文 | 费诺
来自哈尔滨的Vivian今年刚从多伦多大学社会科学系毕业，正在准备房地产经纪资格证考试。虽然这一行竞争激烈，但她已经拿定了主意，先从身边同学和朋友做起，发挥双语优势在中国人买房市场里站住脚跟。然而，八月末的一天，她突然收到一条消息推送：“自由党跟进保守党政策，宣布将在两年内禁止外国买家购房。”
这对Vivian来说无疑是晴天霹雳。她在大学建立的人脉基本都还是国际学生，只有少数有永久居民身份。而且有身份的同学往往在温哥华都有房，大部分的潜在买家还是想在多伦多长住的新毕业生。
她本来不怎么关注9月加拿大联邦大选，现在一下子变成决定她职业发展的关键因素，让她甚至考虑要放弃考牌去找别的工作。
目前，加拿大各主要党派都提出了各自的党纲，其中住房相关政策格外受关注。外国买家禁令究竟是怎么回事？他们还拿出了哪些“杀手锏”？
外国买家：要么被禁，要么交税
自由党：外国买家两年内不得购房
保守党：外国买家两年内不得购房
新民主党：在全国范围内实行20％的外国买家税
新冠疫情以来，加拿大住房市场迅速升温。根据加拿大房地产协会提供的数据，截止2021年7月，加拿大房产的平均价格为66.92万加元，比2020年上涨了16%。针对火热的房地产市场，三大政党都提出了针对外国买家房地产投资的新措施。保守党还额外表示，任何此类政策都不会影响到外国企业投资建造租赁住房。
抵押贷款经纪公司CanWise Financial的总裁詹姆斯·莱尔德在接受Global News采访时表示，限制外国投资者的措施是合理的。他说：“这些政策将阻止许多外国买家在加拿大购买房地产，使这些住房可供加拿大人购买。”
然而，经济学家迈克·莫法特警告说，不要把外国买家作为替罪羊。他说，过于严厉的限制政策可能会导致意想不到的破坏效果。举例来说，加拿大大学可能会因此更难吸引到外国教师。
在多伦多一家地产经纪公司担任高管的陈先生表示，在他近年来经手的房产买卖中，除了极个别留学生，基本没有海外买家。在新政消息出台后，他也打电话询问了其他高成交量的经纪和团队，无论是二手房还是楼花，都几乎没有海外买家。
陈先生认为，本轮房屋市场价格上涨的主要驱动力是本地刚需。由于疫情，很多家庭需要更大的居住空间，再加上政府大规模印钞，才导致了房价激增。
建造可负担住房
自由党：在四年内建造、保护或维修140万套住房，为各地市政府建造住房提供价值40亿加元的财政激励。
保守党：在三年内建造100万套住房。
新民主党：10年内建造50万套可负担住房。
莫法特表示，竞选活动中各党对于建造更多房屋的强调令人耳目一新。他说：“过去，我们的大多数联邦政策都是需求方政策，包括帮助首次购房者减免税收。现在各个政党都开始意识到实际存在的供应不足问题。”
他认为，自由党和保守党都承诺建造符合市场价格的住房，这和新民主党建设可负担住房的策略有所区别。同时，自由党和保守党也都提及了利用政策杠杆来增加住宅建设的细节，这让政策的落实更有希望。
加拿大政策选择中心的高级经济学家大卫·麦克唐纳此前在其社交媒体上表示，新民主党对可负担住房的关注最强烈。他说，该党承诺增加50万套可负担住房，对于正努力寻找一个地方居住的低收入加拿大人来说，是一件好事。
在渥太华供职于联邦政府部门的Selina在今年刚刚搬家，新的房子空间宽敞交通方便，更重要的是租金合适。她对加美财经表示，自己本来想买房，无奈计划赶不上变化快。
她说：“疫情刚开始的时候，我其实找了中介在看渥太华的房子，但价格实在太贵了，我又不确定未来想住在多伦多还是渥太华，就想着先等一等。没想到越等房价涨的越高，只能把买房计划搁置了。”
Selina说，她身边的大部分加拿大本地年轻人都没有买房的念头，哪怕她现在工作稳定收入也很不错，高昂的房价也只能让她望而却步。她觉得哪怕未来能存下更多积蓄，要是供应问题不解决的话，房价一定会继续涨到她承受不起的地步。
Selina表示，她将在大选中支持自由党，因为她觉得保守党素来支持富人利益，很难真正控制住房价。她也觉得自由党和当地市政府合作的计划肯定会包括到渥太华，让她能更容易在渥太华安家。
对购房者和租房者提供财政帮助
自由党：免税储蓄账户用于支付首付，将CMHC（加拿大按揭及房屋公司）的抵押贷款保险费率降低25%，提高保险抵押贷款的房屋价格上限。
保守党：修改联邦抵押贷款压力测试，鼓励7至10年期的抵押贷款，提高保险抵押贷款的房屋价格上限，并将其与房价通胀挂钩。
新民主党：重新推出30年的保险抵押贷款。
加拿大的各大联邦政党素来有为家庭承诺更多财政援助的传统。但是，莫法特和麦克唐纳都警告说，这些承诺有可能与各党派试图通过增加住房供应来降低房价的目标背道而驰。
虽然增加住房供应会缓解房价压力，但对购房者的财政激励措施却促进了购房需求，进一步抬升房价。莫法特说：“税收减免和储蓄计划会帮助竞标者进行更大的投标，最终只会增加房价。”
