彭博社刊文指出：由于全球主要经济体的财经状况均不理想，各国的消费者面临都越来越大的财务压力，在全球知名的大都市，繁荣的房地产市场正准备出现两位数的价格下跌。

世界各地，飙升的贷款成本正在挤压购房者和房东的利益。

从悉尼到斯德哥尔摩再到西雅图，中央银行以几十年来最快的速度加息使房价下跌，因此购房者正在撤退。同时，数百万在大流行时期通过低利率贷款买房的人，随着贷款利率的重置，面临着更高的付款金额。

作为家庭财富的一个主要组成，房地产的迅速冷却有可能使全球经济衰退恶化。虽然迄今为止的下滑还没有接近2008年金融危机的水平，但对于那些希望在不损害消费者信心和引发深度衰退前提下，抑制通货膨胀的央行行长来说：房地产市场的下滑如何演进是一个关键的变量。

澳大利亚和加拿大等国繁荣的房产市场，已经面临两位数的房价下跌，而经济学家们认为全球范围内的市场下行刚刚开始。

日本法政大学的平田英明（Hideaki Hirata）说：“我们将在2023年和2024年，观察到全球范围内同步的住房市场衰退。”

他是日本银行的前经济学家，与国际货币基金组织共同撰写了一篇关于全球房价的论文。他警告说，今年激进加息对家庭的全部影响，需要时间才能体现。

他说：“卖家往往忽视了需求萎缩的迹象。”

房地产低迷

 

房地产融资成本的提高，以多种方式打击了经济。有贷款的家庭勒紧裤腰带，而不断上涨的还款金额使潜在买家不愿意进场，拖累了房地产价格和住房市场发展。

在金融危机后的几年里，中央银行的宽松货币政策助长了房地产市场的繁荣，而后又有一场新冠大流行，使人们开始寻找更大的住房空间以适合远程工作的房屋，当下的这种放缓是一个鲜明的转折。

现在，许多支付了创纪录住房价格的人面临着贷款重置的问题，而这时飙升的通货膨胀和潜在的经济衰退正在袭来。

野村控股（Nomura Holdings Inc.）的全球市场研究主管罗布·苏巴拉曼（Rob Subbaraman）说：“背负债务的年轻家庭在其一生中从未经历过利率急剧上升的情况，而此时他们的实际工资水平（经通胀调整后的）正在下降。这对他们来说可能是一个相当大的冲击。”

浮动利率的风险

借款人受加息影响的程度因国家不同而有明显不同。例如，在美国，大多数买家依靠固定利率的住房贷款长达30年。在过去五年里，可调整利率的抵押贷款平均占常规贷款的7%。

相比之下，其他国家的固定利率贷款通常最短仅有一年，或者是与官方利率密切相关的浮动利率抵押贷款。

根据惠誉评级公司5月份的一份报告，澳大利亚、西班牙、英国和加拿大的浮动利率贷款在2020年新发放贷款中的比例最为集中。

利率的脆弱性

 

其他国家有很大比例的抵押贷款即将重置。例如在新西兰，大约55%的住宅抵押贷款的未偿付金额，将按照浮动利率或固定利率在截止2023年7月之前的一年内重置。

新西兰房价仅在2021年就上涨了近30%，它是住房市场繁荣的典型代表，也是繁荣消逝的标志。根据新西兰房地产协会的数据，新西兰央行在过去10个月中已经加息7次，7月份的房价比去年11月的峰值下降了11%。经济学家预测，新西兰房价最终可能会下降两成之多。

33岁的保险案例经理费姆克·伯格（Femke Burger）在2021年3月以82.5万新西兰元（约351万元人民币）的价格在惠灵顿地区购买了一套房子。在随后的几个月里，根据房屋估价网站，她的房产价值飙升至100万新西兰元。

但目前，这些收益已经蒸发了。她的两居室半独立式房产现在的估价。与她购买时的价格差不多。伯格说：“我绝对感觉到了个人财务状况有所下降。”

她必须在未来12个月内为她的抵押贷款重新融资。虽然有信心能够应对加息，但仍会受到伤害。

经济影响

到目前为止，新西兰和世界上大多数发达经济体一样，正在承受住房市场遇冷的影响。不过，家庭资产负债表和储蓄强劲，劳动力市场蓬勃发展。自2000年代中期引发金融危机的繁荣以来，贷款标准已经收紧，这意味着不太可能出现大规模违约。

许多房东仍然坐拥多年来房价飙升所赋予的大量住房资产。在一些住房市场过热的地区，较低的价值可能会让买家入场。

新加坡国立大学专门研究住房问题的李冠玉（Kwan Ok Lee）说：“鉴于许多主要经济体住房负担能力危机非常严重，房价降温可能会产生一些积极影响。”

