彭博社发布文章，在意大利现代作家朱塞佩·托马西·迪·兰佩杜萨的小说《豹》中，有一句著名台词：“要想让一切保持不变，那么一切都必须改变。”兰佩杜萨写的是19世纪的意大利贵族，但可能也同样适用于香港的地产大亨。

今年，在中国政府采取不利于香港地产业的举措后，香港开发商们的一切似乎都变了。不过，在这层表面之下，他们赚钱的特权可能基本保持不变。

上周三，香港特区行政长官林郑月娥发布的年度施政报告，对一小撮房地产公司来说可能是个坏消息，这些公司通过控制全球最不实惠的住房市场而获得了财富。

在讲话中，林郑月娥概述了在香港与中国大陆北部边界附近开发一个大都市的计划，将为多达250万人提供住房，这表明她的政府与中国政府的政治目标越来越紧密地结合起来。这对一个拥有740万人口的城市来说是一个潜在的震荡性转变，在不到20年的时间里，长期的供应短缺已经帮助推动其公寓价格上涨了6倍。

然而这并不能说是一场革命。92.6万套住宅这一数字包括39万套现有房产和35万套已规划的房产。剔除这些，增量降至18.6万套。此外，林郑月娥没有提出交付的时间表。

据彭博资讯分析师Patrick Wong称，这些项目可能需要至少十年才能完全执行。Wong估计，在即将到来的供应压力下，香港房价今年将上涨5%至10%，远谈不上萎缩。

股票市场的反应说明了这个问题。新鸿基地产的股价涨幅高达3.1%，在林郑月娥开始讲话之前已经在下跌，而新世界集团则最高攀升了3.8%。特别是对新鸿基来说，这次演讲更像是一个锦囊，而非一记耳光。公司首席执行官宣布了在香港科学园建造一个公共交通火车站的计划，该公司正在那里开发一个拥有1,900个单位的住宅项目。

所有最大的香港房地产集团都加入了涨势，涨势一直延续到上周四，恒基兆业地产大涨9.2%，是两年来最大的盘中涨幅，长江实业集团涨幅高达2.6%。

开发商们有理由感到恐惧。2019年，中国政府认为他们不够忠诚，今年对房地产大亨失去了耐心，稀释了他们在选择香港特区领导人的机构中的政治影响力，并依靠他们捐赠农村土地来帮助解决住房短缺问题。根据“一国两制”制度，香港理论上享有高度自治权，但界限一直在模糊。驻香港中国官员公开向政府施压，要求解决住房危机。

与中国大陆一样，房地产一直是香港不平等现象的主要驱动因素。在中国领导人的“共同富裕”运动中，政府对负债累累的房地产公司进行了打击，并迫使科技公司为社会事业提供捐助。鉴于政府对香港的控制越来越严格，也许可以预料的是，该市的房地产亿万富翁也会受到类似的待遇，尤其是如果他们被视为政治上不太可靠的话。不过，林郑月娥的讲话表明，双方的关系还远未达到全面敌对的程度。

她的政府面临着困难的平衡局面。短期内的大量供应会带来市场混乱的风险，这是政府无法承受的。香港的公共财政过度依赖土地和房产税，因此，价格下跌会削弱政府追求北京规定的“共同富裕”社会目标的能力。官员们不会忘记，香港回归后的第一位行政长官董建华曾承诺每年建造8.5万套公寓，但最终失败了。这一承诺因亚洲金融危机而迅速脱轨，而后被放弃。

“北部都会区”是一个巧妙的解决方案。它满足了与中国大陆更紧密融合的政治需要，是中国政府规划者所喜爱的那种宏大的基础设施建设。同时，这些住宅将远离中央商务区，不太可能直接与昂贵的社区竞争。这比林郑月娥在2018年公布的项目要合理得多，当年的项目目标是在香港附近的水域建造人工岛，并在岛上建公寓。

对于私人开发商来说，林郑月娥的讲话表明了未来契约的形式。北京已经要求香港对其政治计划绝对忠诚。作为对放弃任何独立政治影响愿望的回报，富豪们将被允许以他们所习惯的方式继续赚钱。精英们，即使是那些注定最终要消逝的人，也有办法坚持他们的权利。