《经济学人》近日发文称，在过去的十年里，拥有一栋房子意味着很容易赚钱。房价多年来一直稳定上涨，之后在新冠疫情中离奇暴涨。然而今天，如果你的财富被套牢在房地产上，是时候小心了。

现在有九个富裕经济体的房价正在下跌。到目前为止，美国的跌幅很小，但在最疯狂的市场中，跌幅已经很大了。在热衷于共管式公寓（condo）的加拿大，房价比2月时下跌了9%。随着通货膨胀和经济衰退在世界范围内蔓延，一场深度的调整很可能到来，甚至房地产经纪人也对此感到悲观。虽然它不会像2007-2009年那样引爆全球金融危机，但它会加剧经济衰退，让一群人陷入财务困境，并引发一场政治风暴。

房价下跌的原因是利率飙升。美国30年期抵押贷款利率达到6.92%，是去年同期的两倍多，处于2002年4月以来的高点，因此有意向的买家一直在惊恐地观望着。

降息、刺激资金和对更多郊区环境的追求，助长了新冠疫情带来的迷你泡沫。现在，这种趋势正在发生逆转。举个例子，某个人一年前还能负担每月1800美元的30年期抵押贷款，那时，他可能借到42万美元。而今天，这笔钱只够偿还28万美元的贷款，少了33%。从斯德哥尔摩到悉尼，借款人的购买力正在急剧下降。这使得新买家更难买得起房子，压制了需求，还可能挤压现有房主的财务能力，如果再倒霉一些，可能会被迫出售房屋。

不过有一个好消息是，房价下跌不会像15年前那样在美国造成一场史诗般的金融崩溃。美国的风险贷款较少，银行资本充足，它们没有沉迷于危险的次贷证券。美国目前对三分之二的新抵押贷款进行承销或证券化。最大的输家将是纳税人。通过国家保险计划，他们承担了违约的风险。随着利率的上升，他们将遭受损失，因为美联储拥有四分之一的抵押贷款支持证券。

其他一些地方，如韩国和北欧国家，已经出现了更可怕的借贷加速，家庭债务约为GDP的100%。这些国家的银行或影子金融公司可能面临破坏性损失，瑞典央行行长将此比喻为“坐在火山顶上”。但全球与房地产相关的最严重金融危机仍将局限于中国，中国国内出现巨大的投机性过剩、购房者抵制还贷等问题，不过令人欣慰的是，这些问题被控制在其境内。

不过，即使全球银行业不会同步崩溃，房地产市场的衰退也将是严峻的。最主要的一点是，糟糕的房地产市场会拖累就业市场。随着利率的上升和价格的逐步调整，市场的不确定性使人们对搬家犹豫不决。8月份美国现有房屋的销售量同比下降20%，住房公司Zillow报告说，新挂牌房屋比季节性标准少了13%。而在加拿大，今年的销售量可能下降40%。

当人们不愿搬迁时，就会削弱劳动力市场的活力，这是企业在工人短缺和能源危机之下的一大担忧。当房价暴跌时，房主可能会发现自己房子的价值还不如房贷高，这使得他们更难搬走。这个问题在全球金融危机后困扰着许多经济体。

房价下跌还会以第二种方式损害经济增长，它会使情绪低落的消费者更加痛苦。在世界范围内，房屋价值约为250万亿美元（相比之下，股市价值仅为90万亿美元），占所有财富的一半。随着资本大厦的倒塌，消费者可能会削减开支。尽管各大央行打算通过加息来实现经济降温，但信心的崩溃也会形成难以扭转的势头。

另一个问题是，少数房主承受着加倍的痛苦。到目前为止，受影响最大的是那些没有锁定利率、面临抵押贷款账单飙升的人。相对来说，其中只有少数人在美国，那里有补贴的30年期固定利率抵押贷款是一种常态。但是，五分之四的瑞典贷款的固定期限为两年或更短，而新西兰所有固定利率抵押贷款中有一半已经或将在今年进行再融资。

再加上生活成本的紧缩，这意味着越来越多的家庭陷入财务困境。在澳大利亚，所有抵押贷款债务中可能有五分之一是由家庭欠下的，如果利率如预期般上升，他们的闲置现金流将下降20%或更多。在英国，根据一项估计，有200万个家庭的抵押贷款可能占据他们收入的另外10%。那些无力支付贷款的人可能不得不在市场上抛售房子。

房市的问题还牵扯到了政治层面的原因。住房市场已经成为一个战场。错综复杂的程序使得在大城市建造新房太难，从而导致住房短缺。富裕国家的一代年轻人甚至认为自己被不公平地排除在住房市场之外。虽然房价下跌将降低获得抵押贷款所需的保证金，但首次购房者最依赖债务融资，而目前债务融资成本很高。一个全新的、财务状况不佳的房主阶层，即将加入不满者的行列。

在过去15年里，大多数西方国家的政府已经多次对经济进行救助，现在可能会再次出手救助。在美国，对房地产灾难的担忧已经导致一些人敦促美联储放缓加息。据报道，西班牙正在考虑限制不断上涨的抵押贷款支付额，而匈牙利已经这样做了。预计会有更多国家跟进。

此举可能会导致政府债务进一步上升，并助长“拥有房屋是由国家推动的单向押注”的想法。而且，这也无助于解决困扰富裕国家房地产市场的根本问题，其中许多问题是由于政府的不当干预和过度干预造成的，从抵押贷款补贴和扭曲性税收到过于繁琐的规划工作。随着低利率时代的结束，一场房价危机即将到来，而且没有人能保证在这一切结束时，会有一个更好的住房市场。