James Politi在《金融时报》发表文章，如今的住房市场由于供应紧张、经济持续改善，导致房租和房价都在飙升，美联储担心这会给中低收入家庭造成额外的压力，部分美联储官员主张缩减抵押贷款支持证券的购买量来给房市降温，但此举能否顺利实施，实施后的效果如何，目前都还是未知数。

在旧金山从事住房政策工作的慈善机构，住房行动联盟的执行董事托德·戴维说，所有迹象都表明，湾区的租金在经历了新冠疫情导致的低迷之后，出现了反弹。

他说：“目前的趋势是上升的，一年后，如果我们不增加大量供应，旧金山的租金价格将再次达到历史新高，而且没有迹象表明我们会增加供应。”

住房支出是沉睡的巨人，它可能会颠覆有关美国通胀日益激烈的辩论。住房问题正迅速成为美联储官员、拜登政府内部以及私人经济学家讨论通胀时的一个关键指标。

今年到目前为止，与二手车、机票和能源等项目的飙升费用相比，消费者价格指数中，住房部分的涨幅相对较小。

但是，住房成本一直在上升，6月份显示2.6%的同比增长，而2月份的同比增长为1.5%。

如果住房价格保持相对可控，它们可能有助于确保通胀得到有效控制，从而证实美联储和白宫有关价格压力将消退的预期。

但是，如果在许多城市的房屋价值飙升的背景下，房价继续以小幅但稳定的速度增长，这可能意味着高通胀将比预期持续得更久。

住房成本约占整个消费者价格指数（CPI）总成本的三分之一，包括租金价格以及“业主等值租金”（owner-equivalent rent），即业主将拥有的房屋转化为出租房需要付出的成本（如房贷、地税等）。

房地产市场咨询集团Zonda的首席经济学家阿里·沃尔夫说：“根据我们的计算，市场要到2023年或2024年才会完全平衡。因此，我不确定租金的上升是暂时的。”

她补充说：“假设经济继续改善，就业增长数字持续变好，我认为租金会继续面临上行压力。”

到目前为止，经济中租金成本的上升并不是特别大，甚至还没有回到疫情前，即3%以上的水平。

但如果这种情况持续下去，甚至加速，可能会给美联储带来重大的问题，因为成本上涨将嵌入到租赁合同中，使其难以逆转，更高的租金还可能影响通胀预期，而通胀预期是货币政策制定的一个关键因素。

美联储首选的通货膨胀衡量标准，即个人消费支出指数，并不像CPI那样重视住房成本，但央行可能会发现，住房方面的费用上涨越来越难以忽视。

俄勒冈大学教授、咨询公司SGH Macro Advisors首席经济学家蒂姆·杜伊在本周的一份说明中写道：“人们不会每个月买一辆二手车，而许多人每个月都要付房租。”

在上周的两次国会听证会上，美联储主席鲍威尔多次被立法者问及住房的可负担性，这表明对于民主党人和共和党人来说，住房成本的上升在政治上也变得越来越敏感。

鲍威尔说：“我不知道住房价格在未来会怎样。但需求很大，即使抵押贷款利率上升，我认为依然会有大量的需求。那么问题是，有多少供应可以进入市场？而这却是我们无法控制的。”

住房专家表示，由于住房建筑商在疫情的早期阶段暂停了建设，现在正在努力赶上需求，因此供应限制仍然很严重，通过改变分区限制允许建造更多的住房是一个有争议的过程，可能需要很长的时间才能实现。

沃尔夫说，目前，最大的租金增长主要发生在亚利桑那州和德克萨斯州等阳光地带，包括旧金山在内的沿海大城市的租金增长则更为平缓。

一些经济学家担心的一个问题是，今年晚些时候，当疫情期间的暂停驱逐令被取消时，加上房产价值的上升，以及租户收入充裕的预期，房东可能会提高租金，以弥补疫情期间失去的收入。

但其他经济学家并不认为住房通胀会成为问题，他们指出，这种转变是缓慢的、周期性的。

经济研究服务公司MacroPolicy Perspectives的联合创始人朱莉娅·科罗纳多说：“我们只是还没有那么确定，我们已经看到了通胀机制的变化。”

即便如此，财政部长耶伦上周对住房市场的过度热度表示了一些担忧，尤其是对中低收入家庭的影响程度。

她说：“我确实担心较高的房价，将对首次购房者或收入较少的家庭造成压力。”

在美联储，围绕住房通胀展开辩论之际，央行正准备开始放缓对货币的支持力度，这导致了低利率和抵押贷款利率，帮助推动了房价的飙升。

一些美联储官员主张央行更迅速地缩减每月400亿美元的抵押贷款支持证券的购买量，以便为住房市场降降温，但其他人认为，此举不会有立竿见影的效果。