Tomio Geron在Protocol发表文章，虽然Zillow黯然退出了iBuyer市场，但这并没有减少其他房地产公司对这个业务的兴趣，Zillow的失败主要还是因为算法的问题，疫情使得市场的价格出现波动，而其没有进行相应的调整，新入场的Opendoor对自己的算法非常有信心，iBuyer业务正在快速增长，为了抢占市场，公司也在加快收购房屋的速度。

iBuyer模式正在颠覆房地产行业，给这个长期以来利润丰厚的行业带来了许多变化。

iBuyer为房主提供快速的全现金报价，并能快速完成交易，这个业务正在迅速增长，迫使传统的经纪人和房地产公司加快行动，提供更好的服务。目前，iBuyer的市场规模仍然很小，但涨幅惊人，在2021年第三季度达到106亿美元，占房屋销售市场的1.9%，创下历史新高，高于第二季度的1%。

虽然规模仍然相对较小，但iBuyer部门可能会对房地产行业产生巨大的影响，目前，房地产正面临着房源短缺的问题。一些建筑商已经将iBuyer视为确保快速销售房屋的一种方式。Opendoor已经与Lennar合作，Offerpad也与Taylor Morrison合作。如果这种模式被证明是有效的，它可以帮助刺激更多的房屋建设。

同时，为了与iBuyer竞争，传统的房地产公司和经纪人不得不想办法提供更好的销售体验。这可能意味着更快地确定交易，更简单的融资形式，或者他们自己的iBuyer模式。一些初创公司已经在与iBuyer代理商合作。房产公司Keller Williams最近聘请了一位高管来建立iBuyer业务以及相关辅助服务。经纪巨头Realogy也计划建立自己的iBuyer项目。

传统行业的最大劣势是经纪人的佣金。金融服务公司BTIG董事总经理杰克·富勒说，在iBuyer获得较大市场份额的市场上，佣金存在“下行压力”，如果iBuyer继续向全国扩张，这个风险可能会越来越大。

但iBuyer的增长并不顺利。去年11月，Zillow突然退出iBuyer市场，宣布计划裁减25%的员工（约2000人），震惊了市场。Zillow为房屋支付了太多的费用，并在火热的房地产市场降温之际购买了太多的房屋。

Zillow还提到了劳动力和供应短缺的问题。Zillow首席执行官里奇·巴顿说，最终，它只能向10%的客户提供房子。Zillow上周报告说，它在2021年第四季度卖掉了8000套房子，平均每套损失超过2.7万美元。

他说：“简单来说，我们的错误率比我们预期的要大得多，这使我们看起来更像杠杆式住房交易商，而不是我们设定的做市商。”

尽管Zillow出人意料地退出了市场，但Opendoor和Offerpad似乎挺过了疫情的的风暴，Redfin和许多初创公司也进入了市场。究其原因，一些卖房者喜欢快速、合理、全现金的报价和快速成交的便利。传统的程序耗时长、成本高、压力大，卖家往往担心买家的贷款问题和其他交易障碍。

Opendoor现在是最大的iBuyer。在截至9月底的季度里，Opendoor卖出了5988套房子，比上一季度增长了72%。这给Opendoor带来了23亿美元的收入，比上一季度增长了91%。公司的购房引擎并没有放缓。它在第三季度购买了1.5181万套住房，比上一季度增长了79%。截至本季度末，它的库存为1.7164万套，2021年的本地市场从21个增加到44个，增加了一倍多。2022年，它进入了湾区市场。

较小的竞争对手Offerpad在2021年第三季度售出了1673套房屋，高于去年同期的749套。它还加大了收购力度，本季度购买了2753套房屋，高于一年前的769套。

不过，BTIG的富勒表示，iBuyer模式仍然存在风险，而且没有得到充分验证。预计到2021年底，Opendoor的库存将大大增加，房屋的销售率在第四季度会有所下降。富勒说，有人认为这可能是Zillow式问题的征兆。富勒说，Opendoor曾说这是一个季节性问题，但没有足够的历史数据来支持它的说法，究竟是什么情况还要再过几个季度才能看出来。

富勒在最近的一份报告中写道：“问题是，我们不知道正常的季节性问题是什么样的，因此，现在不能确定第四季度的高库存余额和低销售量是‘正常’的还是一个大问题的症状。我们目前认为前者的可能性更大一些。”Opendoor将于2月24日发布财报，到时公司的业务状况会更加明朗化。

长期以来，iBuyer模式的一个风险是，黑天鹅事件会导致iBuyer拥有大量的房屋，资金链压力过大，使他们不得不亏本出售。到目前为止，Opendoor和Offerpad已经表明他们能够迅速适应宏观经济状况，比如2020年住房市场的冻结。

Opendoor在买房时向卖家收取5%的费用，而通常6%的费用是由买家和卖家的经纪人分摊的。Opendoor的联合创始人兼首席技术官伊恩·黄说，有了Opendoor，卖家就不必处理分期付款、买家维修要求、或在价格上作出让步等问题。

价格必须合适

门罗风投（Menlo Ventures）的合伙人泰勒·索辛也是iBuyer代理商HomeLight的投资者（HomeLight也与房地产经纪人合作）。索辛表示，炒房是有风险的，买方的定价必须非常准确，因为如果你付的钱太多，就有可能亏本，而如果你付的钱太少，交易就做不成。那如果你的价格恰到好处呢？这可能意味着低回报。

