据市场观察网报道，随着房价继续上涨（尽管增速有所放缓），美国人的购买力势必萎缩。与过去不同的是，下降的抵押贷款利率可能也无法为他们带来太多的好处。

房产保险公司First American Financial Corp.发布的最新月度房地产价格指数显示，截至8月份，美国的住房负担能力较去年同期下降了16.6%。该报告在计算负担能力时考虑了家庭收入、抵押贷款利率和房地产名义价格的变化。名义价格是指商品的货币价值。

8月份，房地产名义价格较上年同期上涨20.7%，连续第三个月创下历史新高。抵押贷款利率降低和收入增加带来的住房购买力增长却仅有3.5%，远低于房地产价格的涨幅。

尽管购买力有所恶化，但当房价根据美国人的购房能力进行调整时，仍比2006年上一次房地产繁荣时期的峰值低37.5%。

但房地产市场正在发生的变化，可能会让人们更难以买房。First American首席经济学家马克•弗莱明在报告中指出，自上世纪80年代以来，30年期固定利率抵押贷款的平均利率一直呈下降趋势。他将这一趋势描述为“过去40年里购买和再融资活动最重要的驱动力之一”。

弗莱明在报告中写道：“随着抵押贷款利率在过去几十年里不断走低，借款人的购买力增强，这促进了购房、住房市场成交量（房屋销售占房屋存量的比例上升）以及再融资活动的增加。”

这种情况可能会改变。整个房地产行业的总体预期是，抵押贷款利率将上升，特别是在美联储停止购买抵押贷款支持证券的情况下，这是该机构在新冠疫情期间刺激经济政策的一部分。

抵押贷款支持证券是一种由抵押贷款或抵押贷款集合担保的资产支持证券。这些抵押贷款被汇总并出售给一群个人，这些个人将这些贷款证券化或打包成投资者可以购买的证券。

抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）估计，到2022年底，30年期固定利率抵押贷款的平均利率将升至4%。该组织预测，在2023年和2024年，贷款的平均利率将为4.3%。

其他经济学家对抵押贷款利率的展望则没有那么激进。例如，联邦贷款机构房利美（Fannie Mae）预测，到2022年底，抵押贷款利率的平均水平将为3.4%。

不过，如果房价进一步上涨，购房者将无法依靠下降的抵押贷款利率来摆脱困境。

弗莱明写道：“平均抵押贷款利率不会永远保持在现在的低位，随着利率上升，楼市和抵押贷款市场持续数十年的顺风将变成逆风，在其他条件不变的情况下，不断上升的抵押贷款利率将削弱住房购买力，这意味着借款人每月要花更多的钱来供‘同样的房子’。”

对于一个平均收入约为6.9万美元、首付为5%的家庭来说，到2021年底，如果利率从2.8%左右上调至3.2%，将相当于房屋购买力减少约2.15万美元。根据First American的分析，如果到2022年底利率达到3.7%，那么这个家庭的购房能力将减少4.9万美元。

弗莱明指出，可能也有一线希望。抵押贷款利率上升在很大程度上是因为经济持续反弹。他认为，这应该会导致工资持续增长。

弗莱明写道：“家庭收入的增加抵消了高利率对住房购买力的负面影响，利率上升会降低人们的负担能力，但家庭收入的增加有助于减轻影响。”