路透社报道，大牌企业对交易产生兴趣时，通常也伴随着风险。万科是中国市值最高的私营开发商，它正冒着股市动荡和大陆房地产行业内爆的风险，以近80亿美元的估值分拆其子公司万物云。这远远低于早先预估的价格，但与许多同行相比，它的估值仍然很高。

在最高的价格区间，住宅和商业地产管理公司万物云将筹集约7.9亿美元，这将是香港今年最大规模的首次公开募股。根据财经刊物《IFR》，去年的一轮融资对其估值约为140亿美元。两年前，类似股票的估值高达预期收益的27倍。当时市场环境更好，自那时起一项香港房地产指数已下跌72%。

根据《IFR》，万物云的估值为2023年收益的17倍，与同行的平均水平基本一致。然而，国有企业的估值高达30倍，而像碧桂园这样的私企的估值为8倍，两者之间存在很大的差距。

物业管理公司的卖点一直是收入来源，以及快速增长的技术产品。万物云遵循这一模式，其高科技部门的销售额不到10%。也许这就是为什么公司在第一次申报时就把“空间科技”从其正式名中删除了。

然而，与它的利润更相关的是盈利能力的波动，这取决于万物云的客户。去年，公司为其母公司管理住宅物业的毛利率为16%，但为其他公司工作的毛利率为4%。对于商业地产，其利润率分别为20%和12%。万物云将这种差距归结为280亿美元的万科品牌和质量，以及新的第三方工作的设置成本。除非万科再次大兴土木，否则很难看到万物云保持其最近28%的净利润增幅。

不过，母公司万科会从最近在香港上市的其他公司中得到一些安慰。中国中免上个月融资21亿美元，其股价自此上涨了13%，超过了大盘。即便如此，万物云似乎也没有对其面临的艰难条件做出多少让步。在疲软的市场中，这是个危险的要求。

背景

据财经刊物《IFR》报道，按每股52.7港元的价格区间上限计算，交易对万物云的估值是其2022年预期净利润的24倍，是其2023年预测净利润的17倍。

此次上市之际，中国内地房地产行业正面临现金紧缩和信心丧失的危机，导致几家开发商违约，预计会有更多开发商违约。

万科是众多从其子公司筹集资金的同行中最新的一家。预计万物云股票将于9月29日开始交易。