索辛说：“为了让这款产品成为一个大众市场化的产品，你必须让利差尽可能地接近零。”

Zillow的问题表明，为房屋定价是多么困难，因为每一栋房屋都是独一无二的，而且不同的地方市场之间有巨大的差异。设计房屋交易的算法比设计股票或商品交易的算法要复杂得多，华尔街需要雇用物理学博士来处理这些复杂的计算。

Opendoor说，它在这场疫情中茁壮成长是因为它的定价系统，它使用的数据比典型的行业“自动估值模型”中使用的数据更好。它还拥有自己的专有数据，数据的来源包括Opendoor报价时要求卖家直接提供的数据，以及通过房屋检查收集的数据。

Opendoor的联合创始人兼首席技术官伊恩·黄说：“我们能够推断出我们所处的每个市场中普遍的房屋特性，因此，使我们的定价模型准确的很大一部分原因是我们数据的质量。”

Opendoor还会人为参与房屋定价的不同环节。伊恩·黄说：“如果算法对某些输入的数据不确定，或者对输出的结果不确定，算法就会要求人为干预，这使得专业人士的建议能够为我们提供保障，帮助我们做出最正确的报价。因此，通过这种方式，我们能够结合机器和专家的优势。”

Zillow的算法在2021年第一季度从炒房中产生的利润高于预期，这表明Zillow的算法在房屋定价方面存在问题，因为买家的偏好在疫情期间迅速改变。在春季和夏季，它的算法导致它为房屋支付了过高的价格。据《华尔街日报》报道，由于Zillow试图追赶竞争对手Opendoor的步伐，它买了太多的房子，使得问题更加严重。

这对一家以Zestimate闻名的公司来说尤其尴尬，Zestimate是一种估算美国房屋价格的功能，Zillow公司称它的误差保持在2%以内。

iBuyer市场的幸存者表示，解决问题的办法是更好的数据，这包括宏观和市场层面的数字。伊恩·黄说，Opendoor每天都要对其模型进行多次训练和测试，这有助于为未来的危机做好准备，或对一个新出现的问题做出反应。

他说：“我们的模型对不断变化的宏观和市场条件有高度的反应。我们确切地知道对于一个特定的危机，它将如何表现，不仅是最近，而且实际上可以一直追溯到（2008年）金融危机和其他波动时期。”

Offerpad公司的全国销售副总裁凯尔·拉什说，当一些竞争对手在疫情期间停止购买时，Offerpad还在继续购买，

拉什说：“我们做出了我们认为正确的房地产决定，我们非常、非常密切地监测市场，关注全国各地的每个市场上发生了什么。我们能够做的是迅速做出决定。我们看到房价快速上涨，并扩大我们的业务。这个领域的其他竞争者在疫情暴发时停止了购买，但对于我们的住宅建筑伙伴和我们的经纪人伙伴来说，我们继续购买。”

分层服务

虽然为卖家提供快速交易是一个关键的吸引力，但从长远来看，iBuyers希望提供一套更广泛的端对端房地产服务。

这就是他们希望将他们从竞争中分离出来的原因。BTIG的富勒说：“真正的差异来自于端到端的购买和销售过程，对吗？如果你能锁定一个供应商，而且一切都数字化，交易将非常的顺畅，我想这就是客户想要追求的魔力。”

Opendoor试图在购买房屋时提供有竞争力的价格，这意味着它并不试图一转手就大赚一笔，而是寻求提供更多上层和下层的服务。这种垂直整合战略包括抵押贷款、产权和托管服务。为此，它收购了Pro.com和Skylight的房屋装修服务以及RedDoor的房屋融资服务。但是，据富勒称，2020年，Opendoor的这种辅助收入只占其总收入的一小部分。Opendoor表示，它没有披露其辅助收入。

富勒说：“这仍然是一个非常、非常早期的努力，这类产品的最大成本是获得客户。因此，如果你已经锁定了一个客户，你可以退出抵押贷款等附属产品，那么你在这个产品上的增量利润率应该非常高。”

Opendoor还为房主提供卖房和买房同时进行的服务，这样他们就不必在买房时搬进出租房，也不需要同时处理两个抵押贷款。伊恩·黄说，公司约有三分之二的卖家也是买家。

Offerpad还为通过公司购买和出售房屋或获得房屋贷款的客户提供折扣。Offerpad与房屋建筑商Taylor Morrison的合作关系让房主在成交后可以在现有房屋中居住6个月，或者安排在9个月后成交，以配合在Taylor Morrison的新房购买计划。

对于房主来说，这些数字化的iBuyers在充斥着文书工作的房地产世界里让人耳目一新。但代价是不能与他们在过去交易中信任的房地产经纪人合作。消费者正在用他们的钱包投票。Opendoor公司的投资者、风投公司Fifth Wall的维克·乔拉说，住宅房地产在未来只会变得更加数字化，尤其是价格低于60万美元的房屋，这正是iBuyers关注的价位。

这对房地产经纪人来说是一个令人头痛的问题，他们同时还要应对紧张的库存。随着房价上涨，许多人涌入市场，现在经纪人的数量是房源的两倍，这也是市场呼唤变革的另一个迹象。