Emily Badger 和 Quoctrung Bui在纽约时报发表文章，人们以为上升的贷款利率会给房市降温，然而，现实情况恰恰相反，出现了房价与利率一同上涨的局面，专家指出，房价上涨的根本原因是供需不平衡，开发商的产能上不去，房价就降不下来。

在美国买房的成本越来越高了。原本抵押贷款利率在疫情期间处于历史低位，现在的上升速度也超过了几十年来的水平。

利率的上涨是在过去两年全国各地房价已经涨过一轮的基础上发生的。

这两个因素结合到一起，购房者将要支付的每月房贷（算上本金和利息）确实是在飙升。

根据抵押贷款银行家协会的数据，2月份，美国新的抵押贷款申请的月还款额中位数在短短一个月内跃升了8%以上。如上图所示，这一飙升表明，已经令人瞠目结舌的住房市场，进入了一个全新的、不可预测的阶段。

在正常情况下，抵押贷款利率上升应该有助于冷却住房价格。但现在更有可能的是，这两个措施同时推进，使买房成本越来越高。

抵押贷款银行家协会负责住房经济的副主席爱德华·塞勒说：“现在发生的有些事情真的很奇怪。”

上一回出现房价和物价上涨的同时利率也跟着涨的情况，已经 是40年前的事情了。这一次，美国还出现了严重的住房短缺问题。然后还有一个新的不确定因素：在家工作的突然崛起，这有可能改变购房者的需求和他们的居住地。

塞勒说：“没有人真正知道明年会发生什么，这使得我们很难预测利率何时会成为房价上涨的阻力。”

在房地美支持的抵押贷款中，自疫情暴发以来，新买家的月供比过去25年中的任何时候都上升得更快。

房地美首席经济学家山姆·卡特说：“这向你展示了利率上升和房价上涨的复合效应。我们过去也有过这样的情况，但两者都没有现在这么激烈。”

在疫情早期，抵押贷款利率的下降使房价上涨，并且在2020年大部分时间内保持低位，这抵消了房价上涨对房贷的影响。但是，随着这两项因素同时上升，每月付款额可能迅速上涨，特别是在阳光地带和洛基山脉西部各州。

利率和房价很可能继续一起上涨，原因与目前的高通胀率有关。现在租金也在飙升。这意味着除了买房，其他的选择也不是特别吸引人。在高通胀时期，买房，并在未来30年内锁定今天的月供，是保护自己不受租金上涨的好办法。在年通货膨胀率为8%的情况下，4.5%的抵押贷款利率实际上是一个不错的数字。

纽约大学斯特恩商学院教授阿尔皮特·古普塔说：“对于想买房的人来说，房子既可以解决住房问题，同时还是一项投资。在过去的高通胀时期，房地产往往是比股票等其他类型的投资更好的资产，也比把钱留在支票或储蓄账户中更好。”

古普塔警告说，利率上升也会使租金上涨到更高的水平，因为它把更多人从买方市场推到了租赁市场，推动了租房需求。这些不断上涨的租金又会反过来继续给那些有能力买房的人带来阻力，而且这些人现在还要面对更高的利率。

到目前为止，由于抵押贷款利率在过去四周内上升了半个点，几乎没有证据表明市场正在恢复稳定。在过去的1个月里，仅在1周内就接了报价的房屋份额达到了创纪录的水平，而过去1周的挂牌价仍在创造新高。

德克萨斯州奥斯汀市的Redfin房地产经纪人贝丝·阿贝塔说：“我没有看到我的买家很担忧。”那里的房价在2021年上涨了惊人的30%。她说，如果说她听到了什么担忧，那也是人们在担忧股市，而不是抵押贷款利率，那是因为买家相信住房是很好的投资。”正如古普塔所建议的那样，同时也是因为较低的股票价格意味着一些买家用来做首付的资金变少了。

阿贝塔说，在情况变得更糟之前，现在全力以赴抢购稀缺住房是值得的。

她在谈到那些已经买到房子的人时说：“对你来说，利率不会再上升了。你今天觉得自己付多了，过几个月来看看，你会发现现在的利率是不错的，因为一切都在迅速上涨。”

这也突显了需求强劲的另一个原因，对未来利率会更高的预期会促使买家抢购住房。

在这种环境下，买家还要面对供应紧张的问题。待售房屋的库存一直处于历史最低水平，更多的业主将房屋作为租赁投资而不是出售，一些潜在卖家担心自己买不到下一个家因而不敢贸然踏入卖房市场。更高的利率可能也会阻止一些卖家，因为他们选择现在这个以最低利率重新融资的房子，而不是搬到一个利率高一倍的新家。

使所有这些挑战加剧的是，美国多年来一直存在建设不足的问题，特别是在住房需求量大、房价昂贵的沿海城市。

房地美首席经济学家卡特说：“更高的利率不能解决任何问题，它可能会在一定程度上使市场更加平衡，但这种调整是有限的，它并不能解决根本问题。”

换句话说，更高的利率并不会创造更多的供应。整个经济领域的利率上升还会增加房屋建筑商的借贷成本，更何况他们本来就在应对疫情带来的问题。