Neil Newman在南华早报发表文章，表示对香港房地产的未来并不看好，在香港看似繁荣的房地产背后，低利率时代已经接近尾声，靠购物券拉动的香港经济初现颓势，深圳和香港的边界即将消失，再加上很多年轻人正在搬离香港的现状，香港的房地产不一定会像专家预言的那样持续下去。

是买房还是租房？这是我们安身立命时都会问到的一个基本问题。40年前，我经历了这个过程，当时我还在职业生涯的早期，有一个年轻的家庭，自那时起，我就看到了利率和房地产价格的剧烈波动。

1986年，在我从事金融工作三年后，我搬到了东京，当时日本的股票市场和房地产正在全速发展。那是一个投机赚钱很容易的时代，人们对当时还不存在的著名高尔夫俱乐部的会员资格进行毫无意义的投注。

许多年轻夫妇买了房，市中心的房价随之飞速上升。在20世纪90年代初，这种繁荣戛然而止，股市下跌，贷款违约飙升，银行破产。

值得庆幸的是，尽管当时的抵押贷款利率为5.2%，比银行借款利率低1%，但我没有买房，日本在经过了近20年的房地产市场停滞后，5.2%的抵押贷款变成了0.52%，中心城市的房价出现了逆转，并保持了10年的下跌势头。

我在1988年回到英国，那时刚结婚，从爱尔兰银行办理了9.25%的抵押贷款。当我从抵押贷款中解脱出来的时候，英国的利率已经超过了16%。我很幸运能全身而退。

我的朋友们日夜交替地工作，只为支付房贷，当他们出售房屋时，他们损失了45%的财产价值。今天，房地产价格高，利率低，你可以以1.7%的利率获得75%的抵押贷款。

1992年，我们全家搬到香港，我们选择租房（因为租房相对容易），但显然我应该买房。后来，在2009年，作为全球金融危机的难民，我想过要买房，因为利率正在降低。但我并不喜欢半山的房价，它比伦敦或东京的房子还要贵。我想：“市场一定会降下来的。”朋友们投身房市，他们的钱翻了一倍，甚至翻了三倍，有些人已经靠他们的房子退休了。这对他们来说是好事。我错过了，我没有想到香港房地产会持续上涨。

因此，今天我在想：香港是否真的会是一个例外，它的房地产市场可以永远持续走高？本周我在电视上看到一个精明的香港房地产经纪人的采访，他面容清秀，可能只有20出头，从未经历过任何崩盘，他向观众保证，房价会一直上涨。

随着越来越多的外籍人士开始收拾他们的物品，把他们的孩子和幸存的家庭宠物带出去，我以为香港的房地产市场会疲软，但据说它还是像以前一样热。

香港的房屋短缺问题是否会继续存在，楼市是否会继续受到首次购房者的支持？随着新物业的建成和销售，价格应该会降下来，对吗？显然，这种推断是错的，因为房地产开发商尽可能长时间地拖延普通公寓的开发，并以260平方英尺（24平方米）甚至更小的纳米公寓来满足低端需求，对于那些经济能力较差的人来说，这是一个不得不接受的选择。

即使是居住环境相对宽敞的愉景湾，也开始开发纳米公寓。当然，不是像旺角的SOYO项目那样的超小户型，而是1400个350-412平方英尺的新开发项目。按照愉景湾的标准，容积率是目前的11.6倍，但它赶走了船民，并把新大屿山游艇俱乐部的旧泊位瞄准了超级富豪，我好奇开发商香港兴业国际是不是嗅到了在过热市场销售的商机？

香港的房地产似乎势不可挡。它已经连续11年被智囊团城市改革研究所和公共政策前沿中心评为世界上最不能负担的住房市场。香港房屋价格是收入中位数的20.8倍，温哥华是13倍，悉尼是11.8倍。相比之下，伦敦的8.9倍和东京的8.6倍要实惠得多。

我不想给自己挖坑，预测香港房地产市场即将崩盘，但是，当那些拥有房产的朋友向我咨询看法时，我还是不免思考他们面临的不利因素。我只想反问他们：你是否认同以下观点？

1. 利率即将上升

美国即将加息，这意味着香港的抵押贷款利率也将抬头，因为港币是与美元挂钩的。美国的通货膨胀率为7%，从历史上看，至少在全球金融危机之前，利率高于通货膨胀率，只是自2008年以来，为了促进经济复苏和活动，利率被压制了。

为了让抵押贷款者摆脱这种情况，香港金融管理局将需要冒着让港元脱钩的风险，这可能是一场灾难。那么，高利率是什么样子的？在20世纪80年代初，美国的通胀率为15%，利率为20%左右。香港的通货膨胀率在1983年达到了18%的峰值。

2. 香港GDP是虚假繁荣

香港2021年6.4%的GDP增长是通过免费送钱制造的假象，这似乎是高力国际2022年看涨房地产市场的核心理由。我对此并不买账。香港的经济依赖于商业资金的流动，而不是购物优惠券。钱进来了，就会出去，并支付过路费。香港不制造任何重要的东西，也没有旅游收入。因此，如果资金流动放缓，或者资金流动的平衡有利于资金外流，经济就会衰退。

3. 大量人口外迁，房产恐出现供过于求的现象

行政长官林郑月娥一直面临着增加住宅供应的巨大压力，因此有了北方新都会区计划（Northern Metropolis Project）、昂贵的大屿山填海计划，以及将港口重新利用的计划等。

随着香港兴业加入低端市场的行列，再加上香港的人口正在下降，更多的年轻人正在考虑迁居，当这些新项目完成时，是否会突然出现供过于求的现象？

4. 特区的边界会维持多久？

在香港、中国大陆和澳门之间的过境点、废弃道路和不能随便上下的火车，对于一个国家来说是一种奇怪的设置。最迟在2047年，当边界消失时，边界两侧的价格将会正常化。深圳的房地产价格目前是香港的一半。

5. 香港房地产发展的不利因素太多

如果你今天办理了30年的抵押贷款，那么在特区不存在之后，你仍然需要偿还贷款，届时许多房主和公寓楼将不得不续签土地租约。这看起来很遥远，但它会提前定价，从而影响价格和成交量。

根据香港立法会的数据，香港有2400个物业的租约在2047年6月到期。第一批将在2025年到期，而在新界和九龙，有3万份租约与特区一起到期，而且没有续约权。

香港的开发商和电视上那个年轻的房地产经纪人可能会继续对住宅市场持乐观态度，将香港视为中国未来的蒙特卡洛，就像我曾经那样。现在我不太确定了。

高力国际表示，除了自住以外，还有被压抑的投资需求，预计今年写字楼租金将上涨1%，工业仓库爆满，以至于业主可以赶走承租者，如果边境重新开放，零售业有可能复苏，但这并不能使我持乐观态度。

利率风险、边境管制、空荡荡的高速公路、灭鼠行动、与世界隔绝的新冠封锁政策、下午6点后禁止堂食以及用购物券推动经济增长的倾向都在威胁着经济和贸易，香港房地产会是最后的幸存者吗？