华尔街日报的Will Parker 和Konrad Putzier报道了房地产网站Zillow的炒房业务失败背后的原因。由于Zillow急于追赶竞争对手，并且今年上半年的房市增长速度飞快，于是它决定加大购买的力度，在算法推荐的价格上进一步加价。结果由于下半年房市冷却，Zillow无法收回买房的成本，并且无法及时卖出房屋，造成了高达5亿美元的亏损。

当Zillow的高管在春季仔细研究公司的收益时，他们发现一个问题：这家房地产公司赚了太多的钱。

Zillow因提供在线房源而声名鹊起，它将自己的未来押在了一个名为Zillow Offers的基于算法的炒房业务上，公司将购买房屋，进行小规模的装修并迅速出售。

Zillow表示，第一季度的房屋销售利润比预期的高一倍以上。Zillow预计主要从交易费和产权保险等服务中赚钱，而不是从炒房中获利。公司的算法本来是用来预测房价的，但它似乎并不了解市场。Zillow在购房目标上也落后了。

到了夏天，它遇到了相反的问题，公司后来承认。它为房屋支付了太多的钱，并购买了太多的房屋，而这时价格上涨开始放缓。

本月，Zillow承认失败，这代表了最近美国企业最突然的撤退之一。它说它将关闭Zillow Offers，尽管公司的大部分收入都来自Zillow Offers，但它没有产生任何利润；裁减约2000个工作岗位，即四分之一的员工；并从剩余房屋的中记录了超过5亿美元的损失。

公司的市值在2月份以483.5亿美元的峰值收盘，现在约值160亿美元。

技术在很多方面都改变了封闭的房地产行业。但是，Zillow在一个仍然受情感依恋、个人品味和其他无形因素影响的行业中遇到了技术上的一些限制。一些现任和前任员工说，公司的错误做法则使事情变得更糟。

计算机驱动的分析已经成为股票和债券市场的主流，但购买和销售独户住宅被证明是一个更棘手的命题。房地产市场因城市、地区和房产类型的不同而有很大差异，一系列审美、社会和其他因素都影响着美国人的购房决定。

根据前任和现任员工的说法，Zillow在试图追赶竞争对手的过程中也使员工队伍压力过大，并无视公司内部对高价购买房屋的担忧。它在一个不可预测的住房市场上运作，疫情的影响帮助引发了一代人中最大的购房热潮。但Zillow受到供应链和劳动力问题的影响，减缓了快速装修房屋的能力。这是一个曾经被高管们预测将创造200亿美元年收入的企业突破点。

首席执行官里奇·巴顿本月告诉股东，“我们观察到的错误率远比我们预期的更不稳定。并使我们看起来更像一个杠杆住房交易商，而不是我们设定的做市商。”

剩下的两家最大的数字房屋交易企业Opendoor和Offerpad，却对Zillow的失败不以为然。Opendoor表示，它的模式旨在应对房价的波动，包括季节性变化。Offerpad吹嘘它的本地网络能为它提供全国各地不同市场的最新细节。两家公司在第三季度都报告了创纪录的收入，不过也都报告了净亏损。

纽约大学沙克房地产学院院长萨姆·钱丹说，住房市场的复杂性使人们难以提前数月预测房价。一些对房屋价值有影响的因素很难用算法来捕捉。

他说：“系统可能会知道到有三间卧室，但它能知道房间的布局是否合理吗？”

Zillow将继续经营其传统业务，通过它的网站向房地产经纪人出售广告和房屋线索。

拥有《华尔街日报》的出版商新闻集团（News Corp）也拥有在线房地产业务Move，这是Zillow的竞争对手。

Zillow在2018年推出了Zillow Offers，加入了被称为iBuying的数字炒房业务。它的前提很简单。Zillow将使用一种算法来预测房屋在几个月后的价值，并向卖家提供一笔现金，其中包括少量利润和维修费用。卖家可以得到一个近乎即时的现金报价，省去了聘用房地产经纪人、刊登广告和带人看房的麻烦。

Zillow打算赚取不超过2%的利润，这样房主就不会感到被压价，不然这个问题可能会使未来的卖家望而却步。这项商业模式的基础是假设由Zillow的数据库支持的算法，能够准确地预测房价。

Zillow通过其Zestimate算法在这一领域取得了一些突破，Zestimate是一种估计全国任何房屋价值的计算方法。Zestimate起初常常不可靠，但公司表示，近年来，其对市场上房屋的估计准确度在2个百分点的中位误差范围内。

为了应对审美方面的挑战，Zillow在2019年表示，它已将影像分析纳入房屋定价方法，其中包括自然光、内部装修质量和房屋外表的吸引力等因素。

据现任和前任员工称，公司雇用了一支由100多名定价分析师组成的团队，通过查看可比的销售情况来反复检查算法得出的数字。这降低了过高出价的风险，但也使得快速和廉价地大量炒房变得更加困难。