然而，经济学家们仍然很紧张。如果伯格等购房者经历的账面损失变成了家庭、银行和开发商的实质性损失，这可能会打击已经在放缓的世界经济，国际货币基金组织已经警告说：世界经济正徘徊在衰退的边缘。

彭博社的尼拉杰·沙阿（Niraj Shah）说：“如果央行收得太紧，软着陆的前景就会降低。房价可能会更快地下跌，加剧并延长经济衰退。”

在一些国家，政府已经进行了干预，以帮助面临还款困境快速恶化的消费者。韩国是首批开始加息的亚太经济体之一，首尔的决策者最近同意支出超过4000亿韩元（约20亿元人民币）资金，以帮助减少承担浮动利率抵押贷款的家庭的还款金额。

而在波兰，随着加息，一些借款人的月供已翻倍。政府在今年早些时候介入，允许波兰人暂停还款长达八个月。在银行业被迫计提约130亿兹罗提（约193亿元人民币）的准备金后，此举抹去了波兰各大银行的利润。

中国正在应对不断升级的房地产危机，这与开发商违约潮和借款人拒付未建好房屋的抵押贷款有关。在其他国家，危机的涟漪也开始出现。

瑞典以前是欧洲最热门的市场之一。自春天以来，那里的房价已经下降了约8%，大多数经济学家现在预计最终将下降15%。加息也对那些在债券市场上大量借款，以资助自身业务的房地产公司造成压力，使投资者越来越担心地产公司为债务再融资的能力。

英国住房价格的下降也在加速。彭博社分析显示：在伦敦几乎一半的城区，房屋价值持平或下降。汇丰控股有限公司警告说，英国正处于“住房衰退的边缘”，需求可能会在未来一年内暴跌20%。

大约180万英国借款人将在未来一年内进行再融资。最脆弱的是首次购房者，2020年夏季英国当局推出了“印花税假日”，以提振新冠大流行期间的住房市场，结果是住房价格飙升。首次购房者们就是在这样的时候入场的。

现在，在实际工资以创纪录速度下降，生活成本飙升的情况下，这些承担短期固定利率贷款的购房者，面临着明显更高数额的还款。

虽然美国重置抵押贷款的风险较小，但最近几个月借贷成本的激增将受到挤压的买家推向了利率更低的灵活贷款。根据 Zillow 的数据，7月份浮动利率的抵押贷款在贷款申请中的比例跃升至15年来的最高水平。

尽管在某些地区已经有了更快速下跌的迹象，高盛集团预测：美国全国房价将在2023年持平。对于那些吸引了远程工作者并经历了近年来最大涨幅的地区的房价，卖家们正在降价，而建筑商正在与难以出售的过剩库存斗争。

准备好承受痛苦

在世界上最繁荣的两个房地产市场，即澳大利亚和加拿大，经济学家预计将出现明显的紧缩。

虽然要求大多数加拿大购房者在获得抵押贷款之前接受评估，使广泛的违约不太可能，但一轮紧缩看起来越来越确定要发生了，并且可能在整个经济中都感受到。今年早些时候，在加拿大房地产热的高峰期，浮动利率抵押贷款占所有新房贷款的近六成。

根据加拿大国家银行的研究，在未偿付的价值约5万亿加元的浮动抵押贷款债务中，约有三分之一的人看到，他们的月供金额随着央行的基准利率的上升而增加。

研究显示：结合信用额度和固定利率抵押贷款即将展期等情况，这些不断上升的利息支付可能在未来三年内使加拿大人的集体可支配收入减少0.65%。

蒙特利尔银行的经济学家罗伯特·卡夫奇（Robert Kavcic）说：“我们有可能看到消费或还款的实质性放缓。我们在技术上没有预测到经济衰退，但我们非常接近。”

澳大利亚的警钟也许敲得最响，其8月份的房价录得近四十年来的最大月度跌幅。虽然到目前为止，拥有现金的家庭对加西表现出了抵御能力，但明年将迎来一个紧要关头，数十亿固定在历史最低利率的抵押贷款将再融资。

澳大利亚的定期贷款期限往往较短，一般为两到三年。这对房主来说是一种伤害。

辛迪加·维查（Sindhuja Vetcha）是一位30岁的建筑师，她在去年5月涉足悉尼房地产市场，她希望利率能保持在历史低位。但是，随着从汽油到食品一切商品的价格飙升，她在悉尼西部的两居室公寓，贷款偿还额也开始迅速上升。

仅仅是因为总贷款额中比例为40%的浮动利率贷款，她每月就要多付260澳元（约1230元人民币），而且利率又被认为会进一步上升。

同时，她的房产价值也受到了打击。类似于她所有的房产，目前广告上的价格比她购买时的价格低了大约7万澳元。这意味着她要过一段时间才能再次在负债表上获得正资产。

维查说：“这已经远远超出了房产在不久的将来的价值。”