《福布斯》杂志报道，来自美国北卡罗来纳州格林斯博罗市的罗伊·卡罗尔是个投资大师。他就像奥马哈的先知巴菲特一样，用低价买入而很少卖出的策略发了财。他的秘诀是廉价的土地，他把这些土地变成了整个美国东南地区有利可图的公寓楼。现在，他正等待房地产市场崩溃的到来。
在北卡罗来纳州格林斯博罗市中心的一个停车场，每月一次的户外烧烤活动中，卡罗尔公司（ Carroll Companies）大约80名员工聚集在一张塑料桌旁，桌上堆满了黄金玉米球、芝士通心粉以及一桶桶的甜茶。
罗伊·卡罗尔二世身穿卡其裤、条纹 polo衫，戴着苹果手表，在纸盘里装着手撕猪肉和烤鸡，俨然融入其中。
尽管他其貌不扬，但60岁的卡罗尔不仅是这家公司的创始人和首席执行官，他还是一位亿万富翁，而且很容易成为这个城市最富有的居民。这主要是因为他成功地廉价购买土地，并将其开发成整个东南地区有利可图的公寓楼。
他说：“沃伦·巴菲特寻找伟大的公司，但不做频繁的买进卖出。这就是我们在房地产方面的哲学。让我们找到一个好的位置并留住它。为什么要卖掉这只会下蛋的金鹅？”
这是一个卡罗尔实际上从他还是个孩子时就开始试验的策略。14岁时，他用自己从修剪院子、归还瓶子和卖糖果等零散工作中拼凑的1000美元储蓄（相当于今天的5000美元），在弗吉尼亚州丹维尔买了一栋800平方英尺的房子。
他把这个地方修好，一年后卖掉了，用赚来的钱买了一辆福特野马车，当时他甚至还没有到合法驾驶的年龄。
近五十年后，卡罗尔建立了29亿美元的财富，主要由房地产组成，包括1.3万多套公寓和29个自助存储设施，以及工业用地和混合用途项目。他还把他十几岁时买的那辆野马车，变成了游艇和法拉利跑车的收藏，包括去年夏天参加勒芒24小时耐力赛中的一辆。
自从1976年卖掉第一栋房子后，他只卖掉了两栋公寓楼，都在南卡罗来纳州。他说：“我后悔卖掉这两栋房子，并试图把它们买回来。”
他从未引入任何外部投资者，并将债务水平保持在相对较低的水平（约40%），这意味着他可以在机会来临时迅速行动。
这就是他在2009年房地产崩溃后所做的，当时他与罗利市的一位经纪人包了一架直升机，当场买下了四处房产。这也是他希望能再次做到的。
他说，“市场非常繁荣，感觉就像2006年到2007年一样。这些交易不合理。”
卡罗尔说，这种耐心是有意为之的，“大多数人从投资者那里筹集资金，并需要部署它。我们不这样做，我们把钱放在银行账户里，直到时机成熟。”
这使卡罗尔能够等待合适的时机，来扩展新的市场或开发他持有了几十年的土地。这是对这个老行业陈词滥调的新诠释：“位置、位置、位置”。
在这种情况下，卡罗尔在最不起眼的地方找到了他的位置，比如把曾经被遗弃的银行大楼改造成豪华Loft，帮助振兴了格林斯博罗奄奄一息的商业区，他现在在那里设立了总部并住在顶楼。
还有罗利等城市的公寓楼，这些公寓楼是在房地产崩盘期间买的，当时买入价格很低，在新冠疫情推动许多美国人迁往东南地区之前。
现在卡罗尔预见到了房地产价值的下降，与他在金融危机大衰退期间看到的情况相似。而且他并不是唯一这样预测的人。
穆迪分析师最近的一份报告显示，如果租金上涨不能跟上更高的利率，多户型公寓（以租赁为目的，在单一产权下，持有超过一个单元的住宅物业）市场将出现“警告信号”。卡罗尔说：“2007年-2008年和今天的相似之处非常非常相似。”