进一步加强反洗钱规定
自由党：建立一个联邦受益所有权登记册，同时建立一个联邦金融犯罪机构，专门负责打击重大金融犯罪。
保守党：为住宅物业建立一个联邦受益所有权登记册，为执法部门和检察官增加资源，以识别和起诉房地产中的洗钱行为。
新民主党：建立一个联邦受益所有权登记册。
反洗钱业界专家长期以来一直呼吁联邦政府与各省合作，创建一个全国性的公开登记册，记录谁在加拿大真正拥有企业、房屋和其他资产。他们认为，这样的登记册将使犯罪分子在洗钱时更难躲在空壳公司和信托基金背后隐藏身份。三大政党都接受了这一建议。
在道明银行从事反洗钱工作的Lina向加美财经记者表示，联邦受益所有权登记册的建立将会对她的日常工作带来极大便利，通过查询这一公开登记册，许多本来费时费力的反洗钱调查可以在短时间内完成。
Lina认为，保守党只承诺为住宅物业建立受益所有权登记册，而忽略了企业和其他资产。她说：“保守党在反洗钱这方面还是不够果断，我觉得要做就一步到位才是最好的。”
三大党派住房政策中那些“人无我有”的亮点
除了以上共有的政策外，三大党派的住房纲领中也有不少“独家”亮点。
如保守党承诺，审查联邦政府在加拿大全国拥有的3.7万座建筑，并重新分配15%的联邦土地用于住房。其中包括将已有的建筑改造为住宅建筑，或是在联邦政府拥有的土地上建造全新的住宅。
National Post的专栏作者亚当·兹沃在一篇评论文章中表示，虽然保守党在三年内建造100万套住房的目标听起来没有那么实际，但其住房政策承诺仍是三大党派中最有吸引力的。其关键就在于其计划中包括分配15%联邦政府土地等可执行的具体细节，让人看到了通过改变供给端缓解加拿大房价压力的希望。
而在三大政党中，只有自由党承诺将禁止封闭式竞标。目前，加拿大的卖房者可以选择不公开收到的竞标价格，然后将房屋卖给出价最高的买家。此类封闭式竞标被认为会鼓励买家给出更高的出价，并推动房价上涨。
刚在多伦多市中心买下自己的第一套一室公寓的Zack对此深有体会，他向加美财经记者表示：“我之前下了三四个offer（竞标）全都石沉大海了，最憋屈的还是不知道别人出价多少。为了防止因为几千块而竞标失败，大家都会把价格出得更高一点，最后还是便宜了买家。”
在多次封闭式竞标失败之后，痛定思痛的Zack直接联系到房主，在竞标还未开始之前就提价12万加元，这才终于买下了心仪的公寓。深受封闭式竞标所苦的他表示将在接下来的联邦大选中支持自由党，因为只有自由党承诺出台相关政策。
在大多伦多地区担任地产经纪的James则对这一政策表示强烈反对，说他不喜欢政府一刀切干涉行业的做法。他说：“封闭式竞标本来就是卖家可以自己选用的工具，强行禁止这违背了自由市场的原则。真的要解决问题的话还是应该多造新房，不应该拿卖家来开刀。”
在自由党和保守党都推出大量政策帮助加拿大人买房时，新民主党是唯一提出给租房家庭最多5000加元租房补贴的党派。当被问及新民主党将从哪里获得支付租金补贴的资金时，该党党魁贾格米特·辛格表示他将堵住税务漏洞，并对像亚马逊这样不在加拿大纳税的富裕企业收取税款。
在多伦多地区担任数据分析师的Wendy对加美财经表示：“我觉得这些贷款政策都对我没什么影响，只要房价不跌下来，没有父母支持我肯定还是买不了房子。还不如多发点租房补贴来得实在。”
专业人士：房价影响加拿大经济，政策落实才是关键
麦格理银行北美经济和战略主管大卫·多伊尔在接受彭博社采访时表示，由于利率目前仍保持在低水平，他并不认为加拿大房产价格会立刻回落。他表示加拿大住房市场在过去的五年中一直是该国经济增长的重要动力。若是房屋销售量在新政下放缓的话，他预计2021年下半年加拿大GDP增长将下降一个百分点。
多伊尔还表示，即便各个政党推出的住房政策听起来很吸引人，真正的关键还是在执行层面。他说：“我们过去也曾见到这些政党高谈阔论如何让人们买的起房，但从结果来说，我们并没有看到这些政策让住房市场产生根本性的改变。”
参考信源：
https://www.bnnbloomberg.ca/end-of-housing-market-on-steroids-to-hit-growth-macquarie-1.1643677
https://www.fool.ca/2021/08/23/canadas-housing-market-buyer-beware/
https://globalnews.ca/news/8139419/reality-check-how-credible-are-the-election-promises-on-housing/
https://globalnews.ca/news/8136349/justin-trudeau-housing-affordability-plan/
https://storeys.com/ndp-housing-plan-election-2021/
