今天，我们一起走进全美国最贵的公寓，纽约中央公园南220号（220 Central Park South，220 CPS）。

当地时间7月2日，《纽约时报》报道了在神秘的曼哈顿“亿万富豪大道”，一栋神秘的超高层住宅大楼中央公园南220号（220 Central Park South，220 CPS），一位神秘买家一次性购入了两套整层公寓，斥资1.575亿美元（约合10.2亿人民币）。

说神秘，真神秘。

这栋大楼还曾经创下全美国单一住宅交易最高成交价格记录，高达2.4亿美元（根据当年汇率，折合约16.66亿人民币）。

究竟中央公园南220号是一栋什么样的“亿万富豪碉堡”呢？这里凭什么能创下全美国单一住宅交易最高成交价格记录呢？到底是哪位神秘的大佬买下全美国最贵的公寓？
 

注：外媒曾这样形容这套高层住宅楼：Billionaires’ bunker。

全世界的顶级国际大都市，从伦敦到洛杉矶到纽约，都有超级富豪们聚居的社区，这些小社区也叫做Billionaires’Row，中文常翻译成“亿万富豪大道”。

而沿着纽约市曼哈顿中央公园的南端排列的这一组Billionaires’Row，或建成，或正在开发中的超豪华住宅摩天大楼楼群，造就了全球最昂贵的一条街。

在曼哈顿的Billionaires’Row，不止诞生了全世界最高的住宅大楼(中央公园大厦Central Park Tower)，也售出了美国历史上最昂贵的一套超奢华公寓，成交价达到史无前例的2.4亿美金，这就是中央公园南220号（220 Central Park South，220 CPS）。

这栋大楼高69层，地下3层，高度290.2 米，共计116套公寓，建筑物造价高达1,400,000,000 美元。该大楼设计规划建造将成为纽约曼哈顿中城天际线的一个引人注目的新成员，但已被后来者中央公园大厦等超越。

 

虽然如此，这里却保持着纽约乃至美国最高单一住宅交易价格的记录。中央公园南220号是纽约房地产史上最神秘的一座住宅大楼，因为这座大楼从来没有公开拿到市场上来销售过，也没有在任何网络上出现过关于具体房源的信息，而是完全由全美最大最知名的地产经纪Corcoran Group带买家直接跟开发商见面。迄今为止，在开发商的网站上仍然留有这样一句提示：Please email or call us for more information on availabilities at this property.（请发送电子邮件或致电我们以获取有关此物业可售房源的更多信息。*不信邪的童鞋们可以自行联系一下~）另一家眼红的地产经纪公司Douglas Elliman的经纪人Richard Steinberg曾说过这样一句话：“Even if you had the money, it wasn’t guaranteed you could get a visit. ”意思是，就算你再有钱，也不能担保可以得到参观220 CPS的机会。结果，Douglas Elliman的经纪人团队，亚历山大经纪团队的Tal以及Oren Alexander却最终成为了这套顶奢豪宅创纪录的天价交易的推手。为该大楼创造了纽约房地产销售的天价记录的，是一位大名鼎鼎的对冲基金大亨肯·格里芬（Ken Griffin），他是知名对冲基金城堡公司（Citadel）的创始人。他没有选择Corcoran Group，而是选择了亚历山大团队代表自己购买这套豪宅。

他在2019年1月，以2.4亿美元巨额天价购买了位于220 CPS的顶奢豪宅，这套豪宅分为4层，位于220 CPS的50层至53层，而并不是顶层，是一套复式公寓。（根据最终成交价格显示，这套顶奢复式公寓2019年1月23日正式达成的最终交易，售价为239,958,219美元，高于最初报道的价格2.38亿美元。）来看一下根据知名地产行业媒体The Real Deal所获得的这套豪宅的递档平面图：

