据彭博社报道，黑石集团面向富人的690亿美元房地产基金表示，将限制赎回请求，这是黑石集团最大的利润驱动力出现回落的最显著迹象之一，也体现了房地产行业中涌动的寒意。

黑石房地产投资信托基金Blackstone Real Estate Income Trust（下称BREIT）一直面临着超过其季度限额的提款请求。对于黑石集团而言，这给其为接触个人投资者而采取的最雄心勃勃的努力之一带来了重大考验。

这一消息使黑石集团的股价一度下跌了10%，是3月以来的最大跌幅。

黑石集团的一位发言人说：“我们的业务是建立在业绩而非资金流动的基础上的，业绩坚如磐石。”

发言人补充说，BREIT专注于太阳带的租赁住房和物流领域，使其在未来处于有利地位。今年截至11月，BREIT已经投入了价值超过200亿美元的掉期合同，以抵消利率上升的影响。

自2017年启动以来，BREIT已成为房地产行业的一个巨无霸，在投资者追逐收益的超低利率时代，其抢购公寓、郊区住宅和宿舍，并迅速增长。现在，飙升的借贷成本和降温的经济正在迅速改变其格局，导致BREIT警告说，可能会限制或暂停未来的赎回请求。

黑石集团创建BREIT，使人们将目光投向了非交易性房地产投资信托基金。与许多房地产投资信托基金不同，BREIT不在交易所进行交易。它对投资者可以拿出多少钱以避免强制出售有一定的门槛。这意味着如果有太多的人申请赎回，其基金董事会可以选择限制提款或提高限额。BREIT表示，请求已经超过了资产净值每月2%的限额和每季度5%的限额。

BREIT周四在一封信中说：“如果BREIT在2023年第一季度收到高额的赎回请求，BREIT打算按照资产净值的2%的月度限额履行赎回，但要符合资产净值的5%的季度限额。”

黑石集团的高层管理人员对BREIT下了很大的赌注。彭博社上个月报道说，一位消息人士透露，总裁乔恩·格雷自7月以来在BREIT上投入了1亿美元的自有资金，首席执行官史蒂夫·施瓦茨曼也是如此。

在过去的一年里，富人、家庭办公室和财务顾问对于将资金投入到难以交易和估价的资产上变得更加谨慎。在瑞银集团，一些顾问一直在减少对BREIT的敞口。一位不愿透露身份的知情人士表示，今年，BREIT的一大部分赎回来自亚洲。

Keefe Bruyette & Woods的分析师迈克尔·布朗周四在一份报告中说：“BREIT的资金流出熊市正在上演，今天上午对股价产生了影响，我们预计在未来几个季度，其仍将对股价造成影响。”

布朗说：“近年来，零售渠道的增长一直是黑石集团成功的关键动力，公司在零售方面面临的增长挑战可能会继续拖累黑石集团的市值。”

房地产寒流

黑石集团此举是一个最新迹象，表明房地产行业正在放缓。飙升的借贷成本已导致许多业主在再融资方面陷入困境，甚至导致银行考虑出售美国办公室贷款。在住宅方面，房地产市场已经大幅放缓。

较高的债务成本迫使黑石集团重新调整部分BREIT持股的估值，并削弱了BREIT的回报。今年截至10月，BREIT的一个主要份额类别提供了9.3%的净回报。相比之下，一年期的回报率为13.3%。

不过，BREIT的回报率还是优于标普500指数。BREIT主要着眼于城市仓库和出租房领域，黑石集团的交易员们认为，这些领域在经济下滑时将提供强劲的现金流。另外，黑石集团周四宣布，正在出售其在拉斯维加斯两家酒店的股权，这笔交易将为BREIT腾出现金。

据一位不愿透露姓名的知情人士透露，拉斯维加斯的交易对这些房产的估值为55亿美元，预计将为BREIT股东带来大约7.3亿美元的利润。

（今日汇率参考：1美元=7.04人民币）