文|宋星

中国房地产行业进入“凛冬”。据路透社12月9日报道，消息人士称，佳兆业已启动总价值120亿美元的境外债务重组，或成为中国规模最大的债务重组之一。

此前佳兆业未能偿还本周二（12月7日）到期的4亿美元境外债券，触发所有境外债务交叉违约。惠誉因此将其评级下调至“有限违约”。佳兆业是中国房地产行业除恒大之外的最大国际借款人。

据《华尔街日报》12月8日报道，知情人士透露，恒大未能在周一的最后期限前支付两笔美元债券的8250万美元利息。

自恒大债务危机爆发以来，大小房企的暴雷声不绝，包括奥园、花样年、阳光城等等。

即便是龙头企业日子也不好过，万科上月在内部发文，强调要有“危机意识”、打造“战时氛围”。

危机之下，房企纷纷展开自救，通过股权转让、债券回购、配股融资等方式稳定市场信心，改善现金流。或采取裁员、缩减经费等手段节省开支。对于一些从业者来说，曾经的高薪行业似乎变成了“夕阳行业”，他们的未来也变得迷茫。

房地产行业进入“凛冬”

在积累了约3000亿美元负债后，恒大此前数月间一直在违约的边缘徘徊。

12月3日，恒大向其总部所在地广东省的政府求助，后者同意派出一个工作组，评估并帮助处理该公司的问题。

《华尔街日报》援引分析师评论称，这一动向是恒大进行债务重组的开始，也是这家有25年历史的企业发生违约的前奏。

佳兆业明年将有近30亿美元的债券到期。但投资者上周拒绝了该公司将债务展期、以避免违约的要约。2015年，佳兆业成为首家在国际债务上违约的中国开发商。

标普上月撤销了对佳兆业的信用评级，并表示，它认为该公司“可能无法如期偿还债务，并可能导致债务重组”。

一些规模较小的开发商也出现违约。阳光100 本月5日到期的1.79亿美元债务和利息出现违约。阳光100在提交的一份文件中表示，它将无法偿还利率为10.5%优先债券，包括1.7亿美元本金和逾890万美元利息。

据《纽约时报》报道，中国房地产商本月将有13亿美元的美元债券到期。据高盛估计，到明年4月，这个数字将升至170亿美元。

房企负面新闻不断，也引发购房者担心，是否能按时交房，还有一些购房者持观望态度，希望等来打折促销。相应地，房企销售额大降。

2021年6-8月，恒大房产销售金额分别为716.3亿元、437.8亿元、380.8亿元，分别同比下滑5.81%、12.96%、26.03%。

另据中指研究院数据，今年1-11月恒大销售额4612.2亿元，同比减少32.7%。其中1-9月恒大的销售额为4556.5亿元，1-8月为4465.6亿元，由此可以大约计算出其9月销售额为90.9亿元，而在2020年9月至10月8日，恒大在38天卖了1416.3亿元的房子。相比之下，今年恒大房产的销量堪称断崖式下跌。

今年9月14日，恒大还发布预警公告称，9月通常是房产销售高峰期，但由于关于公司的持续负面报道严重影响潜在购房者信心，预计9月销售持续大幅下降。

房产销售大幅下降进而导致企业回款持续恶化，进一步对现金流及流动性造成巨大压力。

不仅仅是恒大，整个房地产行业的销售数据也不理想。

行业龙头万科今年三季度营收达1044亿元，同比仅增9.7%，较去年同期的12.47%增速有所放缓。

曾经的地产龙头SOHO今年上半年实现营收8.05亿元，同比减少45%。值得一提的是，上海市市场监督管理局网站显示，近日，SOHO中国旗下7家物业公司因存在电力价格违法行为，被罚款累计约8664万元。

房地产市场研究机构克而瑞统计的数据显示，2021年11月，TOP100房企实现销售操盘金额7507.8亿元，环比下降3.4%，同比下降37.6%，降幅进一步扩大。

从销售目标完成率来看，据中指研究院统计，今年前11月，公布销售目标的32家房企的目标完成率均值为83.0%。其中，碧桂园为84.9%，恒大为61.5%，万科为72.7%，融创为85.9%，招商蛇口为85.7%。

中指研究院表示，今年前11月，32家已公布销售目标的房企完成率相对是比较低的，去年前10月的目标完成率均值就已超过85%，预计今年年末代表房企的目标完成率能略高于90%。

克而瑞研究中心认为，从楼市成交数据来看，预期的市场底尚未真正到来。

房企纷纷”花式”自救

身处“凛冬”， 房企并未坐以待毙，而是通过债券回购、大股东增持股票、股权转让、股东借款、配股融资等方式进行“花式”自救。

中指研究院统计显示，今年11月，金茂、银城国际、祥生控股、建业地产、龙光集团、力高集团、正荣地产等多家房企纷纷回购美元票据，降低企业负债水平、提振市场信心。

11月3日，金茂全部赎回3亿美元永久资本证券，银城国际完成赎回2亿美元于2021年到期的12%优先票据；11月16日，正荣地产赎回及除牌2亿美元2021年到期年息5.95%的优先票据。

除了提前赎回部分境外债之外，近期还有多家房企大股东增持公司股票，希望提振投资者信心。比如，港交所资料显示，碧桂园大股东兼联席主席杨惠妍11月3日买入1000万股碧桂园股份，斥资约7349万港元。

