在北美，从美国到加拿大，继房价在疫情期间一飞冲天后，房屋租金也正在快速上涨。《大西洋月刊》分析认为，这只是“一切都很奇怪”经济的体现之一，家庭结构变化等因素都在推动租金上涨。

我们的“一切都很奇怪的经济”中的一个新谜题是，房屋建筑商说，美国正处于“住房衰退”，但租金却达到了历史最高点，而且官方租金通胀率仍在飙升。

如果你是一个新的租房者，觉得在你的一生中从未见过像2022年这样的事情，你并不孤单。在曼哈顿，平均月租金跃升至创纪录的5000美元。在迈阿密和坦帕，典型的租金比疫情前增长了近50%，在全国范围内，月租金中位数刚刚突破2000美元，这是有史以来第一次。

在线房地产市场Zillow的高级经济学家杰夫·塔克告诉我：“在过去几年中，我们的年度租金增长指数相当稳定，从大约3%到4%。今年创下了17%的历史新高。因此，租金增长的时间序列看起来像一条平线，然后是开始了一个巨大的过山车”。

租房市场只是美国房地产领域这个无趣游乐园中的过山车之一。自新冠疫情开始以来，由于美国人四处寻找更多的住宅空间，全美范围内的住房价格已经飙升至历史最高点。在所谓的 “微笑之州”，从卡罗莱纳州到德克萨斯州，再到西部山区，阳光明媚的新月形地带，已经没有人在微笑。

在许多住房成本上升的大都市地区，如北卡罗来纳州的夏洛特、亚特兰大、德克萨斯州的奥斯汀和盐湖城，租金已经爆涨了。

这里有两个谜团在起作用。第一个是美国的租赁市场是如何变得如此疯狂的？第二是租金通胀是如何运作的？

为什么我们看到官方的租金通胀继续在涨，而私人市场（如Zillow）数据表明最糟糕的时期已经过去？

让我们从潜在的谜团开始：美国的租赁市场发生了什么？

答案主要是，“一个家庭组成”的供应和需求的故事。去年，以前在疫情期间与朋友或家人住在一起的美国人，突然涌出自己的房子。单身人士尤其感到焦虑。根据在线市场Apartment List的分析师罗博·沃洛克的分析，自2020年以来，单人家庭占新形成的家庭单位的80%以上。年轻的单身人士引领了这一趋势。

从2020年1月到2022年初，独居的Z世代（指在1995-2009年出生的年轻人）成年人的数量几乎翻了一番。当他们有了自己的住处，就引领了家庭组建的高潮，给租赁市场带来了前所未有的压力。

年轻家庭也在2021年和2022年初涌入住房市场，他们拥有政府刺激措施带来的额外现金和足够的储蓄，来支付合理的首付款。但是，当2021年购买房屋的成本冲上天后，许多家庭被挤出了购房市场，所以他们转而寻求租赁市场。

由于新家庭的数量增长，包括年轻人和老年人，单身和夫妇，比可用住房的库存多得多，租房空置率骤降至历史最低。其结果是。租金成本疯涨。

塔克说：“较低的空置率自然会导致较高的租金，因为房东知道租户很难找到他们的下一个租住地点。当音乐椅游戏中的每一个座位都被占用时，房东就不会感到降低租金的竞争压力”。

在超热的住房市场中需要考虑的另一个因素是，许多美国人对空间的态度在新冠疫情期间发生了变化。不仅仅是单身人士想要远离室友，知识工作者也想要一个额外的卧室来进行在线会议。在美国人口增长速度比以往任何时候都慢的时期，租赁单位的空置率接近历史最低水平，这似乎是一个奇怪的现象，但当一个缓慢增长的人口，需要更多的人均空间时，这给住房市场带来压力。

现在，这是一个稍微奇怪的谜，答案取决于你问谁，租金通胀要么肯定会下降，要么肯定会上升。

Zillow会告诉你，上市租金的通货膨胀率可能在今年早些时候达到峰值，现在正在下降。(当通货膨胀达到顶峰时，这意味着价格仍在上涨，但速度较慢）。但如果你咨询联邦政府，你会发现租金的消费者价格指数仍在加速走高。7月，CPI的年度租金通胀率达到了1986年以来的最高值。

那么，如果政府说租金通胀在上升，为什么Zillow却说租金通胀在下降？

要解决这个难题，最好的办法是了解租金与其他几乎所有的价格不同。当石油或谷物的价格上涨时，每个人都会在同一时间为这种商品支付更多的费用。但是，当可用公寓的挂牌租金上涨时，只有新的租户支付这些价格。在任何时候，政府调查的大多数租户都是按照先前锁定的价格支付租金。

因此，当上市租金上升或下降时，这些变化可能需要几个月的时间才能反映在全国数据中。究竟需要多长时间？房屋研究公司Altos的创始人迈克尔·西蒙森说：“我的直觉是，它需要6到8个月的时间才能通过系统发挥作用。这意味着我们可以预测未来六个月的两件事，第一，官方衡量的租金通胀将继续创造21世纪的记录几个月。第二，租金CPI有可能在今年冬天或明年年初的某个时候达到峰值。”

这给货币政策带来了一个奇怪但重要的挑战。美联储应该对实时数据做出反应，以确定是否继续提高利率以控制需求。但未来几个月核心通胀率上升的很大一部分将是租金通胀，而租金通胀可能已经过了峰值。美联储越是加息，就越是阻碍住宅建设，这不仅降低了整体增长，而且还使新房退出市场。从长远来看，建筑规模的缩小意味着房屋的减少，这意味着每个人的租金都会增加。

总结一下。这一切都很让人困惑。 新租赁房源的年度通货膨胀率，几乎肯定已经达到了顶峰。但官方的CPI租金通胀率几乎可以肯定还会继续上升一个季度或更长时间。这意味着，几个月后，如果你打开新闻或上网，某个地方的人就会大喊租金通胀已经失去控制。但这种感叹可能相当于一个17世纪的人，对六个月前发生的事情感到疯狂。

事实是，新闻只是花了那么长的时间来跨越陆地和海洋。

在一个一切都很奇怪的经济中，没有什么事情比房租上涨更奇怪。