文|思思妈妈
编者按：
加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）表示，2020年7月，加拿大的房屋共有62355宗销售记录，纵观40多年以来的数据，这是有史以来的最高月度销售数字。数据表示，加拿大7月份的房屋销售量较上年同比增长30.5%，与今年6月份相比，增长26%。全国房屋实际均价在7月份创下了新记录，达到了57.15万美元，较去年同期上涨14.3%。
疫情下，加拿大“房市“却异常火爆，这让不少急于投资的华人跃跃欲试。一些没有购房身份的华人甚至决定和亲友“合伙”买房。但“合伙”买房的坑可不少，需要特别担心。
老移民经历了上一轮房产合伙投资热潮的风刀霜剑，新移民则被刻在DNA里的“买房欲”刺激得跃跃欲试。来，八一八合伙买房的坑儿吧。
疫情中，卑诗省房屋买卖成交量却嗖嗖往上涨，贷款经纪们忙疯了。
CIBC贷款顾问张丁杨说，疫情中她在处理的贷款申请反常得多。因为房价低，利息也降得很低！ 如果银行有活动，5年锁定利息的贷款，利息可以做到2%。2%利息是什么概念? 2019年5月加拿大的通货膨胀率是2.4%。房价低、利息低，该出手的人就出手了。
在这一轮“该出手时就出手的”大潮中，也有合伙买房。
一遇到合伙购买来申请贷款，银行里全部流程上的人都瞪圆了眼睛在敲警钟：首先要求客户说明彼此的关系，解释为啥要合伙买房？你们合伙的份额各自是多少？然后，银行会再要求客户签一个“独立咨询法律意见书”。
银行要白纸黑字的告诉要合伙买房的人：“合伙买房这件事，你得去问律师。而且不能两个人找一个律师问问就算了，有几个人就要分别找几个律师问！”
因为没有血缘关系，也不是一个家庭，加拿大的法律制度和中国不同。合伙买房这件事，纠纷的可能是很大的！至少在温哥华，上一轮踩坑的人，现在都没爬出来。
1、亲朋好友合伙代持：你出身份我出钱
上一轮热气腾腾的合伙投资，常常是中国人和加拿大本地华裔的合作。一个出身份，一个出钱。
2016年之前，温哥华的房产滚烫得就像烧红的铁板，旅游者能买，本地人也能买，大家抢offer。本地西人抱怨：“中国买家成群结队，旅游签到加拿大买房。房价越抢越高！”
中国投资者是买房不可忽视的力量。华裔房产经纪们开着宝马奔驰，机场接人，接到客户先吃好喝好玩好，然后扫荡式的每天看几套，甚至十几套房。投资者还可能巡游：温哥华呆一周，再飞到多伦多，再飞到蒙特利尔，进行横跨加拿大的看房之旅。
卑诗省政府先出杀招来喊停这海外热钱的浪潮。2016年，卑诗省15%海外买家税出台。外国人如果在加拿大买房，房价以外，加收15%的海外买家税。卑诗省的房子本来就基数高，一栋100万的房子，本地买家要买，首付35万够了。外国买家要买，首付35万，过户时还得拿出15万的外国买家税来！
这招一出，火热的楼市就像被浇了一盆凉水。接着安省政府果断跟上，也推出15%的外国卖家税。
很快，“代持合伙”应运而生。
“我们是亲戚/是多年哥们，信得过！我现在是‘旅游签’买房要交15%的外国买家税，你是枫叶卡居民（公民），我出钱，你出名。你贷款，我担保贷款。来买这个房。那怎么保证我的安全呢？我持有1%的产权就行了！
到时候政府收外国买家税只能按照我持有的这1%来收，100万的房子只用交1000刀外国买家税，就算以后不涨价，先都赚到了14.9万的外国买家税！”一位不愿意透露姓名的、曾经帮人代持的老移民透露。
2、只有1%产权？照样按100%收税
代持合伙在逻辑上无懈可击，但也可能变成纠纷。
例如，捍理律师事务所的创始人之一李黎律师说：“有可能代持的一方，突然不认账了，而当初双方的代持文件也并没有做得很严密。两个人只有打官司。法庭上，法官一看：这合同的目的是啥？是要规避政府要收的外国买家税？在加拿大打官司有个讲究，法官会看谁有clean hands（手是干净的）。
法律很难去保护要规避它的人。这样的案子不是请个好律师就能轻易赢。碰到这类纠纷的客户在委托律师之前要明白， 如果当初做这件事的目的是规避法律，这种规避法律的做法会影响到你在法官眼里的credit(诚信度)，而诉讼中被认为诚信度低的一方，要得到法院认可而胜诉的难度很大。”
另外一种情况可能更悲催：温哥华的虽然产权上外国买家只有1%，却被省政府追杀上门要收100%的外国买家税。加拿大政府有个习惯，后发制人。政策一出台，各种聪明的办法满天飞，好，让你飞。然后杀个回马枪喊你来补税。
