计算器来了解HECM大致会支付多少钱，这个网站由位于宾夕法尼亚州鲁士王市的美国学院退休收入中心的联合主任韦德·普福负责运营。

假设你65岁，你的房子价值100万美元。假设约有2.6万美元的前期费用会记入抵押贷款，那么，你将有资格获得大约42万美元的信贷。这些钱可以放在信贷额度中，直到你需要它。或者，你可以从信贷额度中设置每月获得2130美元，时限以你还住在这所房子里的时间为准，或者可以设置一段固定的时间内的固定支款（比如固定20年，每月2780美元）。信用额度中未使用的余额，将按照与任何贷款相同的比率收取利息，这些钱也许最终将成为你每月获得的钱。

逆按揭的使用

福克斯说，她的反向抵押贷款是整体财务计划的一部分。她靠个人退休账户的最低分配额、应税账户中到期债券的收入、社会保险以及丈夫公司养老金的遗属福利生活。

当她开设逆按揭时，她有资格借到37万美元，其中大部分仍在她的信用额度中未使用。目前她已使用了8.1万美元，其中包括她从信贷额度中提取的费用和应计利息。她说，由于信用额度中尚未动用的资金会产生利息，她的可用借款限额现在是32.9万美元。

福克斯说，如果她需要额外的现金，她更倾向于从她的逆按揭中获得免税资金，而不愿为从她的退休金账户中的提取额外的金额，因为这会增加所得税，也不想通过股票来提现，因为这会带来资本利得税。

当她需要支付她计划在几年后搬入的持续护理退休社区的首付时，HECM提供的灵活性帮助了她。她可以灵活利用她在加州共同拥有的房屋的售款，以及HECM的资金。她可以先用HECM来付首付，然后等待市场时机向好时卖掉联排别墅，然后在用联排别墅的钱偿还已经用掉的逆按揭。

她说：“我希望自己可以搬家，而不必依赖立即出售联排别墅，一想到一定要先卖掉联排别墅才能有新家的首付，我就觉得压力很大。”

保护储蓄金

在市场低迷时期从投资账户中提取资金，尤其是在退休初期，会对投资组合的寿命造成严重影响。根据几项研究，使用“协调策略”（即巧妙利用逆按揭来协调投资组合）的退休人员可以通过在市场下跌时从逆按揭中提取资金来支付费用和保护储蓄，从而对冲损失。

养老金律师巴里·萨克斯说：“当投资组合下跌时，从逆按揭中提现可以方式投资组合进一步下跌，而进一步下跌也会增加恢复的难度。”他的研究表明，在市场下跌期间使用逆按揭可以帮助投资组合维持正常状态。

萨克斯表示，这种策略对投资组合在50万至150万美元的退休房主最有效，他在北加州的两套房子中的一套有逆按揭。

在2021年12月的一项研究中，萨克斯和合作研究人员发现，在各种情况下，使用协调策略的退休人员在30年内耗尽资金的可能性最小。相比之下，拥有同等规模财富的退休人员，如果从未使用逆按揭，或在耗尽投资后才开设逆按揭，他的“现金流枯竭”的风险要高得多。

萨克斯说，要使用这种策略，退休人员应该在一月份看看他们的投资组合与一年前相比的情况。如果投资缩水，他们应该从逆按揭中提取现金用于未来一年的开支，使投资得以恢复。

《逆按揭：如何使用逆按揭保障你的退休生活》一书的作者普福说，对于那些希望把房产净值留给子女的父母来说，协调策略可以帮助他们留下更多的遗产给儿女。

普福假设了这样一对夫妇，他们都是62岁，初始房屋价值为43.5万美元，投资组合为87万美元。他们经通货膨胀调整后的年收入为7.6万美元，其中包括社会保障收入。

普福利用历史数据发现，如果这对夫妇在耗尽他们的投资组合后进行逆按揭，将为他们的继承人留下近180万美元的免税房屋资产。

如果他们使用协调策略，他们虽然耗尽了房屋资产，但在投资组合中留下了220万美元的税后资产。

普福说：“如果人们担心遗产问题，他们就不应该担心投资和房屋价值之间的区别。”

他表示，对于那些储蓄较少的人来说，不断增长的信贷额度可以为其他目的提供资金，例如在晚年支付家庭保健费用。他说：“如果我早点开放信用额度并让它增长，我将有更多的借贷能力。”

他补充说，提前退休的人可以把HECM作为一个“过渡”，帮助他们推迟到70岁再申请社会保险。70岁才拿养老金的人比62岁就领取的人总共多领77%。

要使用过渡策略，你可以在62岁时申请并使用HECM，用它来替代8年的全部或部分社会安全福利。普福发现，在漫长的退休生活中，使用过渡策略的退休夫妇比他们提前领取并在耗尽储蓄后开设逆按揭的夫妇，更有可能保存净资产。

他说，原因之一是每月有较大的收益，另一个原因保持了投资组合的稳定，因为退休者不会因为急需用钱而动用投资组合。

需要考虑的注意事项

近年来，联邦政府收紧了贷款规则，限制了借款人第一年可以得到的数额，并要求确保非借款人的配偶在借款人去世后会继续留在申请逆按揭的房产中。

然而，潜在的借款人应该注意到逆按揭的缺点。尽管房主可能会谨慎使用贷款，比如通过按月取钱的方式，但它可能会诱使人们花钱在不必要的开支上，导致在离世前很早就耗尽了贷款额。

伊利诺伊大学的莱莫因说：“突然涌入的灵活现金总是有危险的。”他表示，逆按揭款对于那些无法维持房屋的人来说可能是一个糟糕的决定，他们最好换成小房子或搬到护理场所。专家说，借款人应该评估未来可能的健康需求；如果借款人需要出售房屋并支付养老院或辅助生活护理费用，庞大的贷款余额可能会让他们失去足够的资产。

莱莫因建议有意向的借款人在做出决定之前，先与几个贷款人进行面谈。他说，贷款人“可以就一些成交费用进行协商”。所有借款人必须参加政府规定的咨询会议。他说，财务顾问可以并且应该帮助借款人决定逆按揭是否是合适的退休计划。

对于一些仍有常规抵押贷款的老年人来说，HECM可能是改善现金流的一种方式。大约五年前，76岁的伊丽莎白·柯卡迪是加州纳帕市的一名房地产经纪人，她为自己的房子办理了30万美元的逆按揭，用25万美元偿还了她仍然持有的传统房贷，同时留下了5万美元的信用额度。

这使得柯卡迪每月能腾出2200美元她本来用于支付房贷的费用。她的其余收入来自社会保险、投资房产和销售佣金。

柯卡迪说：“作为一个自雇工作者，我的收入不稳定，逆按揭款给了我一些稳定的收入。”

尽管她将欠下贷款的复利，但柯卡迪觉得她的信用额度增长到7万美元的现实对她的帮助更大。

她说：“这是一个很好的省钱方式，信用额度给我的利息比我在其他地方能得到的利息更高。”

至于她的3个孩子，她说他们的经济状况良好，即使没有大量的房屋资产可以继承，他们也能过得很好，她说：“我的孩子们只希望我过得舒服。”