华尔街日报2月22日报道，商业地产在去年受到投资者的热捧，并创下历史纪录。此外，房地产板块也迎来交易热潮。房地产行业被视为对冲通货膨胀的工具。

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目前，随着通胀率创下四十年来的新高，部分投资者开始质疑房地产对抗物价上涨的能力。

长期以来，商业地产一直被视为通胀防御工具。各类物业的业主都能通过提高租金，跑赢物价上涨速度。出租公寓和自助仓储库房尤其能适应物价上涨的环境，因为这类物业的租金每年都会更新。

投资者还认为，目前推高通胀的因素也有利于商业地产。劳动力成本上扬和供应链中断限制了商业创新的发展，这对运营中的物业来说是个好兆头。

但是，一些投资者开始撤离房地产行业，因为他们不太关注房地产作为通胀对冲工具的价值，而是更关注物价的持续上涨导致长期利率上升对房地产行业的潜在损害。利率上升会推高融资成本，进而推高房产的再融资成本，并侵蚀房产本身的价值。

瑞穗美国子公司Mizuho Americas的分析师维克拉姆·马尔霍特拉表示，今年房地产公司的股价表现弱于大盘水平，表明部分投资者可能对其作为通胀对冲工具的价值丧失信心。

分析师们称，作为通胀的对冲工具，美国商业地产去年的销售额创下8090亿美元的新纪录。房地产板块在2021年的涨幅超过43%，比标普500指数高出约15个百分点。

办公物业的表现不如公寓和工业用地。分析师表示，除了受到远程办公日益普及的威胁，办公物业还面临着一个问题，如果通货膨胀持续走高，长期租约可能出现违约。

即便出现回升的迹象，住宿类公司去年的股价表现也落后于其他主要房地产类型。酒店可以通过提高客房价格来对抗通货膨胀。但这些房产在其他方面也容易受到物价上涨的影响，如劳动力成本的上升。而对于提供全套服务的酒店来说，其餐饮支出成本也将增加。

如果投资者更加关注利率，商业地产作为通胀对冲工具的吸引力可能会进一步减弱。随着美联储缩表并开启新一轮的短期加息，利率可能会持续走高。

房地产研究机构Green Street的研究主管塞德里克·拉克尼表示：“如果利率上升只是因为通货膨胀，投资房地产仍然是一个很好的选择。”

但通胀只是推高利率的一个因素。如果银行和债券投资者认为经济前景不佳导致违约风险上升，也可能提高利率。

拉克尼表示，如果利率因通货膨胀以外的因素而上升，“会损害到房地产的价值”。

在高通胀时期，房地产行业的表现好坏参半。瑞穗研究了自20世纪90年代中期以来房地产投资信托基金的表现，重点关注与目前类似的时期，即通胀率高于前五年的平均水平并持续走高。

马尔霍特拉表示：“在这种市场环境下，房地产投资信托基金的历史表现确实出色。”

但是，除疫情的部分影响外，目前还有一些因素在起作用，如供应链中断和离职率高企。这意味着，通胀可能不会像过去30年那样在短期内得到抑制，长期利率可能上升。

房东可能无法持续多年提高租金，因为最终会出现新的竞争者，或者达到租户根本无力承担的水平。

马尔霍特拉表示：“如果通胀率持续走高，房地产投资信托基金可能无法持续对抗通胀。”

随着利率的上升，投资房地产的收益率可能低于固定收益投资，导致部分投资者选择相对安全的债券市场。分析师表示，在临界点之前，10年期美债利率需要超过3%，比目前高出1个多百分点。

穆迪的商业地产抵押贷款支持证券高级分析师达雷尔·惠勒表示：“在此之前，房产的投资收益率更具有吸引力。”

许多投资者继续选择押注房地产行业，笃定长期利率不会持续走高，这样就能通过不断提高租金对抗通胀。部分从事公寓出租的投资者也在购买房产，并预计每年的租金涨幅将维持在5%以上。

其他投资者则不太确定。惠勒表示：“部分专业投资者正在退出（房地产）市场。”

（今日汇率参考：1美元=6.33人民币）