但他并不感到害怕。为了应对萧条，卡罗尔并不打算将他的房产套现，他重申，“我们不卖”。但他一直在暂停新的投资和建设，保持可用资金，以便在价格下降时准备购买。
他说：“我正试图把我今天能用的每一块钱都放在一边。房地产开发是一个有风险的行业。这是我的保险，把资本放在一边，这样你就可以抵御风暴。”
9月下旬，在飓风伊恩从佛罗里达州北上袭击格林斯博罗的前几天，卡罗尔坐在他的顶层公寓里，对房地产业务换了一个不同的比喻：战争。
他的木板书房里摆放着讲述历史战役的书籍。壁炉上刻着自选的拉丁文家训： 在信仰和战争中坚强。他谈论的不仅仅是他为可能的市场崩溃所做的准备，还有他如何看待向更远的德克萨斯州和田纳西州的新市场扩张。
他说，“道格拉斯·麦克阿瑟有他的‘越岛作战’战略，他跳过了那些对战争胜利不那么重要的岛屿”。
他用这个描述了他如何绕过较小的市场而选择增长更快的市场，“这就是我们。我们会跳过纳什维尔（田纳西州首府），进入奥斯汀。”
这是个聪明的策略。
三年来，他在奥斯汀、夏洛特和纳什维尔等一些较新市场的租赁市场发展迅速，自2019年以来，这些市场的租金上涨超过20%，帮助卡罗尔成为亿万富翁。现在，他几乎四分之三的净资产都集中在公寓大楼上。
其中，近80%的价值来自格林斯博罗地区以外的公寓。
他现在把目光投向了扩张，帝国的最新成员是蒙大拿州波兹曼的一个价值1.6亿美元的综合项目。卡罗尔目光中的下一个值得投资岛屿是什么？达拉斯、丹佛、圣安东尼奥、佛罗里达南部和华盛顿特区。
早在卡罗尔的名字主宰这座城市的天际线之前，他就在格林斯博罗长大。
他出生于1962年，父母都是工人阶级，他在十几岁的时候打过多份工。16岁拿到驾照后，他开始驾驶校车，从早上6:30开始工作，之后去上学，然后下午在高尔夫球场修剪草坪，最后在杂货店装袋到晚上10点。
他的父亲也叫罗伊，在卡罗尔毕业离开家去乔治亚州的伊曼纽尔学院上学时（一所私立文理学院），失去了杂货店主管的工作，家里的经济状况变得更加紧张。
于是卡罗尔自学焊接，周末回到格林斯博罗，用废旧金属制造公用事业拖车，并将其出售以资助他的学习。
这个效果并不理想，学费还是太贵了，所以卡罗尔回到家里，在格林斯博罗的北卡罗来纳大学学习。然后他退学了，在当地的社区大学上课，转而学习房地产经纪人的执照。与此同时，他的父亲仍然没有工作，一些家庭朋友请他监督他们新房子的建设。
他回忆说：“我们亲手建造了这栋房子，从敲钉子，到扫地板。当我们最后完成这些工作时，一些朋友也想我们帮他们建房子，我们认为我们可能会在建筑业中谋生，建造房屋。”
1983年，这对父子在格林斯博罗成立了一家定制房屋建筑公司，当时罗伊21岁，每人投入了5000美元。
到1991年，这家公司已经取得了一定的成功，在三个不同的县开展业务。卡罗尔父子每人保留三分之一的利润，并将其余部分投入公司，使他们能够在不需要债务的情况下发展。
但年轻的卡罗尔想扩大业务规模，建造整个小区，所以他买下了父亲50%的股份，并独自创业。
卡罗尔说：“我买下了他的股份，我再也不会有其他的合作伙伴了。多年来，我一直坚持这一点。”
