据《环球邮报多伦多》报道，许多关注加拿大房地产市场的人都在关注多伦多市中心待售公寓数量的不断增加，想知道不断膨胀的库存会对买卖双方的心理产生什么影响。21世纪富豪地产公司（Century 21 Regal Realty Inc.）的房地产经纪人斯格特·英格拉姆也在密切关注待售的共管公寓地产。

英格拉姆说，“新挂牌”的统计数据显示，这其中发生了大量变动。他说，上个月，区号为416的共管公寓和联排公寓的“新”挂牌，实际上有近一半是同一处房产的重新挂牌。自4月份以来，每个月被取消的挂牌 数量一直在攀升，9月份达到2529家。

英格拉姆解释说，在多伦多房地产市场像近年来一样炙手可热的时候，人们已经习惯了房产的快速销售。因此，如果一栋房子或共管公寓已经闲置超过几周，中介机构通常会担心潜在买家会认为它有问题。

为了保持新鲜感，中介会将没有成交的房子撤销，然后重新挂牌出去。这一做法夸大了新挂牌房屋的统计数据，使新挂牌房屋似乎大量涌入市场。新挂牌数量飙升时，英格拉姆认为，这表明经纪人正在尝试不同的策略和价格。

他说：“我的总体假设是，当市场火热时，没有人需要重新挂牌 ，因为你的第一个计划总是有效的。而现在他们不得不采取B计划和C计划。”

市中心共管公寓市场的卖家们突然间在许多方面展开了争夺。新型冠状病毒的流行让很多人对生活失去兴趣，经济影响让很多租户失去了工作。

与此同时，短期租赁规定的变化意味着，一些在Airbnb等平台上出租房屋的房东陷入困境。一些业主正在逃离这座城市，卖掉他们的房子，因为一些投资者将公寓挂牌出售，是因为随着需求下降导致租金下降，他们再也负担不起这些公寓了。

与此同时，移民几乎停止，外国学生也开始远离美国。所有这些不确定性让一些潜在买家保持观望态度，等待房价是否会下跌。

英格拉姆解释说，如果一些经纪人想在不暴露潜在买家的情况下降价，他们也会取消交易并重新挂牌，因为潜在买家可能会将降价视为疲软的迹象。

英格拉姆说，“这是一个奇怪的博弈，因为你可以只做价格上的变化。”然而，他指出，如果代理商仅仅调整价格，“上市时间”就会持续增加；通过取消和重新上市，“时间将其重置为零”。

英格拉姆说，知道市场上的真实天数，同时也知道价格已经下调，会给受过教育的买家更多的杠杆作用。买家可以自己做一些调查，一个好的经纪人会找出上市历史。英格拉姆还使用了另一种衡量市场情绪迅速变化的方法:他将被取消的共管公寓挂牌数量与实际售出数量进行比较。

9月份，在416区号地区，待售公寓与售出公寓的比例超过140%。10月中旬，重新挂牌的公寓与售出公寓的比例达到163。英格拉姆说，“情况越来越糟，它明显还在上升。”

对比一下近期的历史，在安大略省政府出台了一项外国买家税和其他旨在冷却过热市场的措施后，独立式和半独立式住宅在2017年春天明显走弱。在该计划于今年4月推出后，新股发行与销售的比例每周都有所上升，直到6月份达到116%。

在英格拉姆看来，比新上市公司数量更有意义的统计数据是数月库存，这一数据估计的是按照目前的销售速度，需要多少个月才能售出活跃上市公司的股票。

对于大多伦多地区的共管公寓而言，9月份这一数据为3.1个月。但在不同地区，这一数字差别很大。举例来说，英格拉姆指出，布鲁尔以南一些地区数月的库存量已经超过了五个月，这使得这些地区更像是买方市场。

英格拉姆认为，春季关闭所遗留下来的一些被压抑的买家需求现在已经被消耗掉了，“现在的库存要多得多。”他建议卖家对价格要现实一点。在库存较高的地区，它们无法指望能达到3月份邻居们所能达到的价格。

最近，他将自由村（Liberty Village）一幢高层建筑中的一套公寓挂牌出售。当他查看这个三栋楼项目的待售房产时，发现还有30套待售，其中六套与他挂牌的这套公寓面积相同。

英格拉姆建议业主们以59.9万加元（合300.8882万人民币）的价格将这套公寓挂牌，并保留报价日期。这套公寓的售价低于竞争对手的售价，后者都在64万加元（合321.7026万人民币）或更高的价位附近。

这个策略奏效了：这套公寓当晚以64.1万加元（合322.2052万人民币）的价格出售。英格拉姆说，这个价格略低于卖家一直希望的65万加元（合326.7292万人民币）或66万加元（合331.7558万人民币），但他认为这是最好的结果。

一个月后，其他价格较高的公寓都没有售出，其中有几套已经将要价降至64万加元（合321.7026万人民币）以下。一些待售房屋的“上市天数”已经超过了50天。

英格拉姆说，房产可能会一直闲置，直到有卖家失去了工作，或者他们无力负担负现金流的房产价格下降，以更低的价格出售。他说：“如果有人降价，就像是一场竞价竞赛。你不想成为压低价格的人。那你就要走在它前面。”