近日，美国纽约市布鲁克林一栋公寓楼中的数十名华人住户，因遭到一位无良华商的欺诈，买到没有产权的住宅，白白损失了几十万美元。如今，随着卖给他们房子的华商停止向银行支付贷款并卷款跑路，这些住户正面临着房子被拍卖，无家可归的风险。
据《布鲁克林报》报道，这群居住在奥文顿大道（Ovington Avenue）345号近十年的住户，他们的房子都是从一位叫吴夕晖（Xi Hui“Steven” Wu）华商手中购买的，直到3年前他们突然接到了止赎警告，才发现吴夕晖并没有合法售楼的权利，甚至还拖欠了贷方Maxim Credit Group（MCG）逾500万美元。
目前，这些居民已经联系当地议员和司法机构，对吴夕晖展开了全方面的调查，并和新的债券持有人协商，力求保住自己的家园。
备受华人信任的“社区领袖”
受访的被骗居民告诉当地新闻记者，吴夕晖过去曾是一位“社区领袖”，他利用自己在布鲁克林唐人街社区的地位赢得了华人的信任。在这些华人中，有不少人是许多不熟悉当地买房途径的新移民，他们成了日后吴夕晖诈骗的对象。
根据法院记录显示，吴夕晖在2011年通过向银行借贷，以150万美元的价格从宗教组织路德教会纽约大都会主教团手上，购买了位于布鲁克林湾岭区奥文顿大道345号的地产，并很快拆除了当时建在这片地皮上的教堂，并建造一座五层、共25个单元的公寓楼。
之后，吴夕晖对华人圈里放出了售房信息。许多在纽约居住的华人都从他们的朋友或熟人那里听说了吴夕晖出售新公寓消息，并对新房子感到心动，也信任吴夕晖的口碑和信誉。
买下奥文顿大道345号其中一间房产的陈建立（Jianli Chen，音译）说：“我们信任他，因为大家都知道他是一个富有的开发商，我们听说他在这个街区拥有多栋建筑，我从来没想过这么有钱的人会是骗子。”
陈先生说，他购入的公寓价格是37.5万美元。吴夕晖告诉他，如果他能用现金支付这栋楼，他可以给他3万美元的折扣。
2010年，陈先生和家人来到美国发展，但经历了一番艰辛的漂泊。他们头两年搬了4次家，因此，吴夕晖的房源让疲于奔命的陈先生看到了在异国他乡安顿下来的新希望。但在他萌生了购房的想法后，陈先生做出了一个掉入吴夕晖陷阱的决定：他没有咨询任何律师就直接与吴夕晖签订了购房合同，为这间房子支付了34.5万美元。
陈先生告诉当地记者：“我是一个来自中国的新移民，我不知道在这里买房的正常流程。如果我有律师，就不会发生这种情况。”
开始正式出售公寓后，吴夕晖从每个购房家庭手上收取10万至46万美元不等的定金，并承诺购房家庭在购房后拥有这套公寓的所有权。到了2012年春天，吴夕晖收到了他的第一笔公寓部分定金，之后他从十多位购房者家庭手中收到了近400万美元。
53岁的林章建（Zhangjiang Lin，音译）在接受采访时说，他认识吴夕晖7年多之前，从他手中购买了位于奥文顿大道345号的公寓。他付给吴夕晖的定金是20万美元，是整套公寓价格的一半。为了这20万美元，林先生卖掉了在中国国内的房子，还花掉了自己近20年的积蓄。
想到吴夕晖的劣迹，林先生懊悔地说：“现在我被骗了。”
有居民在后续协助司法调查时表示，在吴夕晖不断拖延过户日期后，他们对吴夕晖产生了怀疑。但吴一直告诉他们他“需要一些时间来解决问题”，并告诉他们“不要听信谣言”。
但另一方面，吴夕晖却在一直实施诈骗行为：在向购房家庭收取定金时，吴夕晖会重复使用同一份文件，并直接用钢笔写下姓名和金额。许多协议上都说明吴夕晖持有出售公寓许可证，这是一个需要纽约州总检察长批准的证明。但其实吴夕晖根本就没有这项证明，所以他和购房家庭签订的售房合同也不具有约束力。
代表一些受骗住户向吴夕晖提出诉讼的律师爱德华·J·库西亚（Edward J. Cuccia）说，吴夕晖实施的欺诈规模“令人震惊”，一些住户除了为他们的公寓支付的巨额费用外，甚至还在每月为公寓支付其他费用。
库西亚表示，这些住户现在只能被称为“占有合同的租户”，但他们不是真正的公寓所有者，因为他们“没有产权，没有公寓”。
东窗事发，假开发商玩失踪
奥文顿大道345号的住户们发现自己被骗，是在2018年到2019年期间，他们收到了来自纽约房地产贷款集团MCG的有关这栋建筑物被商业止赎的投诉文件。
文件中说，吴夕晖从MCG借了600万美元来开发奥文顿大道345号的这片地皮，但他在2017年就停止支付抵押贷款，因此法院在2019年底做出止赎这一裁决，并指出包括吴夕晖在内的所有被告都没有对传票做出回应。
止赎是指在房主未能按要求支付抵押贷款后，抵押贷款公司或银行取得所有者的住宅的一种法律程序。在止赎程序开始后，抵押贷款公司可能会拍卖这栋房子，用以偿还剩余部分贷款。这意味着MCG集团可能会收回这栋建筑，住户们也可能面临无家可归的糟糕境遇。
库西亚告诉《布鲁克林报》记者，住户在2019年收到取消抵押品赎回权的文件时感到震惊，他们立即尝试联系吴夕晖，结果发现吴夕晖已经和他们断绝了交流。一些人听说吴夕晖已经带着骗款回到了中国，有人说吴夕晖可能还躲在美国的某个地方。法庭文件显示，吴夕晖在2019年离开了美国，目前尚不清楚他是否回到了纽约。
