Faris Mokhtar在彭博社发表文章，由于通胀风险促使各国央行考虑加息，以及新冠疫情等因素的影响，亚太地区去年火热的房地产市场都出现了不同程度的降温。

在经历了去年的高速增长，亚太地区一些最昂贵的住房市场开始降温了。

悉尼和香港的房价已经开始下跌，而新加坡的房价在上个季度几乎没有上涨，买家对利率上升和经济放缓感到担忧，因而选择观望。

低借贷成本、疫情期间唯恐错失良机的情绪，刺激了全球各地的房地产狂热，不论是多伦多还是奥克兰，房价都在上涨。悉尼的房价去年飙升了近27%，而新加坡的房价则创下了10多年来的最高纪录，香港仍然是世界上房价最不能负担的地方。

虽然整个亚太地区的情况各不相同，但在经济放缓的背后有一些共同的因素。对负担能力的担忧促使新加坡出台了楼市调控措施，而通胀风险正促使中央银行考虑加息，这将加大购房者的房贷压力。

同时，新冠疫情给中国房地产市场带来了不利影响。香港在遏制最新一轮新冠浪潮的努力失败后，现在正面临着居民外流的局面，而上海的封城令使得迅速从楼市低迷的情况中复苏的希望破灭，中国的房产低迷是因政府打击开发商过度负债而引发的。

房产顾问公司莱坊的亚太住宅主管维多利亚·加勒特说：“自从全球金融危机以来，亚太区的政府已经对资产价格的上涨提高了警惕，而疫情也使人们关注日益扩大的贫富差距，虽然从卖方市场的转换会带来更多的机会，但买家可能会变得更加挑剔，对价格也更加敏感。”

加勒特估计，2022年整个地区的住宅价格预计将以3%至5%的速度增长，这个涨幅比较温和，也更可持续。这个数字比去年9.1%的增幅要低得多。

加勒特说，可以肯定的是，一些市场的需求可能会保持不变，部分原因是住房存量的缺乏在未来12个月内不太可能得到缓解。她补充说，由于加息周期仍处于初始阶段，买家仍有机会利用仍然有利的贷款利率。

其他地方的买家也没有被吓倒。在英国，3月份的房价以2004年以来最快的速度攀升，而美国20个城市的房价也在飙升。

以下是主要城市住房市场的最新趋势。

悉尼

随着人们越来越相信央行将很快开始加息，澳大利亚人口最多的城市的房屋价格在接近历史高点时显出疲态。

由于收入增长远远落后于房价上涨，高端市场的负担能力已经受到压力：在2020年3月至2021年12月期间，工资增长了3.3%，而房价提升了22.6%。悉尼的房屋价值中位数是澳大利亚工资中位数的17倍以上。

此外，澳大利亚的家庭总债务占可支配收入的比例接近200%。所有这些都使这个全国最大的住房市场的买家变得谨慎起来。上个月，这座海港城市的房价在2月份下跌的基础上又下跌了0.2%，终止了2020年10月以来的连续上涨势头。

房地产公司Ray White的首席经济学家内里达·康尼斯比说：“这在很大程度上与利率有关，悉尼房地产市场是如此昂贵，人们对加息的讨论非常敏感。房产拍卖市场上的竞争减弱，反映出人们愿意支付远高于底价价格的情绪已经改变了。”

香港

自去年8月以来，香港的住宅价格一直呈下降趋势，目前没有快速复苏的迹象。香港面临的挑战包括经济下滑、利率上升，人们对政治紧张局势和严格的新冠隔离措施也感到失望，本地人和外籍人士正纷纷离开香港。

去年，香港的住房市场势不可挡，房价在8月打破了记录。根据中原地产代理有限公司的数据，此后香港房价下跌了7.3%。瑞银集团预计，由于人口外流和利率上涨，今年的房价将继续下降。高盛集团的预测更加悲观，认为房价到2025年会下降20%。

高力国际的香港和大湾区研究主管罗珊娜·唐说：“至少在短期内，房价仍将面临压力。除了新冠疫情，地缘政治紧张和利率风险等其他市场不确定因素也在推迟购房者的行动。”

新加坡

在房价攀升至10多年来的最高点一年后，新加坡的住房市场在房地产抑制措施和更高税收的支持下正在降温。上个季度，新的私人住宅价格增长放缓至0.4%，并且3月份的销售量下滑至21个月以来的最低点。

新加坡政府在12月推出了降温措施，以应对负担能力不足、以及在更高的利率下家庭更难支付抵押贷款的风险。2月，政府宣布提高针对富裕居民的房产税，这促使房产领域的一些买家选择观望。

不过，分析人士表示，由于当地仍然存在大量需求，比如那些从公共公寓升级到独立住房的人，以及寻求独立生活的千禧一代，这些抑制措施可能只会在短期内抑制房价。

第一太平戴维斯公司研究部执行董事艾伦·张表示，消费价格的上涨也可能刺激潜在买家尽早进入市场并保持购买力。他说：“通货膨胀是推动需求的鸦片。”

上海

上海是中国最具弹性的住房市场之一，其住宅价格在经历了3个月的下跌后，于去年12月恢复上涨，此前中国政府采取了措施来阻止开发商的现金流危机所导致的放缓。现在，这种反弹因为这个金融中心的全面封锁而受到威胁。

仲量联行亚太区首席研究官罗迪·艾伦说：“新冠疫情对上海的影响正在变大，这可能会抑制第二季度的市场。”

尽管如此，由于低库存和利率下降，上海的长期前景相对更好。经济放缓促使中国政府进入宽松模式，与其他主要经济体的政策出现了明显的不同。中国央行在1月份降低了关键利率，这是近两年来的第一次，其它各大银行也降低了抵押贷款利率，并缩短了贷款审批时间。

易居集团研究院院长杨红旭表示，今年上海的房屋销售可能会趋于稳定，可能会在年底前后出现回升。