彭博新闻发表文章，就投资者最关注的几个中国房地产问题给予了解答，文中提到了中国打压房地产的原因、打压的措施，以及房地产未来可能的走向。

判断中国是否准备给私营房地产开发商一个喘息的机会，对于关注这个行业受压的股票和债券的投资者来说，是至关重要的。但中国政府的不透明作风意味着，投资者不得不依靠媒体报道来了解新的措施，而这些措施的影响往往并不明朗。

开发商本身并不一定清楚自己筹集现金或偿还债务的计划。这促使投资者转而关注销售数据、家庭贷款、债券销售和股权配售等指标，以便更详细地了解开发商的流动性和资金压力，同时留意中国政府方面进一步的政策宽松迹象。

1. 为什么中国政府要打压房地产？

随着中国经济变得更加市场化，中国的房地产行业迅速扩张，部分原因是新兴的中产阶级将买房视为为数不多的安全投资之一。房价飙升，助长了投机和更多需求。当时的政府鼓励房地产发展，因为这有助于实现国家宏伟的国内生产总值目标。

随着中国的建筑商不断进行再融资，债务不断累积。多年来，中国一直试图化解不断增长的债务炸弹，因为人们担心它可能引发灾难性的金融崩溃。

2020年，中国收紧了私人开发商的融资规则，目的是减少鲁莽的借贷。但许多开发商没有足够的可用现金来支付债务。很快，最大的开发商之一中国恒大集团的流动性危机导致了违约以及对危机蔓延的担忧，在整个行业和更广泛的经济领域中都掀起了波澜。

2. 政府在做什么？

政府的努力表明，国有企业将开始主导房地产市场，私人开发商通过举债进行疯狂扩张的日子已经过去。

例如，解决私营开发商流动性困境的一个关键办法是由大型国有企业收购资产。雅居乐集团和世茂集团今年都宣布将公司股权出售给国有企业以筹集现金。

扩大国家的影响力将提供更大的稳定性，并限制金融风暴的风险。同时，中国一直在努力冷却不断上涨的房价，这是中国“共同富裕”运动的一部分，目的是解决持续存在的贫富差距。中国恢复了征收全国性房产税的想法，以阻止投机者，并宣布计划在2025年前建造数百万套廉价出租房，试图为不景气的房地产市场寻找可持续的替代品。

3. 还有其他筹集现金的方法吗？

包括《21世纪经济报道》和《证券日报》在内的中国媒体在2月份报道说，中国计划发布国家指导方针，使开发商更容易从房屋预售的托管账户中提取现金。报道称，开发商在预留项目建设所需金额后，可以使用这些收益的一部分。标准化的法规将取代大量的地方法规，其中一些被认为过于严格。在开发商因资金压力而面临崩溃的时候，这可以大幅提高资金流动性。

4. 为什么这能改变游戏规则？

放宽对托管现金的使用，将释放出大量资金，开发商可以用来偿还债务。来自购房者的预售收益是房地产公司最大的流动资金来源，占其资金的37%左右。对这些资金的限制意味着项目层面的销售现金不能转移到业务的其他部分，而且在一些城市，这些规则的实施更为严格。对这一资金渠道的限制，是引发花样年集团和佳兆业集团债务危机的关键，这两家公司后来在债券上违约。

5.  货币政策如何？

中国央行在1月份已经降低了三个政策利率，尽管降幅不大，只有10个基点。银行还降低了作为抵押贷款基础的五年期贷款优惠利率。这一降幅更小，只有5个基点，当时让投资者感到失望。大多数分析师和经济学家认为，货币政策需要进一步放宽，特别是如果房价下跌对已经脆弱的消费者情绪造成影响的话。据估计，房产在家庭资产所占比例高达40%之多。

6. 如何判断它是否有效？

可以观察以下指标。

中国的房地产销售低迷在2月份进一步恶化，中国负债累累的房地产行业的100家最大公司的销售额，比去年同期下降了47%。根据官方数据，包括预售在内的房屋销售收益通常占开发商现金流入的一半以上。作为抵押贷款的主要代表，长期家庭贷款的增长速度为2020年2月以来的最低水平。

离岸市场在很大程度上仍然处于封闭状态，中国垃圾债券的收益率高达19%，高得令人望而却步。彭博社汇编的数据显示，中国销售额排名前20位的开发商中，只有绿城中国在1月份出售了一笔美元债券，而去年同期至少有7家。由于人们担心恒大集团的危机蔓延，2021年下半年的美元票据销售量与去年相比下降了49%，至147亿美元。

在岸市场上，私人开发商的情况也没有好到哪里去。去年，这些公司的本地债券销售下降了39%，至1900亿元人民币。国有开发商的情况则截然不同。他们销售了3150亿元人民币的地方债券，比去年同期增长了12%，七年来首次超过了私营同行的水平。

去年12月，中国政府放宽了对大型房地产公司用于资助兼并和收购的借款限制，这可能会使国有公司更容易收购实力较弱的开发商出售的资产。地区贷款机构上海浦东发展银行出售了一笔债券，目的是为房地产业的并购提供贷款，至少还有三家银行和三家开发商今年计划或出售类似的债券。

房地产公司有400亿美元的本地和离岸债务在今年上半年到期。但人们越来越担心一些陷入困境的开发商的透明度。恒大、雅居乐、兆佳业集团和花样年集团被发现有不透明的负债，这些负债可能反映在其资产负债表上，也可能没有反映在资产负债表上，因此很难评估真正的信贷风险。广州富力地产有限公司在完成了惠誉认为的不良债务交换后，于1月被惠誉评级降级为限制性违约。

今年，越来越多的开发商转向股票市场，作为另一种融资渠道，但结果通常是引发大规模抛售。在股票市场上，开发商的估值仍然很低，交易价格不到账面价值的0.3倍，平均市盈率约为2.3倍。由于新股通常以低于市场的折扣价出售，低市盈率意味着开发商需要出售大量新股才能筹集足够的现金。

虽然一些开发商仍然可以获得银行贷款，但贷款人变得更加挑剔，因为他们试图限制对房地产行业的风险敞口。他们偏爱国有借款人，使得实力较弱的开发商很难获得信贷额度。

影子银行部门，包括3万亿美元的信托业，曾为被银行拒绝的贷款人提供了一种选择。但近年来，在政府努力遏制隐性债务的情况下，这个部门已经萎缩了。根据中金公司的一份报告，去年房地产行业来自信托的净融资为负2369亿元。穆迪预计，由于政府保持严格的监管，今年资金将继续外流。