文｜沈小花

“太魔幻了，感觉每天都在刷新认知”，多伦多房产经纪Arthur这样形容今年本地的房屋成交情况。

像加拿大这种成熟的市场，房地产买卖一般有着高度的季节性。由于天气寒冷，年初的房屋销量普遍较低。之后随着天气转暖市场逐渐活跃，经过秋季“金九银十”后再次放缓，然后开始下个周期。

但是今年，疫情改变了一切。从宣布封锁后的骤然降温，到阴影笼罩下的逆市反弹，加拿大房地产市场过山车一般的走势让市场惊叹不解之余，也悄然改变了人们一直以来的住房理念和投资选择。

 

自2007年以来加拿大房地产月度成交量走势。来源：加拿大房地产协会

 

加拿大蒙特利尔银行高级经济学家罗伯特·卡维奇表示，2020年“将是加拿大住房市场的丰收年”。

市场交易：从冰点到沸点

今年3月11日，世界卫生组织正式确定新冠病毒肺炎为国际全球大流行病。之后的几周内，加拿大各省相继宣布进入紧急状态。3月21日，安省地产协会叫停所有开放屋活动。

多伦多地产经纪Jeannie说：“今年一二月市场一直是‘淡季不淡’的状态，甚至二手公寓、楼花还都挺抢手，活跃的一般是本地买家。但宣布紧急状态之后很多人都很担心，看房又不方便，我也不想冒风险。市场低迷了一段时间”。

滑铁卢房产经纪李女士还对当时的情况历历在目。她说：“没有人出门看房，我自己在家整整待了两周，这是以前从未有过的”。

加拿大房地产协会（CREA）数据显示，在经过月初短暂的“小阳春”后，加拿大今年3月下半月开始房产销售量大幅下滑，整体来看，整个3月较2月份销售量下降了15% 。

CREA总裁贾森·斯蒂芬说：“2020年3月将会在很长一段时间里被全世界铭记。本来加拿大的房屋销售量和挂牌交易量都在增加，预计将是一个繁忙的春季，但在3月13号星期五之后，一切都偏离了轨道”。

这还不是最坏的消息。4月，加拿大全国房屋销售量较上月下降超过56%，创下自1984年以来最糟糕的记录。

CREA高级经济学家肖恩·卡思卡特说: “就像日常生活的其他许多方面一样，加拿大各地房地产市场的大量买卖活动被暂停了。”。

不过这种暂停很快就以一种报复性的反弹重新杀回来。伴随着天气转暖和疫情放缓，5月全国房屋销售量环比增长57%；6月房屋实际销售量同比由负转正，增长达15.2%。7月开始，房产交易一路开挂，CREA不得不用“创纪录”、“再创纪录”这样的字眼描述异常忙碌的市场。直至“有史以来最繁忙的10月份”后，房屋交易量经过连续4个月的攀升，出现了略微企稳的迹象。当月实际(未经季节性调整)房屋成交量超过14000笔，同比增长32.1%，但环比微跌0.7%。

 

值得注意的是，虽然房屋销售量大起大落，但是到目前为止，全国平均房价并没有因为疫情的打击而直线下降。即使在清冷的3-4月，房屋平均成交价格依然坚挺。根据市场规模和房屋类型进行调整后的MLS（加拿大房源系统）房屋价格指数显示，10月该指数同比上升了10.9% ，创下自2017年7月以来最快增速。

李女士表示，滑铁卢虽然不比多伦多这样的大城市，但由于本地高校和科技企业在疫情期间并没有停止招聘，当地住房市场仍然需求旺盛，价格坚挺。从6月份开始，她感觉到房屋成交价明显上涨。即使有的房屋要价较低，但那只是吸引看房者的“诱饵”，最终成交价普遍与周边同类户型一致，甚至超出均价。

数据显示，MLS上出售的加拿大二手房平均价格为60.725万加元，比去年同期增长了15.2%。全国有6个省份实现了平均成交房价两位数的增长，而其中大多伦多地区和大温哥华地区仍然是全国最活跃和最昂贵的房地产市场，生生把上述全国房屋成交均价拉高了12.7万加元。

 

加拿大全国及各地2010年10月房屋均价同比涨幅对比图。来源：CBC

 