同时，经司法人员查证，吴夕晖还是布鲁克林另一栋公寓大楼的负责人。纽约州的司法记录显示，他和这栋建筑物的其他股东注册的地址是几家有限责任公司的所在地。
因此，从2020年开始，住户不仅对吴夕晖提起诉讼，还开始计划与当地官员商量是否可以在房子里继续住着。
在2020年3月，远在异国的吴夕晖也做出了回应。他向法庭申请撤销止赎和出售，并在新律师弗兰克·塞迪奥（Frank Seddio）提交的宣誓书中声称自己无法出庭回应，因为他正在中国接受脊椎损伤方面的治疗。
但这份宣誓书再次出了问题。从文件上可以看出，吴夕晖检查了宣誓书，还在上面留下了签名，最后由公证人盖章。法院后来发现这封宣誓书带有欺诈性信息，因为按时间来算，吴夕晖当时还在中国，不可能亲自签署这封文件。
另一方面，留给住户们挽回自己家园的时间也不多了。房地产贷款MCG集团在2022年2月状告吴夕晖的案件中获得胜诉，法官允许银行启动止赎程序，这意味着银行可以强行收回奥文顿大道345号进行拍卖，来偿还吴夕晖欠下的贷款。
至于受害的住户们，虽然在今年5月赢了一场诉讼，法官判决吴夕晖应该把钱退给他们。可问题在于吴夕晖眼下人和钱都不知去向，所以住户们还是无法解决长期的住房问题。
“我们想要我们的家回来”
奥文顿大道345号本该于7月28日进行拍卖，此后新业主可以对仍住在公寓内的住户启动驱逐程序。但在7月27日晚间，因为有3名居住在奥文顿大道345号的前住户提出了非自愿破产索赔，拍卖也因这项索赔被暂时取消。住户们和债券持有人又有时间来制定双方都满意的交易计划。
库西亚说，最近一位新的债券持有人从MCG手中接管了抵押贷款，并愿意进行谈判，让每位住户都留在自己家里。他认为这样的安排给了谈判的喘息空间，并说：“每当人们在谈论时，这是一个好兆头。”
为了避免搬家，奥文顿大道345号的住户代表在7月20日与几位本地官员一起召开一场记者会，试图引起关注和支持。当地的议员贾斯汀·布兰南（Justin Brannan）和州参议员郭纳德（Andrew Gounardes）参与了支持居民的活动，联系了可能提供帮助的市和州政府办公室。
布兰南拍卖暂停前表示：“基本上，我们只是试图让时钟停止，让我们有更多时间在这里找到创造性的解决方案，我们现在需要的是时间。显然，最重要的事情就是让这些人呆在家里。”
代表住户出席的伊桑·甘克（Ethan Ganc）告诉当地记者，目前尚不清楚止赎程序会被延迟多长时间。吴夕晖有3周时间对诉讼作出回应，其余时间取决于诉讼程序的进展情况。
但如果新的债券持有人与住户们的谈判没有成功，奥文顿大道345号的住户的安置计划需要重新规划和制定。
郭纳德说：“这不是一个现成的解决方案，我们必须真正弄清楚如何能从公共资金或私人贷款人那里筹集到合适的资金组合，以使这栋楼重新回到居民手中。”
库西亚则解释称，如果接下来奥文顿大道345号的拍卖还要继续进行，那么住户不太可能要得回所有的、缴给吴夕晖的钱，因为拍卖所得的大部分资金将直接归债券持有人所有，剩下的任何钱都将归其他债权人所有。
尽管住户们作为其他债权人可以分到一部分资金，但拍卖以后留下的钱要想履行法院的承诺不太够，库西亚怀疑吴夕晖是否还有资产供法院进一步追查。
郭纳德在记者发布会上提出了过渡性的解决方案，他表示：“我们必须找到一个想拥有和管理这栋建筑的新业主，或在我们试图将这栋建筑转变为类似合作公寓的住房单位前找出一个过渡业主，让住户们在短期内拥有房产所有权。”
无论是哪种方案，对于居民来说，保住房子不至于无家可归才是他们真正需要的，他们一直希望自己的生活重归平静。
当地居民、27岁的克瑞斯·陈（Kris Chan）心里的想法也代表了大部分居民的想法，陈女士的母亲在2014年以20万美元的定金购买了奥文顿大道345号的房产，她说居民希望做正确的事：“我们真的很喜欢这个社区，我们想要我们的家回来。”
参考资料：
https://nypost.com/2022/07/19/nyc-real-estate-developer-allegedly-vanished-with-4m/
https://nypost.com/2022/07/28/20-asian-immigrant-families-working-out-deal-to-avoid-eviction-after-nyc-developer-ran-off-with-4m/
https://www.curbed.com/2022/08/chinese-families-real-estate-scam.html
http://documentedny.com/2022/07/25/chinese-developer-housing-fraud-nyc/
https://www.brooklynpaper.com/bay-ridge-apartment-building-tenants-fraud/
