文 | 沈小花
“2017年（房产）税单一来，无缘无故多了1万加币，于是恍然大悟，是的，我们（因为海外买家空置税）被征税了”。“楼花转手，看着赚了20万（加元），结果一报完税到手才7万”……在小红书上，不少在加拿大的华人都分享了因为置业而被“意外”征税的经历。
在“万税之国”的加拿大，税收已经渗透到每个居民生活的方方面面，房产相关税收在其中占了相当大的比例。无论是买入、持有还是卖出物业都要交税，如果是海外买家，还会被征收额外的海外买家税。从这个角度来说，在加拿大无论是“倒房”还是养房，都挺费钱的。
买房三板斧：消费税、土地转让税和海外买家税
统一销售税（HST），是加拿大联邦商品和服务税（GST）和省级销售税（PST）的结合，适用于加拿大的大多数交易，买房也不例外。各省税率从5%-15%不等。但这项税收只是用于新房，买二手房不需要交。
第二项让人“肉疼”的征税是土地转让税（LTT）。在考虑购买房屋的总成本时，这笔费用常常被忽视。除阿尔伯塔省和萨斯喀彻温省外，所有省份都有土地转让税，按房产价值的百分比计算，网上有专门算税额的计算器。在多伦多的购房者还会产生额外的市政税。
例如，要在多伦多市买一套50万的公寓，光是土地转让税就达到了12950加元。
最让华人买房者“心惊肉跳”的莫过于海外买家税，目前在不列颠哥伦比亚省和安大略省的一些地区已经实行。非加拿大公民或永久居民买房，需要交这笔税。
例如大温哥华区购房的外国买家，需向BC省缴纳20%的土地转让税，空置房屋还有3%的投机税（2021年税率）。安大略省金马蹄地区（包括多伦多及其周边城市）施行15%的“非居民投机税”。
联邦政府在今年的预算案中，还计划把空置税推广至全国。多伦多身先士卒，将从2022 年1月1日起征收空置税，税率为当年房屋评估价值的1%。
不过，这三大税收也不是有去无回，满足特定条件可以享受一部分退税。例如HST退税，需要满足的条件包括：
- 购房者以个人身份买房，而不是公司或商业伙伴；
- 所购住房是自住房（在一年当中任何时间持有并居住在内的住所）；
- 从开发商那里购买了新的或大幅翻新的住房，或者购买了合作公寓中的股份。
退税金额分为联邦退税和省退税。联邦方面，房价在35万加元或以下的，联邦退税是净房价X 5%（联邦GST税率）X 36%，6300加元封顶；35万到45万加元的，按照（45万-房价）/100000*6300计算；45万以上不享受退税。省退税方面，以安大略省为例，退税率为PST的75%，最高退税额2.4万加元。
安大略省、不列颠哥伦比亚省、爱德华王子岛省和多伦多市为首次购房者提供土地转让税退税。首次购房者必须是加拿大公民或永久居民，年满18周岁，以购房作为自住房，自己和伴侣在全球都没有其他房产。
以上述12950加元的土地转让税为例，买房者最高有望拿回8725加元，其中4000元省退税，4725元市政退税。
海外买家税也能退，但比以上条件更为苛刻，要求购房者满足一定的连续居住年限，在购房后四年内拿到移民身份，或者购房后全日制读书满两年，或全职工作一年等。
还有一个好消息是，购房所花费的杂费（律师费，地产转让费，产权保险费，及其它一些费用），报税时最高可申报5000加元，首次购房者可以获得最高750加元的税收抵免。
养房：每年交地税，租金所得税
好不容易凑了钱买下房子，并不代表就可以高枕无忧，每年市政府还会给你寄来征收地税（Property Tax）的通知，也被称为“房产税”。
这是加拿大地方政府的主要财政收入之一，房产持有者必须按年度缴费。在去年疫情最严重、开支暴涨的时候，多伦多市长庄德利曾威胁，如果联邦和省政府不拨款援助，填补15亿加元的预算漏洞，来年多伦多的地税就要暴涨47%（他当然没有真的这么做）。
事实上，房地产研究公司Zoocasa调查发现，多伦多市的地税税率是全安省最低的，仅为0.599704%。这一税率由市议会决定。也就是说，50万加元的房产每年要交的地税为2999加元。
Zoocasa报告称：“市议会特意将住宅税率保持在通货膨胀率以下，作为对选民的承诺，保持较低的房产税也可以作为一种激励措施，吸引更多的买家进入一个城市的房地产市场”。
而房屋均价同样高企的温哥华，今年的地税税率为0.05403%。
同样的，各省在地税方面也有补助，如安省对65岁以下居民，每年有250加元的基本地税税额抵扣；65岁以上为625加元（有最高收入要求）。而在多伦多，如果是低收入老人或残疾人家庭，甚至可以申请取消缴纳地税每年增值的部分。
将房屋出租也要交税。如果只是以个人身份单纯出租，报税时需填写T776表格申报租金收入；如果提供附加服务并进行收费，这部分的收入算作营业收入，需在报税时填写T2125表格。出租产生的一系列费用，如招租广告、房屋保险、管理维修、水电等，都是可以抵扣的。
卖房：资本增值税
当你出售房产，且卖房所得超过了调整后的成本价时，多出来的就是资本收益。比如你以50万加元购买了房产，后来以150万加元出售，那么你就获得了100万加元的资本收益。
根据加拿大税务局的说法，这部分收益也要交税，税率是50%。也就是说，卖房挣到的利润中，一半要交给国家。这就是文章开头的那位博主，为什么倒卖楼花后到手利润“缩水”了一大半的主要原因（其中还涉及消费税、转让费、律师费、佣金等其他税费）。
在加拿大，自住房在出售时资本增值税可以豁免。这是因为政府允许人们把卖房赚来的钱再投资于购买另一栋房子或其他投资中，帮助人们积累财富。但需要注意的是，税务局对于“自住房”有着严格的定义，且一个家庭每年只能指定一处自住房，这也是为了防止纳税人“钻空子”炒房逃税
可见，只要在加拿大买了房，和房产相关的税收就会一直“阴魂不散”。每年报税季，很多手上有多套房产的华人，最头疼的就是如何在合法范围内尽可能地增加费用和开支报告，以抵免税收。
不过，加拿大政府正是通过税收调节房地产市场（虽然收效甚微），顺便给自己增收。根据加拿大税务局（CRA）2019年审计结果显示，自2015年以来，CRA确认了超过10亿加元与房地产行业相关的额外税收。在同一期间，审计员在安大略和不列颠哥伦比亚省审查了41700多份档案，追加了1亿多加元于与房产相关的核定税务罚款。
参考资料：
https://www.ratehub.ca/blog/what-is-the-gsthst-new-housing-rebate-and-how-does-it-work/
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/publications/notice244/harmonized-sales-tax-ontario-questions-answers-on-housing-rebates-transitional-rules-housing-other-real-property-situated-ontario.html
https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/pandemic-costs-to-leave-94m-hole-in-city-of-toronto-budget-by-year-s-end-new-report-warns-1.6184459
https://www.blogto.com/real-estate-toronto/2020/11/toronto-homeowners-pay-lowest-property-tax-rates-all-ontario/
https://globalnews.ca/news/6975861/coronavirus-potential-toronto-budget-cuts-tax-increase/
https://www.nbc.ca/personal/advice/home/principal-residence-exemption.html