疫情期间，房屋价格和销售的意外激增使得市场更难预测。买家开始以不寻常的方式优先考虑空间和位置。

房地产投资网站BiggerPockets负责数据和分析的副总裁戴夫·迈耶说：“买家偏好的这种转变对于机器学习模型来说是非常难以纳入的。”

据一位与会者说，今年春天的时候，Zillow开始担心算法的准确性，公司高管和经理们聚在一起开了一次紧张的会议。

随着第一季度数据的陆续公布，很明显，尽管它赚的钱比预期的要多，但公司在想要购买的房屋数量上将大大低于年度目标。更糟糕的是，它正在落后于最大的竞争对手Opendoor。

据与会人士说，Zillow Offers的高级副总裁约书亚·斯威夫特在虚拟会议上说，“这是紧急信号”。斯威夫特拒绝通过公司发表评论。

Zillow制定了一项计划，以加快购房的速度和数量，并将其称为“番茄酱计划”（Project Ketchup），员工们认为这是对团队追赶Opendoor计划的一种调侃（番茄酱的英语与追赶/Catch up同音）。知情人士表示，Zillow计划通过花更多的钱来购买更多的房子，报价远远高于它的算法和分析师选择的市场价值。

第二季度，Zillow Offers购买了超过3800套房屋，比上一季度增加了一倍多。在第三季度，它购买了9680套房屋。熟悉此事的人士说，公司购买的房屋太多，以至于捉襟见肘的员工开始在过户和装修方面落后。

在大规模的劳动力和供应短缺的情况下，它很难找到承包商和装修材料。这意味着Zillow有可能需要将房屋搁置更长时间，这增加保险和债务账单，这也意味着许多在夏季购买的房屋可能将不得不在冬季出售，而那时的住房市场通常比较疲软。

知情人士说，工作人员越来越担心Zillow支付的费用太高。这些人说，负责确认房屋价格的分析师发现，他们的意见经常被否决，因为公司已经重新调整了系统，提高了分析师的建议价格。公司系统被编入了自动的加价插件，包括一个被称为“总价叠加”的插件，可以增加7%的价格，从而提高报价，让更多卖房者答应交易。

一些现任和前任员工说，一些Zillow员工在公司的内部聊天频道和会议上抱怨定价问题，但他们的担忧基本上没有得到解决，或者他们被告知这个模式正在按计划运行。

科罗拉多大学博尔德分校的房地产技术战略家迈克·德尔普雷特对房屋销售的分析显示，Zillow在凤凰城（也是最大的iBuyer市场之一）为房屋支付的中位价从5月份的35.1万美元上升到9月份的47.5万美元。分析显示，到那时，竞争对手已经开始降低他们的购买量和定价，但Zillow支付的价格仍比房屋中位价高出6.5万美元。

在销售方面，KeyBanc资本市场10月份对全国数百个Zillow房源的分析发现，三分之二的房屋在市场上的价格低于Zillow的支付价格，这些房屋的平均折扣为4.5%。

到了秋天，首席执行官在财报电话会议上说，该公司预计将不得不以5%至7%的亏损出售房屋，而第二季度的平均利润接近6%。

10月中旬，Zillow停止了今年剩余时间的购房活动。11月，它永远地关闭了Zillow Offers。

在一封信和与股东的通话中，高管们阐述了他们对出错原因的看法。

巴顿承认，公司的算法未能准确预测房价的波动。如果公司继续增加房屋，它将不得不经受市场上其他不可预测的情况。

今年，随着住房市场略有降温，Zillow已经将手上房屋的价值减记了7%。作为一个拥有三、四倍房屋数量的大公司，这样做可能是灾难性的。

Zillow一开始并没有鼓励很多人将他们的房子卖给公司。巴顿在电话中说，在要求Zillow报价并最终出售房屋的人中，只有10%的人最终将房屋卖给了Zillow。

巴顿对股东说：“我们认为，进一步扩大Zillow Offers规模的风险太大，对我们的收益和运营影响太大，股权回报率太低，为客户提供服务的能力太窄。”

一些分析人士预计，Zillow将开始组建新的业务线以取代Zillow Offers，比如成立一个“强力买家”公司，帮助购房者提供现金报价或提供特殊融资。

上周，Zillow宣布了一项将2000套剩余房屋出售给Pretium Partners的交易，Pretium Partners是一家位于纽约的投资公司，计划将这些房屋作为出租房来经营。这使得Zillow还有数千套房屋需要出售。

其中之一是Zillow在7月从卡琳·多塞特和她的丈夫乔治·多塞特那里买下的位于佛罗里达州温特斯普林斯的80年代的四居室住宅。

当他们准备在今年夏天将房子挂上市场时，几个当地的房地产经纪人建议以44万美元的价格将房子挂牌，但他们认为房子的卖价可以更高。多塞特说，Zillow的报价略高于45万美元，并只收取0.1%的交易费，远远低于与她交谈过的一位经纪人计划收取的5%。多塞特说：“我们很高兴将房子卖给Zillow。”

Zillow可能不这么想。这套房子现在的挂牌价是46.75万美元。而这个价格已经被削减了三次。