金融时报于8月27日报道了一些慈善机构与合作的金融机构进行的法律斗争，金融机构通过投资于一些提供联邦免税额度的经济适用房，获得了大量的税收抵免。但是在免税期限到期后，这些金融机构拒绝让合作的慈善机构以低价购回房产，这类冲突引起了大量的法律斗争。

乔·德赫苏斯，已经无法计算他作为为布鲁克林的租金管控住房区的管理员，到底修补过多少次漏水和墙洞了。

据熟悉这项慈善机构计划的人说，出租公寓的社区组织一直在准备安装新的屋顶和供暖系统，但当一个投资集团介入，称其拥有了这篇物业的主要管理权后，组织暂停了行动。

相反，房东RiseBoro社区合作公司与保险公司美国国际集团（AIG），就谁是这个有百年历史的街区的长期所有者，进行第三年的法律斗争。

这是慈善机构和强大的投资集团之间，因为联邦税收抵免资助的经济适用房进行的典型争斗。这种趋势可能会使那些住在这些房屋里的家庭流离失所，虽然这些房子是依靠数十亿政府补贴建造的。

这些房子现在被私人股本公司所觊觎。上个月，AIG在布鲁克林布什维克区的大楼中存在争议的股份将被出售给黑石集团，这是一笔待定的50亿美元交易的一部分。

住房权益倡导者们担心，私人股权投资对经济适用房的收购可能带来麻烦。一些人担心，住房慈善机构将不得不同意与华尔街投资者进行破坏性的财务结算，或者面临被剥夺对住房资产的监管权，而这些资产是防止租金上涨的堡垒。

其他人则担心，如果金融公司负责经济适用房资产，当租金管控条例到期时，会发生什么情况。德赫苏斯说：“布什维克区的绅士化（高收入人士迁入原本的低收入社区，是其生活成本上涨），已经相当猖獗了。我很担心我楼里的那些家庭，他们应该去哪里？”

黑石集团表示，即使它正在购买的8.3万套公寓中的许多单元的租金管控，将在未来20年内陆续到期，它还是打算保持房租的可负担性。

但是，华尔街最新的抢地行为让鲍比·罗森感到担忧，他在20世纪80年代担任民主党参议员乔治·米切尔的顾问时，曾帮助设计了低收入住房税收抵免计划。他说：“私募基金已经发现了住房市场的这一领域，他们正试图通过从经济适用房中抽取资金来赚取巨额利润，而这些方式是国会没有考虑到的。”

把税收抵免变为亿万财富

黑石已同意购买的经济适用房资产，在其 50 亿美元的估值之下，有一个公司结构，在经营这些建筑的当地住房集团，和承担部分成本以换取数十亿美元税收抵免的金融投资者之间分配有权。

为了了解这种结构是如何运作的，我们可以追踪美国政府为RiseBoro在布鲁克林斯德哥尔摩街经营的35个单元所提供的资金。在1999年，将建筑改造成公寓的成本，远远超过了房东在一个贫困的社区所能赚到的钱。RiseBoro的首席执行官斯科特·肖特说：“这栋楼被设定为医院的侧翼，根本不适合作为住宅。”

由于无力支付工程费用，RiseBoro公司以税收抵免的形式获得了补贴，根据美国国会研究服务部的数据，这项计划每年花费美国政府约110亿美元。

但税收减免只是减少了给先纳税的企业的税费。而RiseBoro是一个免税的慈善机构，所以它寻求AIG的SunAmerica子公司的帮助，它在20世纪80年代曾聘请了一位名叫迈克·福勒的会计师，寻找从联邦税法中赚钱的方法。

在为SunAmerica工作的二十多年里，福勒组建了Blackstone现在正在购买的50亿美元的投资组合中的大部分。他的创新被整个行业的金融集团所效仿，这些金融集团向政府申请低收入住房税收抵免，并将省下的部分钱发给经济适用房区的开发商。根据福勒的律师在2017年提交的法庭文件，他的努力为SunAmerica和AIG“带来了数十亿美元的利润”。

1999年，RiseBoro将其布什维克的大楼转让一家合伙公司，而AIG拥有其99.9%的股份。法庭文件显示，保险公司为这个项目支付了250万美元的费用，作为回报，公司希望在10年内获得价值330万美元的税收抵免以及其他权利。RiseBoro公司经营该建筑，并获得了它的大部分租金收入。该慈善机构的高管表示，他们预计这种合作结构将在15年后解散。

2015年，RiseBoro通知AIG，它打算以象征性的金额回购这桩建筑，此举将解除合作结构对RiseBoro资助的资本改进和维修能力的限制。

但RiseBoro收到了其律师称为“可恶的惊吓”的消息。AIG说它对出售不感兴趣。据一位熟悉谈判的人士说，如果RiseBoro支付超过100万美元的款项，保险公司就会解决争端，但RiseBoro拒绝了这一提议。AIG拒绝对这一说法进行评论。

