据市场观察报道，近几个月来，美国写字楼市场的前景变得越来越黯淡。

鉴于灵活的工作安排、到期的物业债务和更高的借贷成本，美国商业地产业主和投资者应准备好迎接未来的艰难道路。

纽约市是美国最大的写字楼市场，根据非营利组织纽约市伙伴关系对主要雇主进行的调查，只有9%的曼哈顿写字楼员工每周五天进行线下办公。

这项调查为期两周，于9月中旬结束。调查发现，虽然平均每周有一半的员工会在办公室露面，但只有37%的人每周有三天在办公室办公，在重返办公室工作的人群中，每周线下工作三天是最常见的情况。

办公室的办公人数对业主和租户而言都很重要，因为它有助于衡量办公室的实际使用情况、未来潜在的办公空间需求和租金水平。

根据惠誉评级公司的一份新报告，虽然办公室的利用率一直在提高，但预计不会“恢复到新冠疫情前的水平”，报告预计，新冠疫情前的办公室利用率接近70%。

跟踪写字楼刷卡情况也已成为衡量办公室使用情况的一个流行指标。

最新数据显示，Kastle Systems公司的10个城市办公室利用率指数约为47%，较新冠疫情期间低于20%的低点有所上升，但仍远低于贷方为房地产债务再融资而首选的利用率衡量水平。

巴克莱银行的分析师称，Meta本周成为最新一家宣布缩减办公空间计划的大型科技公司，同时将大约24亿美元的物业债务风险置于聚光灯下。

推特在7月份也宣布了类似的举措。

在新冠疫情早期，游客和商务旅行者放弃了酒店，商场里一片漆黑，市场亮起了警告信号，不过，写字楼市场尚未闪现这种警告信号。

这在一定程度上要归功于创纪录的企业盈利，企业盈利最近才被认为将出现回落，此外，这也是因为许多大公司普遍签订了10年的长期办公室租约。

这些因素帮助办公室贷款的拖欠率保持在较低水平，不过，德意志银行的研究人员预计，未来几年的偿付率可能会走低，因为在更高的利率环境下，约有215亿美元的办公室债务将在2024年到期。

不良商业地产重组专家、CPS的管理合伙人什洛莫·乔普表示，房产借款人和贷款人都担心那些现在可能已经被租出去，但仍然基本空置的写字楼。他说：“如果你在曼哈顿有一个2万平方英尺的写字楼是空置的，你不能在交易大厅的中间放一个卧室。”

美国国家经济研究局9月发布的一份工作文件警告说，写字楼市场将出现“末日”，由于远程办公，纽约市写字楼的价值预计将下降39.2%，即长期损失496亿美元。

这篇尚未经过同行评审的论文认为，随着时间的推移，全美写字楼的损失可能接近4536亿美元。

今年以来，由于美联储积极加息以对抗处于40年高位的通胀，已经给家庭和金融市场造成了非常大的伤害。继标普500指数后，道琼斯工业平均指数在9月陷入熊市，而基准10年期美国国债收益率上周短暂突破4%，然后回落到3.6%。

业主的借贷成本提高，加上现金流增长可能放缓，导致美国银行全球策略师在9月表示，未来几年，商业地产的价值可能会下降20%-30%。

SLC Management公司的固定收益部高级投资组合经理D.J.·卢西在电话中说，“由于许多显而易见的原因”，黯淡的背景意味着贷款发放放缓，特别是在写字楼领域。

卢西还表示，商业抵押贷款债券的投资者现在受益于更高的收益率，当查看不同类型的房地产贷款的资金池时，商业抵押贷款债券的BBB-评级的债券收益率大概接近10%，而且，与全球金融危机前相比，交易的承销标准更加保守。

问题是，如果写字楼市场末日降临华尔街，其是否能够承受得住。

（今日汇率参考：1美元=7.11人民币）