经济学人发表文章，就全球房地产市场的前景进行了分析，认为房产市场将在未来很长时间内保持繁荣，并提出了三点理论依据。

加拿大新斯科舍省最大的城市——哈利法克斯（Halifax），因几件事而闻名：每年秋天举行的大型国家安全会议；1917年发生的巨大爆炸造成的严重破坏；以及规模不大但令人印象深刻的葡萄酒业。

现在，它可能很快就会因其他事情而闻名。

根据房地产公司Knight Frank的数据，自2019年12月以来，哈利法克斯的房价已经上涨了近50%，全球只有极少数城市的房价上涨幅度能超过这一数字。与哈利法克斯人坐下来谈谈，就会发现他们对自己城市为何会变得如此昂贵感到不解。

地方因素起到了一定的作用。一些去到遥远的阿尔伯塔省石油行业工作的人，在2020年失去了工作，于是搬回了老家哈利法克斯。外地人正在投资当地的房产，期望随着气候的变化，加拿大东部会成为一个更理想的居住地。

然而，这种趋势反映在世界大部分地区（见图1）。国际货币基金组织的全球房价指数（以实际价格表示），目前远远高于2007-09年金融危机前达到的峰值。美国房屋建筑商的股价在过去一年中上涨了44%，而整个股票市场的涨幅为27%。无论是哈利法克斯的夫妻档房产中介，还是网飞《贩卖日落》节目中洛杉矶超模般的经纪人，房地产经纪的日子从来没有这么好过。

现在人们在想，这股热潮是否即将结束。政府正在逐步减少刺激措施；人们不再有那么多的闲钱挥霍在房产上，现在又可以去国外度假了，餐馆也开张了。中央银行担心通货膨胀激增，正在收紧货币政策，比如提高利率。

国际货币基金组织在最新的金融稳定报告中警告说，“房价的下行风险似乎很大”，如果这些风险成为现实，富裕国家的房价可能下降高达14%。在新西兰，房价在过去一年中上涨了24%，新西兰央行的说法更直白：“房价水平”是“不可持续的”。

但这是真的吗？

到目前为止，几乎没有证据表明最近的财政和货币政策的收紧正在引发经济放缓。在2021年第三季度，全球房价涨幅创下历史新高。尽管新西兰央行自10月以来已将利率提高了0.5个百分点，但房价增长正在放缓的迹象微乎其微。捷克共和国央行在2021年多次加息，但是那里的房地产价格仍在上涨。

也许纸牌屋的倒塌只是一个时间问题。但正如哈佛大学的加布里埃尔·乔多罗·赖希及其同事最近在一篇论文所解释的那样，看起来像是房地产泡沫的东西实际上可能是基本经济转变的产物。这篇论文写道，2000年代初至中期，美国房价的巨大增长主要是城市振兴、对城市生活的偏爱以及城市中受过教育的工人工资上涨等因素造成的。到2019年，美国的实际房价已基本恢复到金融危机前的峰值，进一步证明2000年代中期的狂热也许并不是那么疯狂。

基本面的力量可能会再次解释为什么今天的房价如此之高，以及为什么它们会持续下去。其中有三点非常突出：稳健的家庭资产负债表，人们更愿意在生活上花费更多，以及严重的供应限制。

首先是家庭。

与以前的一些住房热潮相比，有稳定工作的富裕人群推动了房价的飙升。在美国，获得政府支持的抵押贷款的人的平均信用评分约为750分，以大多数人的标准来看，这是相当不错的分数，而且远远高于金融危机前的水平。在欧元区，银行在2020年大幅收紧了抵押贷款的信贷标准，尽管自那以后他们已经稍稍取消了一些限制，但对许多人来说，获得抵押贷款变得更难了。

然而，人们并没有你想象中那样容易受到利率上升的影响，因此也不太可能丧失抵押品赎回权，而失去抵押品赎回权往往会导致房屋拍卖且成交价格不理想。

部分原因是利率的基数太低。在美国，贷款债务支付（mortgage-debt-service payments）占可支配收入的3.7%左右，是有记录以来的最低数字。其他国家也正在追随美国走固定抵押贷款利率的做法，这在短期内可以保护人们免受借款成本上升的影响。

在德国，长期固定收益产品的受欢迎程度是十年前的两倍。在英国，几乎所有新的抵押贷款都是固定利率的，五年期的固定贷款现在更加普遍。根据英国金融公司（UK Finance，一个贸易机构）的说法，近四分之三的抵押贷款借款人在短期内不会受到英国央行最近利率上升的影响。

偏好的转变是全球房价可能保持高位的第二个原因。

越来越多的人远程工作，意味着对家庭办公室的需求更大。有人还想要更大的花园。根据英国央行的分析，这种对空间的需求解释了疫情期间英国房价上涨大约一半的原因。例如，涉及独立屋的交易增加了，而公寓的交易却下降了。在整个富裕国家，家庭储蓄率仍然异常高。这使人们能够更多地投资于房产。

房价可能保持高位的第三个，也是最重要的原因是住房供应不足。

经济学人对国家统计数据和档案记录的分析发现，在疫情之前的几年里，富裕国家的住房建设，根据人口进行调整后，已经下降到1960年代中期的一半水平（见图2）。住房供应变得越来越紧缺：对住房需求的增加更多地转化成了更高的价格，而转化为额外建设的较少。

在许多地方，疫情对供应造成了进一步打击。在第一波新冠疫情期间，一些政府迫使建筑商放下工具。在2020年第二季度，意大利的住房开工率下降了约25%；在英国，开工率下降了一半。即使在“居家令”比较温和、分区法律比较宽松的地方，如德克萨斯州，额外需求的涨幅也非常快，建筑商无法跟上。例如，由于木工的数量有限而导致的施工进度变慢。

材料和劳动力的短缺也加剧了限制。建筑商们正在努力应对水泥、铜、木材和钢材等原材料的成本上升和延误，而工匠的稀缺也使得工资上涨。一些房屋建筑商的丰厚收益和利润率的提高表明，许多人已经能够将成本增加转嫁给买家。美国最大的房屋建筑商DR Horton表示，房屋的平均销售价格在2021年上升了14%，贡献了78%的每股收益。

一些供应瓶颈可能正在缓解。10月，国际货币基金指出，全球人均住房开工量已经开始回升，尽管它们仍然“大大低于2000年代初的水平”。房地产市场的繁荣还有很长的路要走。2021年5月，房地美（Freddie Mac）的研究人员估计，世界上最大的经济体面临着近380万套住房的短缺，而2018年的数字为250万套。其他机构估计短缺量接近550万。

在英国，估计每年需要34.5万套新房来满足需求，但建筑商的速度远远落后于这个目标，且差距比以往任何时候都大，除非有深刻的变化，否则昂贵的房产还会存在一段时间。