2019年开始，卑诗省政府开始发“欠税通知书”，矛头对准产权上只有1%的外国买家。每次新闻一出，都让华人社区震动。列治文的一位华裔女士，突然收到交23.7万外国买家税的通知。
为啥呢？原来2017年她在列治文买一栋160万的房子的时候，在中国的前夫占了1%的产权。前夫没有加拿大身份，所以按照1%交了外国买家税。省政府就认定：虽然前夫只有1%的产权，但我们认为他在这房子里享有100%的beneficial interest（财产利益），所以啥也别说了，补税！
这名女士欲哭无泪：“他真的没有占有啥财产利益，他只是给我当担保人，所以才有1%产权。”
但得省政府肯信啊！省政府抖出来买房那段时间女士的银行对账单，这期间有51.4万的汇款来自这位前夫。而省政府还说：在和这名女士通电话时，这位女士自己也说：“房子前夫也出了钱。”
这位女士已经把省政府告上法院，希望法院命令省政府收回成命。现在官司还在打。
另一个中国移民家庭收到的省政府催收单更是吓人。128万刀！
老王在温西的一栋豪宅，买的时候用了当年国内亲戚180万加元的汇款，而产权上又有这位国内亲戚的1%。于是被省政府追收全部的外国买家税。
收到128万刀的追税单，两家人只有起诉省政府。
诉状说了个长长的故事：
老王2010年移民加拿大之前，把中国生意一股脑卖给了亲戚老赵。价值800万人民币的木材生意，钱也没有收老赵的，约定等老赵有钱了再给。老王就登陆加拿大了。老王2016年要买房的时候，想起老赵还欠着自己800万人民币，就喊老赵转账过来。老赵说：生意当初800万人民币你卖得低了，这个生意该值得1140万人民币，我先给转你180万加元现金。
除了转账180万加元，老赵还豪爽的为老王的贷款提供了担保，于是在产权上老赵的妻子也占了1%。就是这1%的产权，被省政府抓住了，认定这豪宅其实就是老赵家的，否则怎么又转过来180万刀，又当担保人，128万的外国买家税必须交。
总之，产权上外国人只有1%，不妨碍省政府觉得外国人有100%。要想推翻省政府这个“觉得你有”的决定，只有去打官司，律师费保守估计380刀/小时起。
如果当初确实是代持，没身份的一方，当年一定是很感激代持一方，说不定也进行了“感谢”。现在一看，避掉的税一样要交，打官司还要付一大笔。这朋友/亲戚还能继续做？
3、越是感情深，纠纷来得越麻烦
一位不愿意透露姓名的老移民描述：
华人的合伙买房，首先是感情深。
菜过三旬，酒过两瓶，华人亲朋好友欢聚一堂，说到：“怕是动得了，房子跌掉了一两成！”
其他人立刻聚精会神：“来，分享一下市场动态！”
这样谈成的合伙，投资的每一方都是亲戚朋友。合同就算签了，也不过一两页纸。
捍理律师事务所李黎律师说：“中国新移民和本地生长的当地人最大的不同，中国移民认为法律意见可有可无。不出事不用律师。律师费能省就省。出了事再找律师，也必先问多少钱。
而北美当地人明白法律意见和医生问诊一样，不是可有可无，也不会能省就省。凡事先问律师，把律师费看成和保险费、生活费一样的必需开支。”
“我们工作中遇到的中国人合伙投资买房，许多出现法律纠纷的根源是生活在人情社会的文化的里走不出来。有买大地旧房等着以后推翻重建的，有干脆集资拿下一个街区，要来做整个项目开发的。
因为大家是亲戚，是朋友，是移民前就认识的，有很深的关系，信任很深。而且更有甚者，以前在中国都不会轻易相信的合作方式，到了加拿大反而不轻易质疑了。所以签的合同，往往就是一两页纸。而这一两页纸，约定了几百万上千万的财产关系。
有没人独立的征求法律意见？有没有设定加入和退出的规则？有没有预见到未来可能发生的问题？没有。好像如果有一方提出用律师，反而感到是自己的过错，怎么这样以小人之心度朋友之腹了呐？
这样投资的项目如果不赚钱，不管是市场变动造成的，还是操作失误造成的，一定会有大纠纷。当初越是感情深，设下的规则就越少，变数就会越大。如果赚了钱，也未必皆大欢喜，因为双方，甚至多方可能会觉得自己分少了。赚的钱相当部分还是填了诉讼费的坑。”
合伙不能靠感情深，如果你身边有合伙买房的人，记得把这篇转给她看！
本文不是具体法律建议，涉及法律部分，由捍理律师事务所李黎律师提供法律审阅。
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