彭博社6月11日报道，你认为对曼哈顿写字楼的需求正在减少吗？投资者认为这些担忧被夸大了，至少对于高质量的房地产来说是这样。

本周，基金经理们表示，市场对一笔规模30亿美元的巨额债券的需求强劲，该债券由一项抵押贷款支持，而该抵押贷款与中央车站旁边一座崭新的标志性办公大楼范德比尔特一号（One Vanderbilt）有关。这批债券将于下周发售，是自新冠疫情爆发以来规模最大的私人品牌商业地产抵押贷款支持证券（CMBS），这批贷款也是过去10年来打包成债券的规模最大的办公室抵押贷款之一。

彭博社收集的数据显示，截至周五上午，AAA级交易（平均寿命约为10年）的价格指引比掉期基准高出80至82个基点。这比中城两处房产支持的另一种商业抵押贷款债券的定价更低，后者的平均寿命和最高评级类似，4月份的价格较掉期高出98个基点。

这处房产非常巨大，面积达到1401英尺，是曼哈顿中城目前最高的商业摩天大楼。但它的地理位置很好，可以吸引通勤者，公司显然渴望在那里做办公室出租业务，该大楼的89%已被租出，而且在抵押贷款期限内到期的合同很少。租户包括多伦多道明银行和凯雷集团等公司。

对于曼哈顿办公空间的未来，有很多疑问。商业地产研究和服务公司高力国际本月早些时候发布的一份报告显示，曼哈顿约有17.1%的写字楼可供使用，这一比例创下了历史新高。在全国范围内，一些员工已经知道，他们宁愿每周至少有一部分时间在家工作。

但投资者仍愿意将资金投入他们认为高质量的房地产，即A类房地产。除了范德比尔特一号的地理位置，它还有很高的可持续性评级，允许购买CMBS的投资者获得购买环境、可持续和治理债务的信用。

宾州共同资产管理公司CMBS投资专家珍·吉普表示：“尽管仍有一些不确定因素，但多数担忧被夸大了。”

DBRS晨星和惠誉评级均给予该交易中最重要的部分AAA评级，DBRS表示：“该交易的资产质量相对来说是无与伦比的，即使是在纽约现有的标志性写字楼中。”

八家投资银行安排了这笔交易：富国证券、高盛、美国银行证券、蒙特利尔银行资本市场、德意志银行证券、摩根大通、巴克莱银行和花旗集团。

一些投资者对此次发行感到不安，但认为抵押品的高质量说服了他们。

“这代表着纽约市写字楼市场的一个特殊方面，因此不应受到更广泛商业地产市场潜在不确定性的影响，”联合国联邦信贷联盟首席投资官克里斯·沙利文表示。他说，他愿意忽略房地产上相对较高的杠杆率，以及赞助商以股息的形式从这笔交易中收取资金的事实。

据惠誉评级称，这笔贷款由SL Green控股的一家合资企业赞助，借款人的少数股权由韩国国家养老金服务公司和Hines interests Limited Partnership持有。作为再融资的一部分，该贷款将向资助者返还10亿美元的股权，占30亿美元贷款总额的30%。

惠誉称，在再融资后，这三家赞助商总共将拥有总计5.43亿美元的现金权益。

对冲基金MP Securitized Credit Partners负责人丹·麦克纳马拉表示：“我认为范德比尔特一号是对CMBS市场的一大考验”。

Income Research + Management的高级投资组合经理杰克·雷姆利在接受采访时表示：“我们不认为美联储应该担心房地产市场的问题，事实上恰恰相反，在美国的某些地区，房地产市场的情况非常火热。”该公司管理着900亿美元资产，正在减少抵押贷款市场中受美联储放缓影响最大的部分的风险敞口。“如果美联储开始担心通胀，想要做点什么，他们应该撤出抵押贷款，更多地投资美国国债。”