为了改善公司现金流，房企还通过各种方式筹措资金。比如，中指研究院的报告显示，今年11月，多家房企转让旗下资产，部分为有效盘活低效存量资产，部分为出售不良资产缓解资金压力。

比如，首开股份15亿挂牌转让北京和信金泰房地产49.93%股权、云南城投3.65亿挂牌转让陕西普润达投资发展有限公司100%股权。

还有部分房企融资主要集中在股东借款、配股融资等方面。

11月9日，旭辉集团发布公告称，以供股的方式发行最多约4.18亿新股，募集约16.73亿港元，大股东林氏家族承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股，并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购，合计将最多投入16.73亿港元用于助力公司的长期发展。

11月15日，首开股份获控股股东首开集团的财务支持，金额为15亿元；11月17日，融创的股东为公司提供了4.5亿美元的股东借款，同日，融创还进行了配股融资，募集金额达50.85亿港元。

据《第一财经日报》报道，自今年7月以来，许家印已向恒大注资超过10亿美元。

不过，对于某些房企，比如恒大，采取的措施仍然不够扭转危机。

“节衣缩食过冬”

为了度过冬天，房企不仅要开源，通过各种方式融资改善现金流，还要节流，想法设法省钱。

上月，万科发布了一份主题为“节衣缩食”和打造“战时氛围”的内部信，要求员工学会做减法，减少不必要的费用支出，“花小钱办大事”。

此前，外界曾寄望万科作为行业龙头，能“帮扶”深陷债务危机的同行恒大。

但万科董事会主席郁亮今年10月明确回复，在行业冬天中本身能否扛过去尚未清楚，现在去帮忙是添乱，“行业冬天来了谁都冷，首先要保证自己的安全才能去救人。”

郁亮说“行业冬天来了”这话没错，从房企逐渐减少拿地开支就能看出各家如今都在勒紧裤腰带过日子的窘况。

以融创为例，2021年初，还屡屡在全国各地高溢价拿地，频繁制造“地王”，比如，今年3月30日，江苏省淮安市淮安区卫生大厦东侧开拍，经过126轮竞价，最终被融创以9.81亿元摘牌，溢价率高达99%，拿地楼面价9158元/平方米，成为该板块的新晋地王。在不到四个月时间里，融创总计拿地金额已近400亿元。

到了今年10月，融创态度大转变，接受调研时表示，严格不拿地，保证现金流安全。融创还提到，“某家房企出事后集团开始管控商票”。

中指研究院的数据显示，今年11月，50家代表房企拿地总额同比下降91.4%，环比下降72.3%，为2021年各月降幅最大，拿地总额也创新低。

中指研究院企业事业部负责人刘水表示，2021年下半年以来，市场进入调整期，融资政策收紧，11月虽有上海、南京、苏州等多城市集中供地，但企业拿地日益谨慎，与往年年底企业纷纷加码补仓不同。

亿翰智库认为，今年11月，第三批集中供地的城市已过半，但房企拿地意愿保持下行态势，企业依旧以保现金及保工程进度为主，预计拿地力度将保持长期低位。

此外，地产寒冬之下，房企为了缩减成本，裁员、变相裁员的新闻不断。据《21世纪经济报道》11月13日报道，大发地产已启动集团与区域的裁员，涉及客户研究、投资等多个部门。总体计划裁员幅度相当大，但会分步实施。

第一财经12月初报道称，郑州华南城有限公司通知部分部门的员工放假，放假时间暂定为2021年11月26日至2022年3月31日，后续公司将根据业务情况进行调整、及时通知员工返岗。

有员工反映，这属于变相裁员、让员工自动离职。而华南城集团在回应此事时称，此举只涉及极少的人，属于行业现状下的正常公司行为。

据《每日人物》报道，一名TOP10房企的HR透露，今年TOP10房企没有像其他房企一样的大裁员，因为早几年集团就已经发生了多轮“人员优化”。

2021年中报数据显示，多家房企和物业企业在上半年就已经开始减员。东方财富Choice数据显示，已披露员工数量的54家港股上市房企及物业企业中，有15家员工较2020年末减少。

裁员涉及的范围远不止房企，还波及到行业的上下游，比如设计院，中介公司等等。

根据深圳市房地产中介协会发布的报告，截至2021年6月30日，深圳市实名登记的星级从业人员，数量为45458人，比去年同期减少11.8%。

据《财经》杂志报道，11月30日晚，字节跳动旗下的房产交易平台幸福里突然通知部分北京新房销售员工裁员消息，并让他们次日一早到公司洽谈赔偿事宜。幸福里给被裁员工提供了转岗机会。幸福里相关负责人回复称，近期的确有个别城市业务做了小范围调整，但新房依然是未来的重点业务方向，不会放弃。

对于一些从业者来说，房地产相关行业从曾经的高薪行业似乎变成了“夕阳行业”。

而且，恒大等公司的债务危机仍未解决，楼市成交还未回暖，对于许多房产公司和从业者来说，他们的“冬天”可能依然漫长。

参考资料：

https://stockn.xueqiu.com/03333/20210914666568.pdf
https://cn.reuters.com/article/idCNL4S2RI19Y
https://mp.weixin.qq.com/s/mWkEqq654whjQqO7GVQPxg
http://static.cninfo.com.cn/finalpage/2021-10-29/1211422034.PDF
https://mp.weixin.qq.com/s/HnFsfgYXuEuNJS0N-JeDvw