《经济学人》11月24日发文，2007年至2009年期间，房地产市场崩盘导致全球经济陷入衰退，但有三个国家平稳度过了这场骚乱。如今，它们成了受房价暴跌影响最大的国家。

尽管其他地方的房地产价格暴跌，澳大利亚、加拿大和瑞典这三个国家仍录得两位数的增长。这些国家是幸运的。例如，大宗商品的繁荣支撑了澳大利亚和加拿大的经济。但明智的政策也是一大因素。这三个国家被当作其他国家的光辉榜样，官员受到热烈的赞扬。时任加拿大央行行长的马克·卡尼（Mark Carney）被一家英国报纸称为“银行业最大的法宝”。

在富裕国家，房价在经历了多年的高速增长后，现在开始下跌。而像澳大利亚、加拿大和瑞典这样过热的市场，正面临急剧下跌。由极低利率推动的抵押贷款狂潮，给每个国家的家庭都留下了巨额债务。

在加拿大，这些债务占可支配收入的比例为185%，澳大利亚为202%，瑞典为203%。相比之下，在上一次崩盘中首当其冲的国家，包括美国、爱尔兰和西班牙，债务水平都有所下降（如下图）。

在这种债务堆积起来之前，楼市萧条和经济衰退往往更加严重。过高的杠杆率使人们更容易受到失业、利率上升和房价下跌的影响，美国在大萧条和最近的金融危机中就证明了这一点。随着各国央行目前以40多年来最快的速度加息，深陷抵押贷款债务的国家将再一次面临可怕的后果。

自2007年以来，澳大利亚、加拿大和瑞典的房价已经上涨了一倍多，而英国和美国的房价分别上涨了50%和61%。所有这三个国家的高移民水平意味着，自千禧年以来，人口增长已经超过了经合组织的平均水平。经合组织主要由富裕国家组成。

澳大利亚人口增长了三分之一，加拿大增长了四分之一，瑞典则增长了六分之一。家庭规模的缩小也在推高房价。根据加拿大皇家银行的数据，自2016年以来，独居或生活在小家庭中的人数增加，使加拿大的家庭数量每年增加约3万户。现在有近30%的加拿大人独居。

由于房价暴涨，加拿大家庭去年新增抵押贷款债务达到创纪录的1900亿加元（1500亿美元），是2019年的两倍多。与此同时，瑞典人6月份此类债务较三年前同期增加了3700亿瑞典克朗（400亿美元）。

宽松的信贷也吸引了投机者，激励人们寻找度假屋。在安大略省（包括加拿大最昂贵的市场多伦多），六分之一的房主现在至少有两处房产。而在瑞典，每5个人中就有一个拥有一套避暑小屋。

因此，尽管贷款机构和监管机构努力收紧信贷标准，但贷款风险上升并不令人意外。据澳大利亚金融监管机构估计，今年第二季度22%的新增抵押贷款使持有人处于脆弱的财务状况，他们的债务与收入比率达到6或更高。

在加拿大，央行习惯用债务收入比来评估风险的指标，在今年年初新发放的抵押贷款中，有27%使持有人的债务收入比达到4.5甚至更高。

而在瑞典，2021年这类贷款占新增抵押贷款的比例上升至14%以上。瑞典央行行长斯特凡·英维斯（Stefan Ingves）将这种债务累积形容为“就像坐在火山顶上一样”。

利率上升或房地产价格下跌，很可能促使火山爆发。澳大利亚央行预测，房价将下跌20%，这将是40年来的最大跌幅。加拿大皇家银行的数据显示，加拿大房价可能从峰值暴跌14%。

上述三个国家的大量债务由较富裕的家庭持有，目前，失业率仍然相对较低。但是，如果失业率开始上升（很可能会上升），情况可能迅速恶化。

在全球金融危机之后，澳大利亚、加拿大和瑞典被誉为世界各国的榜样。而这一次，它们似乎更有可能成为一个警示性的例子。