加拿大帝国商业银行副首席经济学家本杰明·塔尔认为，很多人是因为“有史以来最有利于住房市场的衰退期”里极低的贷款利率优惠，才出现了买房热潮。

加拿大央行将政策利率从今年1月份的1.75%下调至3月末的0.25%，并承诺在2023年前维持这一低利率水平，以缓解疫情对整体经济的影响。

基准利率下降导致购房者可用的借款利率处于历史最低水平，各大银行长期固定贷款利率普遍在2%以下，还纷纷推出新办贷款或更换还款银行将获得返现优惠。加拿大国家银行（National Bank）已获保的房屋贷款五年浮动利率低至1.54%，“便宜的贷款”已成为促使加拿大年轻人进入住房市场的动力。

公寓VS独立屋，几家欢喜几家愁

不过细看之下，看似一片形势大好的房市也有着明显的冷热不均。

RBC银行房地产市场三季度报告显示，从全国来看，房产价格的上涨主要是由独立住宅领涨，10月独立住宅的平均价格在全国范围内同比上涨12.9%。

宁女士全家在疫情期间从哈利法克斯搬来大多地区，渴望安定的他们把买房作为安家的首要任务。她说：“当时我们很担心公寓的通风系统，很怕如果清洁不到位会有传播病毒的风险，所以一上来就以买独立屋为目标”。

他们从4月开始看房，一开始以华人较多聚居的万锦和列治文山市为目标，但很快发现，这里买房已经开始靠“抢”了，而且加价动辄几万甚至十几万，超出了他们的预算范围。

他们在那里看上的两栋房子，最后都以被别的买家高价“抢”走而告终。几经考虑，今年7月宁女士在奥克维尔买下一套120万左右的双车库独立屋。奥克维尔位于安大略省南部，开车到多伦多市中心约半个小时车程。

相比独立屋的热火朝天，此前经历了几轮猛涨的公寓平均价格相对温和，今年10月同比上涨5.7%。温哥华、多伦多和汉密尔顿等热门地区的公寓价格已经与疫情前持平且房源激增。

据路透社报道，许多人原本希望通过卖掉公寓换更大面积的独立屋，但却因为公寓无人问津而被“套牢”，两种房型之间不断扩大的价格差距给想要住房升级的公寓卖家带来了压力。

Jeanine在疫情期间接待的客人也主要以公寓卖家为主，其中一些人之前在多伦多市区买了多套公寓楼花作为投资，但大学停课、居家办公、移民入境放缓等因素让附近需求骤减，原本指望覆盖贷款和管理费的租金没了着落。

她说：“现在市区的公寓很难租出去，一些原本靠租金养房的卖家宁愿降价卖房。因为公寓价格和他们当初购买的楼花价格相比，已经有了足够多的利润空间，与其每个月还要自己花钱供楼不如趁早卖出。这在多伦多市区是一个普遍现象，所以造成疫情期间公寓市场供应量大幅增加。虽然也有买家想趁机‘抄底’，但公寓成交明显不如以前活跃，也无法和独立屋市场相比”。

而今年年度最悲情卖家可能要算几年前购买市中心“微型公寓”的投资者。据blogTO报道，在两年前市中心公寓的空置率处于历史最低水平、房租飙升时，这些超小的高层单元房在多伦多极受欢迎，即使有些公寓小到厨房里无法安装烤炉也有买家趋之若鹜，而烤炉一般是加拿大房屋标配。现在，由于疫情爆发以及由此引发的各种生活方式的改变，房产经纪已经很难卖掉任何面积小于500尺（约46平米）的房子，更不用说销售类似户型的楼花了。

城市VS远郊区，打工人的新选择

疫情期间的“居家封锁令”除了让人们寻求更大的居住空间之外，也在探索大城市之外可能的生活方式。

罗伯特·卡维奇在研究报告中表示: “真正房价上涨的地区在最大城市中心之外 (距离大城市车程1-2个小时)。”。他说：“大城市虽然房价仍在上涨，但相对涨幅放缓。例如，温哥华目前的房价表现不及欧肯那根谷（距离温哥华400公里的一个葡萄种植区域），而多伦多的房价涨幅也比不上周边城市如乔治亚湾、巴里和伦敦/圣托马斯地区。”

加拿大RBC银行经济学家罗伯特．霍格则写道：“农村地区和郊区曾经一度是落后于人们期望的社区，如今却热闹非凡。购房者因疫情产生的各种限制而寻求更大的院子和更大的居住空间。”

