据CBS报道，在疫情期间，美国购房者面临着一个艰难的选择：要么忍受快速上涨的房价，放弃验房等典型购房步骤，要么冒着被挤出房地产市场的风险。这些动态使一些观察家质疑，美国是否正在重复21世纪初的房地产泡沫，那次泡沫导致了2006年痛苦的房地产崩盘和次年的经济大衰退。

达拉斯联储警告说，答案是市场正显示出“美国正在酝酿房地产泡沫的迹象”。

这可能让数百万正在应对无数财务压力的潜在购房者感到不安。

首先，抵押贷款利率正在迅速上升。根据房地美的数据，在截至3月31日的一周内，30年期固定利率抵押贷款的平均利率达到了4.67%，这是2018年以来的最高值。此外，Realtor.com在3月31日表示，全美房屋挂牌价的中位数已跃升至创纪录的40.5万美元。

在各种动态的结合下，购房活动在疫情期间激增。

首先，千禧一代现在成了美国人口规模最大的一代人，并且已经进入了购房的黄金年龄。其次，疫情迫使数以百万计的人在家工作，一些人因此搬出城市或寻找更大的住所。Realtor.com说，在过去的两年里，房屋的典型挂牌价已经跃升了近27%。

达拉斯联储的经济学家指出，可以肯定的是，房价的快速上升并不一定是出现泡沫的信号。

他们指出：“但是，当人们普遍认为今天强劲的价格上涨将继续下去时，实际房价可能会偏离市场基本面。如果许多买家都有这种想法，因‘害怕错过’而产生的购房行为就会推高价格，并提高对房价强劲上涨的预期。”

为了研究目前的动态是否能反映出房地产行业存在泡沫，经济学家们研究了三个不同的指标。他们得出的结论是：有迹象表明出现了一个“市场转折点”。

首先，达拉斯联储的经济学家们研究了一个跟踪“繁荣程度”的统计模型，这指的是，当价格以指数级速度增长，而经济基本面无法证明其合理性的程度。他们指出，当繁荣程度达到95%的阈值时，这表明有95%的信心认为，市场正在经历“异常的爆炸性行为”。

目前的繁荣程度为115%。

接下来，经济学家们研究了另一种估值指标：将房屋价格与未来租金贴现的总和进行比较。经济学家指出，这与股息贴现模型相类似，投资者会把预期将来要派发的一系列股息按利率贴现成现值，从而估算股价的合理值。

经济学家说，这一指标也显示出了“与上一次房地产繁荣时期相媲美”的繁荣程度。

第三，经济学家们研究了房价与可支配收入的比率，这是衡量住房可负担性的另一个指标。这个指标还没有上升到“繁荣”的程度，但经济学家指出，在疫情期间，受到刺激性支票以及封锁造成的支出减少的推动，家庭可支配收入有所增长，换句话说，这种增长是暂时性的。

Realtor.com的首席经济学家丹妮尔·黑尔说，虽然目前的房价增长速度是不可持续的，但很难预测房价上涨何时会放缓。

她说：“两位数的房价上涨和租金上涨不可能永远持续下去。”

黑尔表示，抵押贷款利率的上升，使住房的可负担性降低，应该会在一定程度上减缓房价上涨。

“当抵押贷款利率下降时，这有助于缓解高昂的住房成本，因为人们要付的月供较少。现在利率正朝着相反的方向发展，它正在增加每月的开支。这意味着房价将无法维持两位数的增长速度。”

经济学家们指出，2022年的情况与2006年有一些不同之处。

首先，家庭财务状况比2006年时要好，而且推动房地产繁荣的那种易于获得的贷款已经成为过去时。那时，一些银行发放所谓的“骗子贷款”，也就是只需提供很少收入甚至没有收入证明就能够获得的抵押贷款。今天，银行要求购房者核实其收入以获得贷款资格。

但是，经济学家们认为，还有一些令人担忧的事情正在发生：“新投资者担心错过一波繁荣，而现有投资者则进行更激进的投机活动。”

他们说，目前的房地产繁荣所造成的影响与2007年-2009年的金融危机不同。但对于一些房主来说，房价回调仍然可能是痛苦的。

（今日汇率参考：1美元=6.34人民币）