卡罗尔开始在北卡罗来纳州购买土地，将其分成若干块，并建造过渡房（年轻夫妇购买的第一套房，一般比较紧凑和便宜）。商业模式保持不变，大部分利润都回到了公司。
但到了20世纪90年代末，卡罗尔决定他想创造稳定的收入，而不是靠卖房子过活，所以他转向了利润更高的公寓楼。
他说：“我出去买了一小块地，建造一个有31个单元的公寓社区。我仍然在发展生产性房屋建筑业务，它产生了良好的现金流。因此，我利用这些现金流，并将其投入到多户住宅中，购买土地。我做的下一个社区是317套公寓，然后就从那里开始扩展。”
在过去20年里，卡罗尔将这一模式从他的家乡发展到全国26个城镇，横跨从德克萨斯州到田纳西州的阳光地带。他说：“我们在德克萨斯州建造的公寓与在卡罗莱纳州、田纳西州、佛罗里达州建造的公寓一样。”
他仍然有一个小的房屋建筑业务，但现在估计只占他财富的1%。
在公寓之后，下一个最大的部分，是来自他分布在五个州的Bee Safe自助仓储点，占他财富的9%。以“先进”为噱头，Bee Safe的店面以砖砌外墙、冷藏储酒装置和驾车通行设施为特色。
自从他在2013年推出以来，这一直是一个成功的赌注。在新冠疫情期间，由于美国人囤积了更多的东西，自助仓储开始起飞，使其成为这个国家表现最好的房地产类别之一。这个公司现在有29个仓储点，另有15个正在筹备中。
卡罗尔的最新冒险是工业房地产，他利用格林斯博罗市的战略位置，因为这个城市有四个州际公路经过，这使其在一个卡车司机日（11小时）之内就能覆盖美国一半以上人口。他在2019年成立了一个工业房产项目，利用他几十年前买的空地，开发成仓库和制造厂。
这是一个很好的时机，正值工业地产价值在新冠疫情期间开始上升：他的客户包括个人卫生公司Ontex和连锁超市Publix，后者两年前破土动工建造了一个价值4亿美元的配送中心。
戴德梁行的工业房地产经纪人杰森·欧萨珂说：“卡罗尔能够比其他人更快进入工业领域。他的远见是根据基本面来购买这块土地，无论是公用设施还是基础设施。这有助于加快他进入工业市场的能力，而在过去他确实没有涉足这一领域。”
他仍然在完善新的概念。最近的一个项目是名为“汽车洞（Car Caves）”的豪车存储业务，为那些想在房子中展示他们的双门跑车和敞篷车的富有的汽车爱好者提供服务，他们还可以在储存室中安装酒吧、电视和沙发，俯瞰下面的珍贵财产。
第一个汽车洞将于明年在格林斯博罗开业，另一个将在摩尔斯维尔开业，摩尔斯维尔因集中了纳斯卡和印地赛车队而被称为“美国赛车城”。
卡罗尔本人也是一个汽车爱好者，他收藏了一批限量版的法拉利跑车。在地中海的一次乘坐游艇的夏季旅行中，他驾驶他的法拉利FXX-K Evo兜风，前往巴塞罗那的一级方程式赛车场。这是一辆最高时速为217英里的混合动力超级跑车。但在大多数日子里，卡罗尔开着一辆白色的福特F-150皮卡在格林斯博罗附近行驶。
他的女儿麦迪逊说：“他总是对自己进行投资，他在保持谦逊的同时又毫无保留的相信自己”。她负责公司的酒店业务。“他总是有足够的现金在身边，能够支付他所要做的事情。”
如果房地产价格崩溃，卡罗尔将做好准备。他说，但如果市场部崩盘，高租金将使他的业务保持稳定。无论哪种情况，他都在有利的位置上。
“有些市场的时机很难把握，但房地产是一个慢动作，所以你可以看到极为糟糕的情况正在到来。”