注：纽约州总检察长办公室维护与所有提交的房地产交易报价计划和修订、合作政策声明申请和不采取行动信函申请相关的信息数据库。所有信息，包括提交和接受备案日期、报价计划名称和地址、保荐人及其负责人、修订清单及其内容、文件编号和其他数据，都随着新的报价计划和修订提交并接受备案而更新。根据华尔街日报的报道，该公寓面积约为24,000平方英尺（约合2200平方米），而格里芬所在的Citadel公司一位发言人说，该对冲基金“正在扩大其在纽约的业务，在公园大道425号开设了新办公室，格里芬先生在纽约的时候也需要找地方住。”这位发言人把这套房屋用一个法语词汇形容：a little pied à terre，有“16间卧室，17间浴室，5个阳台”。设施包括“私人餐厅、一个运动俱乐部、一个果汁吧、一个图书馆、一个篮球场、一个高尔夫模拟场地和一个儿童游乐区。”

 

除买入这套公寓所需的2.38亿美元，根据报道里提到的，由于房屋交付时不带任何家具，只是一套“毛坯房”，所以格里芬可能还需花费数百万美元重新设计、改造和装修公寓内部。

注：格里芬豪宅未曾有网络曝光内部图片，上述图片为22O CPS大楼其他公寓内部展示图片。作为390亿美元对冲基金的掌门人，格里芬显然不会停下“买买买”的节奏。就在他买这套220 CPS的顶奢豪宅之前，2019年1月21日他以毫不手软的姿态出手在伦敦白金汉宫附近购入一处豪宅，斥资9500万英镑。据悉，这座豪宅始建1820年，面积约1900平方米，可以俯瞰圣·詹姆斯公园，甚至可以和英国外交大臣的宅邸共享一条车道。

然后，在2020年的10月10日，格里芬再次从220 CPS里购入两套公寓，这次他才花了400万美元。

注：格里芬购入220 CPS大楼20层的另外两套公寓。此内部图为220 CPS大楼20层一套公寓的内饰，并不代表格里芬名下公寓。2019年的高端地产界，并不如眼下这般蒸蒸日上地见证者一个又一个标志性的成交价格记录。据《金融时报》分析，非自住房印花税提高和英国“脱欧”前景不明导致伦敦高端地产市场近期遇冷。房地产经纪公司第一太平戴维斯（Savills）的数据也显示，伦敦最稀缺路段的房价2018年年底比2014年的峰值水平下跌了近20%。纽约高端地产市场在那个时期的走势也不乐观。Douglas Elliman当时的一项数据也显示，2018年纽约传统高端地区曼哈顿的公寓价格中位数三年来首次跌破100万美元。显然，一贯坚持注重价格波动型驱动投资行为的格里芬，他并不信这个邪。据行业人士的共识和资深对冲基金业界人士透露，格里芬是典型的交易型人士，不太关注投资标的的基本面或价值，相比较而言他更关心价格波动中带来的投资机会。或许，就是因为这位金融大亨与众不同的投资观念，才造就了纽约历史上，乃至是全美国历史上第一高的豪宅交易价格。

 

 

参考资料：

https://www.nytimes.com/2021/07/02/realestate/one-buyer-takes-two-full-floor-apartments-at-220-central-park-south.html

https://www.wsj.com/articles/billionaire-ken-griffin-buys-americas-most-expensive-home-for-238-million-11548271301

https://therealdeal.com/2016/05/05/220-cps-now-officially-has-a-250m-mansion-in-the-sky-photos

https://www.nytimes.com/2019/01/23/nyregion/238-million-penthouse-sale.html

https://www.bloomberg.com/news/articles/2019-01-23/citadel-s-ken-griffin-buys-nyc-penthouse-costliest-u-s-home

https://www.ramsa.com/projects/project/220-central-park-south

https://www.vno.com/residential/property/220-central-park-south/3312726/landing

https://www.ft.com/content/4e46b886-1ca2-11e9-b126-46fc3ad87c65

https://www.theguardian.com/news/2019/jan/21/us-hedge-fund-tycoon-95m-house-ken-griffin-london-uk  

https://www.citadel.com/about-citadel/

https://nypost.com/2019/10/10/ken-griffin-buys-two-more-units-in-220-central-park-south/

https://nypost.com/2019/01/23/most-expensive-home-in-us-history-sells-for-238m-by-central-park/