最终，RiseBoro公司提起诉讼，试图迫使其转让。今年早些时候，一家联邦法院作出了有利于AIG的裁决；目前该案正在上诉中。

据一位AIG前高管称，在2008年金融危机促使保险公司放缓或停止达成新的经济适用房交易，转而关注其已经拥有的合伙权益后，这种冲突可能变得更加常见。

这位高管说：“目标变成了，我们能从这1200处房产中挤出什么？”

他补充说，在某些情况下“如果我们可以表现得很强硬或者不合作，那么我们就可以得到一些……更接近房产的实际市场价值。”

在法律文件中，AIG对RiseBoro公司对其合作协议的解释提出异议，协议援引了1989年的一项联邦法律的措辞，它允许非营利性业主对其经营的物业主张“优先购买权”。

金融高管们认为，他们远没有试图从他们的经济适用房合作关系中榨取额外的价值，只是被迫诉诸法庭，以维护他们当初谈判得来的长期所有权权利。这些高管认为，是慈善机构和住房运营商试图将资产据为己有，扰乱现状。
 

他们补充说，投资者对建筑物的维护有经济利益，愿意合作提供所需资金。

RiseBoro的首席执行官肖特有不同的看法。他说：“这些房产现在值很多钱，在90年代，当它们被建在这些萧条的街区上时，没有人想到它们会这样。但是，投资者只有在解除对公寓的管制并将现有租户踢出去的情况下才能释放出这种价值，而这是我们永远不会做的。”

紧张的关系

在次贷危机期间，黑石集团通过购买丧失抵押品赎回权的郊区房屋创建了一个租赁帝国，获得了巨大的利润。随着其对租金管制公寓楼的押注，黑石介入了一场关于如何平衡业主的经济权利，与在美国一些最昂贵的地区为低收入家庭提供庇护的需求的辩论。

黑石交易背后的高管们将自己视为解决方案的一部分。黑石集团房地产部联合主管凯瑟琳·麦卡锡在上个月宣布AIG交易时说：“我们将进行大量投资以改善公寓，同时确保它们仍然是可负担得起的，并符合所有租金法规。”

然而，这家私募股权投资公司也继承了这套住房组合中与非营利性运营商的紧张关系，这套组合包括分散在 46 个州的 678 栋建筑。

在底特律郊外的庞蒂亚克市，AIG赢得了与当地住房慈善机构的另一场战斗，法院在2月份裁定北长老会试图重新控制一个由AIG赞助的合伙企业持有的退休社区的行为是错误的。这一裁决也在上诉之中。

一位熟悉此案的人士说，对该慈善机构违反合同的认定可能会触发一项条款，迫使这个与教会结盟的团体，交出对其在捐赠土地上建造的公寓的控制权。

AIG表示，它对其30年来在经济适用房方面的投资记录感到自豪，并补充说：“我们相信，黑石集团在管理这些资产时将继续进行重要的投资。”

黑石试图向低收入的租户保证，它对数万套公寓的接管只会带来改善。它告诉本报：“作为业主，我们的意图是保持这些社区的可负担性，我们不打算将它们中的任何一个转换为市场价格；我们希望保持它们的可负担性。”

华尔街也热衷于把自己包装为住房慈善机构的建设性伙伴。黑石集团说，它“打算为必要的维修和维护提供资本和获批准的融资。”据一位熟悉计划的人士称，4.5亿美元的计划中将包括更换屋顶、纠正结构缺陷和提高能源效率的项目。

虽然黑石集团是迄今为止在老化的低收入住房中猎取利润的最大私募股权投资集团，但它加入了一组小众投资公司的行列，这些公司自1986年抵免计划开始以来，购买了用低收入住房税收抵免建造的300万套公寓中的一些份额。

2019年，由AIG前高管领导的Alden Torch Financial就是这样一个投资者，它在联邦法院赢得了对一家位于西雅图的住房慈善机构的法律裁决，机构声称它有权以低价购买若干房产。

华盛顿州住房金融委员会在一份报告中引用了这一案例，称“一些私人公司已经开始系统性地挑战非营利组织的项目转让权，并破坏正常的退出程序，希望以市场价值出售房产。”委员会后来推出的改革在法庭上受到了挑战。

为获得联邦税收抵免而被精心设计出的融资结构可能使争端不可避免。律师说，国内税务局可以质疑任何仅仅为了避税而进行的资产转让，而合同中关于税收抵免用完后谁将拥有房产的问题似乎也很模糊。

一位律师说：“我觉得很难受。”

他曾代表投资者参与了数十项由低收入住房计划支付的交易，“我再也不会说，‘别担心，我的客户会同意的，他们会在15年后离开。’”