同住在奥克维尔的李女士赶在疫情前买了房，当时是为了方便丈夫上下班通勤。结果等他们入住正赶上疫情爆发，丈夫开始居家工作，孩子在家上网课，她很庆幸自己买房时选择了距离市中心较远、但更为宽敞的独立屋，而不是离市区更近的公寓。她也见证了该区域独立方住宅的火爆，特别是一些价格相对便宜的镇屋或半独立屋。她说：“最夸张的时候，我家周围的房子刚挂牌2、3天，门口就挂上了‘已卖出’的牌子”。

宁女士也表示，自己家附近100万左右的单车库独立屋和70-80万的镇屋最为抢手，而这些新邻居大都是如今在家办公的中产“打工人”。

房产经纪Arthur今年夏天则经常去多伦多东边城市皮克灵帮客户“抢房”，这在他的从业经历中也是第一次。由于该城市有着世界上最古老、也是加拿大第三大的核电站，一直以来购房者对其潜在危险的担忧都让这里成为价值洼地，华人更是避而远之。但在今年，由于比多伦多西部城镇更能负担得起的房价，以及到市中心的交通便利，这里住房需求持续增长。

Arthur说：“买家对能负担得起的大房子的渴望已经超过了对核电站的心理阴影”。房产经纪公司Re/Max的数据显示，10月份，皮克灵的住宅房地产销售量同比增长40%，一套房产（无论是独立屋还是公寓）从上市到卖出的平均天数只有14天。

欲知后事如何？你希望的不一定会发生

随着第二波疫情袭来，从10月19日起，CREA再次建议限制开放屋活动。由于新增感染病例持续增长，几个疫情热点地区也陆续宣布了进一步的限制措施，并呼吁人们待在家中，减少不必要的社交活动。

但是，人们对市场的热情和乐观似乎并未完全消退。加拿大广播公司援引纳诺斯研究集团的一项最新调查显示，人们对加拿大房地产市场的信心仍在增强。约45%的受访者相信在未来6个月内，他们所在地区的房价还会上升，这是自3月中旬疫情爆发以来的最高值。只有13% 的受访者认为房价会下降，这也是同期最低值。

Re/Max秋季市场展望报告也预测，加拿大大多数住房市场的房价和交易活动将在第四季度继续增长，有利因素包括持续处于历史低位的利率水平，地产经纪人可利用线上工具来促成交易，一些被压抑的住房需求仍然存在，以及联邦政府已明确表示，不会允许地产业出现任何大幅下滑。该机构称：“当谈到全国房地产市场时，所有迹象都表明，火热的冬季即将到来。”

也有经济学家和机构给这种乐观情绪泼了冷水。本杰明·塔尔认为“房地产市场将放缓” ，随后经济也将放缓。

他说：“连加拿大央行行长都在告诉我们，听着，未来6个月基本不要指望有任何经济增长。派对结束了。你不可能在经济零增长的情况下保持房市的继续繁荣。”

金融分析公司穆迪一个月前也预测，目前加拿大房地产市场的兴旺不会持久，就业市场的不景气明年会让房价下跌约7%。

另一个一直在释放悲观信号的则是加拿大联邦政府下属的房贷和住房公司CMHC。从疫情初期，该机构就在一直唱衰楼市，目前其判断仍然是明年有泡沫破裂的风险，房价降幅有可能达到21%。

CREA 高级经济学家肖恩•卡斯卡特表示：“我们发现今年迄今为止，今年的房屋销售不仅赶上去年的水平(这已经足够令人惊讶了) ，而且有望创下年度纪录。人们提出了许多理由，来解释为什么今年在许多传统的市场驱动因素走弱的情况下市场仍然旺盛，尤其是经济增长、就业和信心目前如此疲弱。值得思考的是，有多少家庭今年是因为疫情选择搬家，并因此带来生活上的变化？我们可能还会看到市场上出现很多变化，甚至是剧烈反应，这在没有疫情的世界里是不可能发生的。”

 

参考资料：

https://torontostoreys.com/canadian-housing-market-bmo-2020/

https://www.crea.ca/news/canadian-home-sales-remain-historically-span-in-october/

https://torontostoreys.com/canadian-housing-market-slowdown-benjamin-tal-cibc/

https://www.bnnbloomberg.ca/cracks-in-real-estate-market-fail-to-rattle-canada-s-big-banks-1.1513644

https://blog.remax.ca/will-canadian-real-estate-prices-cool-this-winter/

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