文 | Megan茗君
上周，黑石以30亿美元收购潘石屹旗下SOHO中国的消息震惊市场。虽然外界对潘石屹此时出手SOHO的动机仍然有多种猜测，但站在黑石的角度看，此举标志着该公司在进军中国房地产市场的道路上又迈出了一大步。
黑石近期“钟情”的并不只有中国房地产市场，在大洋彼岸如火如荼的美国市场中，黑石也同样迈出了更大的步伐。
周二，黑石宣布以60亿美元收购美国房地产公司Home Partners，这家公司在美国拥有超过1.7万处房产，主营业务是独立屋（single-family homes）的出租和转售。
就在同一天，美国房地产经纪人协会公布，美国5月成屋销售价格中值首次突破35万美元，同比上涨24%，这是该协会自1999年开始统计数据以来的最高年度涨幅。
火爆的美国房市开始吸引越来越多的资本流入，黑石这次涉足又有怎样的打算？
将独立屋出租生意规模化的先行者
独立屋出租这个市场存在已久，但是在08年金融危机之前，几乎没有金融巨头愿意大规模投资该市场，主要原因便是独立屋的地点太分散，现有房东也几乎是个体户或小型投资者，大量的维修和繁琐的沟通工作，实际上让出租独立屋成了一门非常辛苦的生意，对赚大钱的基金来说，这个投资标的来不算好。
但金融危机改变了这一状况。当时，美国房市泡沫破裂导致大量房产陷入了“止赎”（foreclosure）危机，也就是贷款人无法如约偿还贷款，贷款机构强制收回房屋并低价拍卖。在这一止赎潮中，黑石发现了商机，开始大规模将这些低价拍卖的房屋收入囊中，修缮之后再转手出租。
该公司当时建立了一家叫Invitation Homes的公司，专门经营独立屋收购与出租业务，该公司旗下买手曾经在18个月内买下了约3万套房子、平均每周花费1亿美元收购房屋，还共计投资了20亿美元进行房屋修缮。
在止赎拍卖潮过去之后，Invitation Homes仍然未停止大量购房的脚步。2018年，其已成为了美国有史以来最大的独立屋出租公司，在全美拥有超过8.2万处房产。
而将Invitation Homes扶持起来的黑石也成为了独立屋出租市场的最大赢家之一。2017年Invitation Homes上市之后，黑石开始逐步退出变现。2019年11月，黑石卖出了手中持有的Invitation Homes最后股份，共获利约70亿美元，是初始投资额的两倍以上。
这但并不意味着黑石将从独立屋出租市场隐退。去年8月，黑石向总部位于多伦多的独立屋出租公司Tricon Residential投资了约2.4亿美元，该公司在北美拥有及管理超过3万处房产。
60亿美元压注是否值得？
本周黑石以60亿美元收购Home Partners，无疑显示出它已开始重新加仓独立屋出租市场。
与Invitation Homes的商业模式略有差异，Home Partners不仅提供独立屋租赁，也给与租户按照预定价格买下房屋的选项。据黑石称，目前Home Partners约20%的租户最终选择买下房屋。黑石也预计，随着近期房价上涨，未来更多租户会愿意以低于市场价的预定价买下房屋。
也就是说，未来不论房价或租金上涨，都将利好Home Partners的业务。
从房价角度来看，近期美国房价正涨得“如火如荼”。除了5月成屋销售价格中值首次突破35万美元外，房地产经纪公司 Redfin 的数组则显示，5月有超过一半的房屋交易价格高于标价。
疫情之下，不少因素都在推动美国人的购房需求持续升温：从工作模式变化来看，远程办公让更多人愿意搬离市中心，到郊外或小城市寻找更大面积的住宅；从人口结构来看，千禧一代也已进入购房黄金年龄，他们的购房需求将很可能持续推动未来数年房市需求攀升；从财务角度来看，疫情以来的财政和货币“放水”及抵押贷款低利率，同样在刺激更多人加入买房队伍。
而在购房需求高涨的同时，美国房屋供给仍然疲软。据美国房地产经纪人协会公布，美国成屋销量已连续4个月下滑。5月，一套典型房屋在市场上的转手时间约为17天，依旧维持在历史低点。
黑石房地产业务全球主管凯瑟琳·麦卡锡（Kathleen McCarthy）表示：美国房市“供需不平衡并不会在一夜之间解决”，而这种供需不平衡也意味着房市短期内不会降温。
另一方面，近期租房市场也开始回暖。据Realtor.com数据，全美50大市场3月租金同比涨幅约1.1%。在房价持续上涨的情况下，可以预见将会有越来越多潜在买家因高价被“挤”出购房市场，转而寻求租房。
除了黑石之外，其它一些金融巨头也已开始加仓独立屋出租业务。
去年年初，摩根大通与美国独立屋出租公司American Homes 4 Rent成立了投资规模约6亿美元的合资公司。7月，加拿大资管公司布鲁克菲尔德（Brookfield Asset Management）收购了美国独立屋出租公司Conrex，该公司在美国拥有超1万套房产，同时布鲁克菲尔德还额外筹集了3亿美元用于购买房屋及翻新。10月，Invitation Homes与房地产投资机构Rockpoint成立合资企业，双方将投资10亿美元用于收购更多房屋。
据金融机构Amherst Pierpont Securities的数据，目前机构投资者在美国拥有共约30万套独立屋，但仅占独立屋总量的2%，85%的独立屋房东仍然是拥有房产在10处以下的小型投资者。
也就是说，机构们在独立屋出租市场仍有巨大的业务拓展空间，这或许也是黑石此次收购Home Partners的驱动力之一。
参考资料：
https://www.wsj.com/articles/blackstone-moves-out-of-rental-home-wager-with-a-big-gain-11574345608
https://www.bloomberg.com/news/articles/2020-08-27/blackstone-gets-back-into-rental-houses-with-tricon-investment
https://www.wsj.com/articles/blackstone-bets-6-billion-on-buying-and-renting-homes-11624359600?mod=markets_lead_pos2
https://www.wsj.com/articles/u-s-existing-home-prices-hit-record-high-in-may-11624371222
